Côté prix, Calenzana est un marché tendu — 3 738 €/m² sur 58 ventes récentes, +23,5 % par rapport au reste de l'Haute-Corse. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 1 781 et 5 500 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Forte valorisation observée: le m² médian de Calenzana gagne +34,7 % sur la période 2020-2024. 245 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Calenzana — maisons à 3 882 €/m² pour 82 m² en surface médiane, appartements à 2 985 €/m² pour 59 m². Rapporté au revenu médian de Calenzana, un logement de 82 m² (318 324 €) représente 15,1 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Calenzana avoisinent 12,7 €/m² pour les appartements et 12,4 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,1 % — dans la moyenne française. Le parc local comporte 36,5 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
La construction neuve est soutenue à Calenzana: 204 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 41 par an. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (56 % des autorisations sur 2020-2024).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Calenzana est caractéristique des communes corses de l'intérieur. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral occidental corse (36 km), à 596 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
Faut-il investir à Calenzana en 2026 ?
Prix médian au m² à 3 738 € à Calenzana, dans un marché de 58 transactions annuelles.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Territoire très attractif
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 21 % du Haute-Corse
Analyse du marché immobilier à Calenzana
Le marché immobilier de Calenzana affiche une pression notable (IPI 5,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Calenzana
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,0
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Calenzana : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Calenzana
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Données du marché immobilier à Calenzana
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Calenzana s'établit à 3 738 €, sur la base de 58 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 1 781 € à 5 500 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Calenzana se positionne dans le top 21 % des communes les plus chères du Haute-Corse.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 23,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,8 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Aperçu par typologie à Calenzana
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Calenzana
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Calenzana
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Calenzana (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Calenzana totalise 204 logements sur 5 ans, soit -52 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Calenzana
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Calenzana
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (23,74 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc à Calenzana
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 416 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Calenzana est C, avec 5,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Calenzana
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Calenzana : cadre de vie et logement
Calenzana compte 2 684 habitants, à 596 m d'altitude.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 19 appellations d'origine rattachées au terroir local et 151 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Calenzana
Calenzana et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Calenzana
1 999 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Calenzana combine 75,4 % de maisons et 24,6 % d'appartements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Calenzana
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 106 logements).
- Avant 1919 11,3 % 125 logts
- 1919-1945 4,9 % 54 logts
- 1946-1970 9,9 % 110 logts
- 1971-1990 31,2 % 345 logts
- 1991-2005 13,9 % 154 logts
- 2006-2019 28,8 % 318 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Calenzana
151 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Calenzana
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_GOLFE_CALVI PPRN Approuvé approuvé le 04/12/2009
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Calenzana
Quel est le prix de l'immobilier à Calenzana ?
Le prix médian au m² à Calenzana est de 3 738 € (données DVF, 58 transactions). Pour une maison de 82 m² (surface médiane locale), compter environ 318 000 €.
Comment Calenzana se situe-t-elle dans le Haute-Corse ?
Calenzana se classe au 41ᵉ rang sur 199 communes du Haute-Corse — dans le top 21 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Calenzana ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Calenzana est de 3,8 % (loyer de 12,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Calenzana prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
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