Faut-il investir à Gordes en 2026 ?
Marché fortement touristique à Gordes : la pression des résidences secondaires (IPTI élevé) façonne les prix davantage que la demande locale.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 1 % du Vaucluse
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier à Gordes
Le marché de Gordes est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 8,3/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Gordes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,1
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
8,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 7875,9 — Percentile dept : 99/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 22,3 — Percentile dept : 99/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 49,0 — Percentile dept : 92/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,7 — Percentile dept : 35/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 33,9 — Percentile dept : 25/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 22,3 — Percentile dept : 2/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 31,1 — Percentile dept : 7/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 70/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 24,8 — Percentile dept : 21/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 49,0 — Percentile dept : 92/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,7 — Percentile dept : 35/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 84/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 7875,9 — Percentile dept : 1/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 49,0 — Percentile dept : 92/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 84/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 73/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 33,9 — Percentile dept : 75/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Gordes : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Gordes
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Données du marché immobilier à Gordes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gordes s'établit à 6 467 €, sur la base de 55 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Gordes se positionne dans le top 1 % des communes les plus chères du Vaucluse.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 27,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,1 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gordes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gordes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 5 989 €/m² à 6 467 €/m² (+8,0 %), pour 55 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 45 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
92,7 % de maisons et 7,3 % d'appartements parmi les 55 transactions enregistrées.
Sur 55 transactions enregistrées, 92,7 % portent sur des maisons (6 220 €/m²) et 7,3 % sur des appartements (8 214 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 55 | 51 | 4 |
| Prix médian/m² | 6 467 € | 6 220 € | 8 214 € |
| Prix moyen/m² | 8 697 € | ||
| Surface médiane | – | 152 m² | 45 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 78 | 5 989 € |
| 2022 | 68 | 6 435 € |
| 2023 | 55 | 7 038 € |
| 2024 | 37 | 6 687 € |
| 2025 | 55 | 6 467 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 14 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 460 autorisations pour 294 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Gordes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Gordes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Gordes totalise 61 logements sur 5 ans, soit -54 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Gordes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gordes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (26,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Gordes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 476 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Gordes est D, avec 20,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Gordes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Gordes : cadre de vie et logement
Gordes compte 1 661 habitants, à 312 m d'altitude.
Le territoire abrite 8 monuments historiques protégés, 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 150 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gordes
Gordes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Gordes
1 952 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Gordes est composé très majoritairement de maisons (90,6 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Gordes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 778 logements).
- Avant 1919 21,7 % 169 logts
- 1919-1945 5,0 % 39 logts
- 1946-1970 11,2 % 87 logts
- 1971-1990 32,1 % 250 logts
- 1991-2005 19,8 % 154 logts
- 2006-2019 10,0 % 78 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Gordes
150 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Gordes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Gordes : passer à l'action
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Gordes
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gordes
Quel est le prix de l'immobilier à Gordes ?
Le prix médian au m² à Gordes est de 6 467 € (données DVF, 55 transactions). Pour une maison de 152 m² (surface médiane locale), compter environ 945 000 €.
Comment Gordes se situe-t-elle dans le Vaucluse ?
Gordes se classe au 2ᵉ rang sur 150 communes du Vaucluse — dans le top 1 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Gordes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gordes est de 2,1 % (loyer de 10,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Gordes prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Le parc immobilier de Gordes est-il énergétiquement dégradé ?
20,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gordes.
Communes limitrophes de Gordes
Gordes est entourée de 12 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Gordes s'établit à 6 467 €, +155,0 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre. La commune figure parmi les 1 % les plus chères du Vaucluse au mètre carré.
Progression modérée: ++8,0 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 293 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -3,3 % — un retournement à surveiller.
Typologie à dominante pavillonnaire: 92,7 % des ventes concernent des maisons, à 6 220 €/m² en médiane. Le bien médian (152 m² à 945 440 €) équivaut à 38,2 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Gordes avoisinent 13,5 €/m² pour les appartements et 10,8 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 2,0 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. Le parc local comporte 49,0 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Flux de construction neuve intermédiaire: 61 logements autorisés sur 2021-2025, dont 29 commencés. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 97 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Gordes est dans les paysages provençaux du Vaucluse. Gordes est sur un relief modérément vallonné, à 312 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).