Selon les ventes DVF 2024, Hénin-Beaumont affiche un prix médian de 1 484 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 536 €/m²). Entre 1 069 et 2 017 €/m² pour la moitié des ventes: le marché d'Hénin-Beaumont présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations.
Sur la période 2020-2024, le prix médian d'Hénin-Beaumont varie peu (+2,3 %). Au total, 1 934 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -6,4 % du prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 1 382 €/m² (surface médiane 89 m²) et celui des appartements à 1 642 €/m² (51 m²). Le bien médian (89 m² à 122 998 €) équivaut à 6,4 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,5 €/m² pour un appartement et 8,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Hénin-Beaumont (0,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Hénin-Beaumont: l'équivalent de 87 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024.
Le marché immobilier d'Hénin-Beaumont s'interprète dans un contexte plus large — Hénin-Beaumont est caractéristique des communes du Nord et du Pas-de-Calais, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à basse altitude (41 m), dans un relief de plaine.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
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Faut-il investir à Hénin-Beaumont en 2026 ?
Ancien bassin minier en reconversion, Hénin-Beaumont mise sur sa desserte ferroviaire et son important tissu d'équipements pour attirer de nouveaux habitants. Le marché immobilier local, très accessible, affiche des rendements locatifs rares dans la région. Mais cette attractivité financière immédiate doit être confrontée aux fragilités socio-économiques du territoire.
Avec un rendement locatif brut de 8,4 % pour les appartements, Hénin-Beaumont propose une rentabilité rare, en dépit d'un contexte socio-économique fragile.
Verdict
➤ Investir ici exige de cibler les petits appartements pour la location annuelle, en acceptant un risque de vacance et une plus-value incertaine à moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut très attractif
- ✓ Correction de -6,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Prix très inférieur aux voisines lilloises
- ⚠ Fragilité économique locale marquée
- ⚠ Parc ancien avec risque rénovation
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 484 €/m², Hénin-Beaumont est nettement moins chère que la majorité des communes françaises.
- Son prix au m² est inférieur de 4 % à celui de Liévin ou Béthune, communes comparables du Pas-de-Calais.
- Le rendement locatif y est plus du double de celui observé dans les grandes métropoles comme Lille.
Analyse du marché immobilier à Hénin-Beaumont
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,1/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 8,4 %.
Indices immobiliers d'Hénin-Beaumont
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
La pression immobilière modérée (4,1/10) indique un marché équilibré, ni tendu ni atone, propice à une négociation sereine.
Indice de Pression Immobilière
ModéréLa pression immobilière modérée (4,1/10) indique un marché équilibré, ni tendu ni atone, propice à une négociation sereine.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité faible (3,2/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité faible (3,2/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
L'opportunité locative élevée (6,2/10) confirme une demande locative soutenue et des rendements attractifs, idéale pour un investissement locatif.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableL'opportunité locative élevée (6,2/10) confirme une demande locative soutenue et des rendements attractifs, idéale pour un investissement locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique faible (3/10) confirme que le marché est orienté vers la location annuelle, sans effet saisonnier significatif.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique faible (3/10) confirme que le marché est orienté vers la location annuelle, sans effet saisonnier significatif.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Hénin-Beaumont : cadre de vie et logement
Hénin-Beaumont, ville moyenne de 25 688 habitants dans le Pas-de-Calais, propose un cadre de vie ancré dans le bassin minier, avec un accès rapide à la métropole lilloise. Le marché immobilier, porté par les maisons individuelles, y est l'un des plus accessibles du secteur, avec un prix médian de 1 484 €/m². Cette commune au patrimoine industriel marqué s'adresse principalement aux acheteurs recherchant un pied-à-terre abordable et familial, à 30 minutes de Lille.
Tout savoir pour acheter et vivre à Hénin-BeaumontInvestir à Hénin-Beaumont : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Hénin-Beaumont
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Hénin-Beaumont ?
Le prix médian global est de 1 484 €/m² en 2024. Une maison type de 89 m² coûte environ 123 000 €, et un appartement de 51 m² autour de 83 740 €.
Hénin-Beaumont est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Non, elle est moins chère. Son prix au m² est inférieur de 4 % à Liévin ou Béthune, et de plus de 55 % à des communes comme Ronchin ou Loos, pourtant géographiquement proches.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Hénin-Beaumont ?
Le rendement locatif brut est élevé : 8,4 % pour les appartements et 7,4 % pour les maisons. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 4 %.
Est-ce le bon moment pour acheter un bien à Hénin-Beaumont ?
La correction des prix de -6,4 % en 2024 peut représenter une opportunité d'entrée, surtout pour un investissement locatif. Pour un achat de résidence principale, la négociation est possible, mais le contexte économique local appelle à la prudence.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare et du centre-ville, bien desservis et équipés, pour capter la demande locative la plus forte. Évitez les zones éloignées ou mal connectées, plus exposées à la vacance.
Marché immobilier des communes voisines
Hénin-Beaumont affiche un prix au m² inférieur de 55 % à celui de Ronchin, pour des indicateurs locatifs similaires, offrant un effet de levier significatif aux investisseurs acceptant le risque socio-économique.
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Communes limitrophes d'Hénin-Beaumont
Hénin-Beaumont est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :