Faut-il investir au Brusquet en 2026 ?
Correction marquée sur le marché au Brusquet : -21,3 % en un an, dans un contexte de seulement 6 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 18 % du Alpes-de-Haute-Provence
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Correction récente des prix : -21,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier au Brusquet
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers du Brusquet
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,4
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 27,8 — Percentile dept : 43/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 12/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 45/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 12/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 65/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 43,9 — Percentile dept : 15/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir au Brusquet : opportunités et risques
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Données du marché immobilier au Brusquet
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Brusquet s'établit à 2 346 €, sur la base de 6 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Le Brusquet se positionne dans le top 18 % des communes les plus chères du Alpes-de-Haute-Provence.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 61,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 13,4 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Brusquet Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Brusquet
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 346 €/m² de prix médian pour 6 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +47,0 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 41 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
83,3 % de maisons et 16,7 % d'appartements parmi les 6 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 83,3 % de maisons et 16,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 | 5 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 346 € | 2 385 € | 1 073 € |
| Prix moyen/m² | 2 181 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 41 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 13 | 1 596 € |
| 2022 | 10 | 1 708 € |
| 2023 | 10 | 1 774 € |
| 2024 | 5 | 2 980 € |
| 2025 | 6 | 2 346 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 276 logements ont été autorisés et 42 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 15 %.
Vacance longue durée au Brusquet
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve au Brusquet (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 115 logements ont été autorisés à au Brusquet, +721 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers au Brusquet
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Brusquet
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (60,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc au Brusquet
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 110 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE au Brusquet: classe D en tête, 16,4 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement au Brusquet
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Brusquet : cadre de vie et logement
Le Brusquet compte 965 habitants, à 913 m d'altitude.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 39 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Brusquet
Le Brusquet et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier au Brusquet
542 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
486 maisons pour 54 appartements: le parc au Brusquet est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc au Brusquet
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 443 logements).
- Avant 1919 15,1 % 67 logts
- 1919-1945 2,0 % 9 logts
- 1946-1970 13,1 % 58 logts
- 1971-1990 39,1 % 173 logts
- 1991-2005 20,8 % 92 logts
- 2006-2019 9,7 % 43 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services au Brusquet
39 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Brusquet
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir au Brusquet : passer à l'action
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) au Brusquet
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Brusquet
Quel est le prix de l'immobilier au Brusquet ?
Le prix médian au m² au Brusquet est de 2 346 € (données DVF, 6 transactions). Pour une maison de 97 m² (surface médiane locale), compter environ 231 000 €.
Comment Le Brusquet se situe-t-elle dans le Alpes-de-Haute-Provence ?
Le Brusquet se classe au 34ᵉ rang sur 189 communes du Alpes-de-Haute-Provence — dans le top 18 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer au Brusquet ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Brusquet est de 4,3 % (loyer de 8,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Brusquet.
Communes limitrophes du Brusquet
Le Brusquet est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 346 €/m² en médiane, Le Brusquet s'inscrit dans la moyenne des Alpes-de-Haute-Provence (2 538 €/m²) et reste -7,5 % au regard de la médiane nationale.
Dynamique haussière marquée: +47,0 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 au Brusquet. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 44 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -21,3 % du prix médian.
La maison individuelle domine les ventes du Brusquet (83,3 % des transactions), à un prix médian de 2 385 €/m². Rapporté au revenu médian du Brusquet, un logement de 97 m² (231 345 €) représente 9,5 années de ressources brutes.
Loyers observés au Brusquet: 12,0 €/m²/mois pour un appartement, 8,5 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 13,4 % pour un appartement (4,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 9,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 115 logements autorisés au permis de construire au Brusquet — un rythme moyen de 23 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des résidences (services, étudiantes, seniors) (environ 82 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Le Brusquet est une commune des Alpes du Sud. Sur le plan physique, la commune est perchée à 913 m d'altitude, en moyenne à haute montagne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.