Le marché immobilier du Ménil-Ciboult se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 018 € sur la base de 4 transactions enregistrées en 2022. La fourchette centrale des ventes (991 à 1 260 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène. Côté classement départemental, Le Ménil-Ciboult compte parmi les 15 % les plus abordables de l'Orne.
Correction observée: -36,9 % sur le prix médian au m² entre 2020 et 2022. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2022 atteint 8 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -36,9 % du prix médian.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 018 €/m². Le bien médian (109 m² à 110 962 €) équivaut à 4,7 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés au Ménil-Ciboult: 7,9 €/m²/mois pour un appartement, 6,6 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (0,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Côté contexte, Le Ménil-Ciboult est caractéristique du maillage rural normand, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est sur un relief modérément vallonné, à 283 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025); les prix DVF couvrent jusqu'en 2022.
Faut-il investir au Ménil-Ciboult en 2026 ?
Le Ménil-Ciboult affiche des prix parmi les plus accessibles du Orne (60ᵉ rang le moins élevé sur 382 communes).
Verdict
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Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Orne (60ᵉ rang le moins élevé)
- Correction récente des prix : -36,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier au Ménil-Ciboult
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
Indices immobiliers du Ménil-Ciboult
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir au Ménil-Ciboult : opportunités et risques
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Données du marché immobilier au Ménil-Ciboult
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Ménil-Ciboult s'établit à 1 018 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (991–1 260 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent. Le Ménil-Ciboult fait partie du quart des communes les moins chères du Orne.
25,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,8 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Construction neuve au Ménil-Ciboult (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve cumule 0 logements autorisés sur 5 ans à au Ménil-Ciboult.
Fourchettes de loyers au Ménil-Ciboult
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Ménil-Ciboult
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,89 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc au Ménil-Ciboult
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 16 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE au Ménil-Ciboult: classe D en tête, 25,0 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement au Ménil-Ciboult
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Ménil-Ciboult : cadre de vie et logement
Le Ménil-Ciboult compte 126 habitants, à 283 m d'altitude.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 6 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Ménil-Ciboult
Le Ménil-Ciboult et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier au Ménil-Ciboult
63 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
62 maisons pour 1 appartements: le parc au Ménil-Ciboult est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc au Ménil-Ciboult
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 49 logements).
- Avant 1919 34,7 % 17 logts
- 1919-1945 4,1 % 2 logts
- 1946-1970 22,4 % 11 logts
- 1971-1990 20,4 % 10 logts
- 1991-2005 8,2 % 4 logts
- 2006-2019 8,2 % 4 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services au Ménil-Ciboult
6 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Ménil-Ciboult
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Ménil-Ciboult
Quel est le prix de l'immobilier au Ménil-Ciboult ?
Le prix médian au m² au Ménil-Ciboult est de 1 018 € (données DVF, 4 transactions). Pour une maison de 109 m² (surface médiane locale), compter environ 111 000 €.
Comment Le Ménil-Ciboult se situe-t-elle dans le Orne ?
Le Ménil-Ciboult figure parmi les communes les plus abordables du Orne : 323ᵉ rang sur 382, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer au Ménil-Ciboult ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Ménil-Ciboult est de 7,8 % (loyer de 6,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier du Ménil-Ciboult est-il énergétiquement dégradé ?
25,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes du Ménil-Ciboult
Le Ménil-Ciboult est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :