Faut-il investir au Mesnil-au-Grain en 2026 ?
Le Mesnil-au-Grain affiche des prix parmi les plus accessibles du Calvados (53ᵉ rang le moins élevé sur 527 communes).
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Calvados (53ᵉ rang le moins élevé)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Correction récente des prix : -23,4 % sur un an
Analyse du marché immobilier au Mesnil-au-Grain
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers du Mesnil-au-Grain
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,4
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 18,8 — Percentile dept : 59/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 29/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -7,5 — Percentile dept : 9/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 29/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 18,5 — Percentile dept : 94/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir au Mesnil-au-Grain : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier au Mesnil-au-Grain
Estimation sur un maison type de 120 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian du Mesnil-au-Grain.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier au Mesnil-au-Grain
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Mesnil-au-Grain s'établit à 1 994 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Le Mesnil-au-Grain fait partie du quart des communes les moins chères du Calvados.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Mesnil-au-Grain Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Mesnil-au-Grain
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 994 €/m² de prix médian pour 3 transactions; l'évolution depuis 2022 ressort à +48,1 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 120 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 3 |
| Prix médian/m² | 1 994 € | 1 994 € |
| Prix moyen/m² | 2 098 € | |
| Surface médiane | – | 120 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2022 | 1 | 1 346 € |
| 2024 | 1 | 2 603 € |
| 2025 | 3 | 1 994 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 0 autorisations et 0 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de — %.
Construction neuve au Mesnil-au-Grain (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 0 logements ont été autorisés à au Mesnil-au-Grain, dont 0 en 2025.
Fourchettes de loyers au Mesnil-au-Grain
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Mesnil-au-Grain
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,33 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc au Mesnil-au-Grain
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 diagnostics analysés (ADEME)
Parc au Mesnil-au-Grain: majorité classée D, part de passoires thermiques à 0,0 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement au Mesnil-au-Grain
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Mesnil-au-Grain : cadre de vie et logement
Le Mesnil-au-Grain compte 74 habitants, à 146 m d'altitude.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 5 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Mesnil-au-Grain
Le Mesnil-au-Grain et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier au Mesnil-au-Grain
33 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc au Mesnil-au-Grain: 100,0 % de maisons, 0,0 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc au Mesnil-au-Grain
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 32 logements).
- Avant 1919 50,0 % 16 logts
- 1919-1945 3,1 % 1 logts
- 1946-1970 6,3 % 2 logts
- 1971-1990 6,3 % 2 logts
- 1991-2005 15,6 % 5 logts
- 2006-2019 18,8 % 6 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services au Mesnil-au-Grain
5 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Mesnil-au-Grain
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir au Mesnil-au-Grain : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien au Mesnil-au-Grain grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) au Mesnil-au-Grain
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier au Mesnil-au-Grain
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier au Mesnil-au-Grain
Quel est le prix de l'immobilier au Mesnil-au-Grain ?
Le prix médian au m² au Mesnil-au-Grain est de 1 994 € (données DVF, 3 transactions). Pour une maison de 120 m² (surface médiane locale), compter environ 239 000 €.
Comment Le Mesnil-au-Grain se situe-t-elle dans le Calvados ?
Le Mesnil-au-Grain figure parmi les communes les plus abordables du Calvados : 475ᵉ rang sur 527, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer au Mesnil-au-Grain ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Mesnil-au-Grain est de 4,6 % (loyer de 7,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Communes limitrophes du Mesnil-au-Grain
Le Mesnil-au-Grain est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian du Mesnil-au-Grain s'établit à 1 994 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Calvados. Côté classement départemental, Le Mesnil-au-Grain compte parmi les 10 % les plus abordables du Calvados.
Entre 2022 et 2025, le marché immobilier du Mesnil-au-Grain a enregistré une hausse de +48,1 % du prix médian au m². Au total, 5 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -23,4 % du prix médian.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 994 €/m² pour 120 m².
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,8 €/m² pour un appartement et 7,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,6 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (3,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Le marché immobilier du Mesnil-au-Grain s'interprète dans un contexte plus large — Le Mesnil-au-Grain est dans la tradition des villages normands, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à 35 km du littoral du Calvados, en plaine, à 146 m d'altitude.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.