Le marché immobilier des Adrets-de-l'Estérel figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 5 479 €/m² en 2024, soit +116,0 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²). Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 4 358 et 6 809 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Forte valorisation observée: le m² médian des Adrets-de-l'Estérel gagne +26,2 % sur la période 2020-2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 388 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -9,2 %.
Typologie à dominante pavillonnaire: 89,1 % des ventes concernent des maisons, à 5 486 €/m² en médiane. Le bien médian (137 m² à 751 582 €) équivaut à 26,4 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés aux Adrets-de-l'Estérel: 17,4 €/m²/mois pour un appartement, 18,5 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,9 % — dans la moyenne française. Avec 16,6 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Flux de construction neuve intermédiaire: 61 logements autorisés sur 2020-2024, dont 10 commencés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Les Adrets-de-l'Estérel est au cœur de la Provence varoise. La géographie joue son rôle: la commune est à 23 km du littoral azuréen, à 221 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir aux Adrets-de-l'Estérel en 2026 ?
Correction marquée sur le marché aux Adrets-de-l'Estérel : -9,2 % en un an, dans un contexte de seulement 64 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 13 % du Var
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
Analyse du marché immobilier aux Adrets-de-l'Estérel
Le marché immobilier des Adrets-de-l'Estérel affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers des Adrets-de-l'Estérel
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
2,2
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir aux Adrets-de-l'Estérel : opportunités et risques
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Données du marché immobilier aux Adrets-de-l'Estérel
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² aux Adrets-de-l'Estérel s'établit à 5 479 €, sur la base de 64 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 4 358 € à 6 809 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Les Adrets-de-l'Estérel se positionne dans le top 13 % des communes les plus chères du Var.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie aux Adrets-de-l'Estérel
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché aux Adrets-de-l'Estérel
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée aux Adrets-de-l'Estérel
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve aux Adrets-de-l'Estérel (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 61 logements ont été autorisés à aux Adrets-de-l'Estérel, -28 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers aux Adrets-de-l'Estérel
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle aux Adrets-de-l'Estérel
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,41 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc aux Adrets-de-l'Estérel
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 361 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE aux Adrets-de-l'Estérel: classe C en tête, 1,4 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement aux Adrets-de-l'Estérel
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer aux Adrets-de-l'Estérel : cadre de vie et logement
Les Adrets-de-l'Estérel compte 2 775 habitants, à 221 m d'altitude.
Le territoire abrite 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 135 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier aux Adrets-de-l'Estérel
Les Adrets-de-l'Estérel et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier aux Adrets-de-l'Estérel
1 484 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
1 319 maisons pour 157 appartements: le parc aux Adrets-de-l'Estérel est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc aux Adrets-de-l'Estérel
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 156 logements).
- Avant 1919 2,3 % 27 logts
- 1919-1945 2,1 % 24 logts
- 1946-1970 5,4 % 63 logts
- 1971-1990 37,6 % 435 logts
- 1991-2005 38,1 % 441 logts
- 2006-2019 14,4 % 166 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services aux Adrets-de-l'Estérel
135 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques aux Adrets-de-l'Estérel
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-IF - Les Adrets-de-l'Estérel 2015 PPRN Approuvé approuvé le 30/01/2015
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir aux Adrets-de-l'Estérel : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Adrets-de-l'Estérel
Quel est le prix de l'immobilier aux Adrets-de-l'Estérel ?
Le prix médian au m² aux Adrets-de-l'Estérel est de 5 479 € (données DVF, 64 transactions). Pour une maison de 137 m² (surface médiane locale), compter environ 752 000 €.
Comment Les Adrets-de-l'Estérel se situe-t-elle dans le Var ?
Les Adrets-de-l'Estérel se classe au 19ᵉ rang sur 151 communes du Var — dans le top 13 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer aux Adrets-de-l'Estérel ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison aux Adrets-de-l'Estérel est de 4,0 % (loyer de 18,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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