Marché aligné sur la moyenne départementale: 1 989 €/m² aux Champs-Géraux contre 2 047 €/m² pour les Côtes-d'Armor. Entre 1 663 et 2 642 €/m² pour la moitié des ventes: le marché des Champs-Géraux présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations.
Dynamique haussière marquée: +35,6 % sur le prix médian entre 2020 et 2024 aux Champs-Géraux. 111 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -8,5 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues aux Champs-Géraux à un niveau significatif — 1 989 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian des Champs-Géraux, un logement de 106 m² (210 834 €) représente 9,6 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce des Champs-Géraux avoisinent 11,6 €/m² pour les appartements et 9,3 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (5,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 8,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 34 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 7 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (68 % des autorisations sur 2020-2024).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Les Champs-Géraux est une commune bretonne, entre terre et mer. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral d'Ille-et-Vilaine (20 km), dans la plaine, à une altitude de 63 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
Faut-il investir aux Champs-Géraux en 2026 ?
Correction marquée sur le marché aux Champs-Géraux : -8,5 % en un an, dans un contexte de seulement 12 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Côtes-d'Armor (127ᵉ rang sur 348 communes)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier aux Champs-Géraux
Le marché immobilier des Champs-Géraux affiche une pression notable (IPI 5,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers des Champs-Géraux
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir aux Champs-Géraux : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier aux Champs-Géraux
Estimation sur un maison type de 106 m², au prix médian local.
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Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier aux Champs-Géraux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² aux Champs-Géraux s'établit à 1 989 €, sur la base de 12 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 1 663 € à 2 642 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd.
26,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie aux Champs-Géraux
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché aux Champs-Géraux
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée aux Champs-Géraux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve aux Champs-Géraux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à aux Champs-Géraux totalise 34 logements sur 5 ans, soit +79 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers aux Champs-Géraux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle aux Champs-Géraux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,71 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc aux Champs-Géraux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 116 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc aux Champs-Géraux est D, avec 26,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement aux Champs-Géraux
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer aux Champs-Géraux : cadre de vie et logement
Les Champs-Géraux compte 1 054 habitants, à 63 m d'altitude.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 17 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier aux Champs-Géraux
Les Champs-Géraux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier aux Champs-Géraux
565 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier aux Champs-Géraux est composé très majoritairement de maisons (98,6 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc aux Champs-Géraux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 456 logements).
- Avant 1919 32,7 % 149 logts
- 1919-1945 6,1 % 28 logts
- 1946-1970 9,2 % 42 logts
- 1971-1990 28,5 % 130 logts
- 1991-2005 12,1 % 55 logts
- 2006-2019 11,4 % 52 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services aux Champs-Géraux
17 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques aux Champs-Géraux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir aux Champs-Géraux : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien aux Champs-Géraux grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) aux Champs-Géraux
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Champs-Géraux
Quel est le prix de l'immobilier aux Champs-Géraux ?
Le prix médian au m² aux Champs-Géraux est de 1 989 € (données DVF, 12 transactions). Pour une maison de 106 m² (surface médiane locale), compter environ 211 000 €.
Comment Les Champs-Géraux se situe-t-elle dans le Côtes-d'Armor ?
Les Champs-Géraux se situe au 127ᵉ rang du Côtes-d'Armor sur 348 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer aux Champs-Géraux ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison aux Champs-Géraux est de 5,6 % (loyer de 9,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier des Champs-Géraux est-il énergétiquement dégradé ?
26,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes des Champs-Géraux
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