En 2024, 90 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 226 €/m² à Nivillac, niveau conforme à la médiane départementale. La fourchette centrale des ventes (1 896 à 2 735 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène.
Le marché de Nivillac connaît une hausse prononcée: +33,5 % sur le prix médian entre 2020 et 2024. Sur l'ensemble de la période, 579 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -7,2 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 2 214 €/m² pour une surface médiane de 94 m². Un bien type de 94 m² revient à environ 208 116 €, soit 9,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,0 € (appartements) et 11,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (5,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (7,4 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Nivillac: 259 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 52 par an. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 80 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Nivillac est dans la géographie bretonne. Sur le plan physique, la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral de Loire-Atlantique (33 km), à basse altitude (37 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir à Nivillac en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Nivillac : -7,2 % en un an, dans un contexte de seulement 90 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Morbihan (111ᵉ rang sur 249 communes)
Analyse du marché immobilier à Nivillac
Le marché immobilier de Nivillac affiche une pression notable (IPI 5,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Nivillac
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Nivillac : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Nivillac
Estimation sur un maison type de 94 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Nivillac.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Nivillac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Nivillac s'établit à 2 226 €, sur la base de 90 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (1 896–2 735 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Nivillac
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Nivillac
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Nivillac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Nivillac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 259 logements autorisés à à Nivillac, dont 24 en 2024 (+56 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Nivillac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Nivillac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,30 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Nivillac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 536 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Nivillac: la classe D domine, 14,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Nivillac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Nivillac : cadre de vie et logement
Nivillac, commune de 4 951 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 37 m d'altitude.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 6 appellations d'origine rattachées au terroir local et 226 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Nivillac
Nivillac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Nivillac
2 503 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 96,0 % du parc à Nivillac, 4,0 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Nivillac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 069 logements).
- Avant 1919 9,4 % 195 logts
- 1919-1945 3,6 % 74 logts
- 1946-1970 11,0 % 228 logts
- 1971-1990 26,5 % 548 logts
- 1991-2005 21,2 % 439 logts
- 2006-2019 28,3 % 585 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Nivillac
226 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Nivillac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - Vilaine aval PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Nivillac : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Nivillac
Quel est le prix de l'immobilier à Nivillac ?
Le prix médian au m² à Nivillac est de 2 226 € (données DVF, 90 transactions). Pour une maison de 94 m² (surface médiane locale), compter environ 208 000 €.
Comment Nivillac se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Nivillac se situe au 111ᵉ rang du Morbihan sur 249 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Nivillac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Nivillac est de 5,9 % (loyer de 11,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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