Le prix médian d'Orcières s'établit à 2 563 €/m² en 2024, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles des Hautes-Alpes. La fourchette centrale des ventes (2 170 à 3 010 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène.
Dynamique haussière marquée: +38,0 % sur le prix médian entre 2020 et 2024 à Orcières. Au total, 710 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +9,5 % sur le prix médian.
L'appartement domine nettement le marché d'Orcières (89,2 % des ventes), avec un prix médian de 2 469 €/m². Un bien type de 100 m² revient à environ 390 400 €, soit 18,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,0 €/m² pour un appartement et 10,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 5,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le parc local comporte 89,1 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 41 logements autorisés, soit 8/an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (66 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché immobilier d'Orcières s'interprète dans un contexte plus large — Orcières est une commune des Alpes du Sud, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: perchée à 2 127 m d'altitude, dans un environnement de haute montagne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir à Orcières en 2026 ?
Le marché immobilier d'Orcières a bondi de +9,5 % en un an, signal rare sur une commune de 651 habitants.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ⚠ Solvabilité locale fragile
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Hautes-Alpes (81ᵉ rang sur 157 communes)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier à Orcières
Le marché immobilier d'Orcières affiche une pression notable (IPI 5,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,8 %.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,4/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers d'Orcières
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Orcières : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Orcières
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Données du marché immobilier à Orcières
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Orcières s'établit à 2 563 €, sur la base de 130 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (2 170–3 010 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent.
35,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 57,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,1 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Aperçu par typologie à Orcières
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Orcières
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Orcières
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Orcières (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Orcières: 41 logements autorisés sur 5 ans, 8 pour la dernière année (-42 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Orcières
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Orcières
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (57,87 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Orcières
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 774 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Orcières: majorité classée E, part de passoires thermiques à 35,4 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Orcières
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Orcières : cadre de vie et logement
Orcières, commune de 651 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 2 127 m d'altitude.
Le territoire abrite 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 141 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Orcières
Orcières et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Orcières
4 022 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 83,9 % d'appartements, 16,1 % de maisons — profil urbain marqué.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Orcières
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 313 logements).
- Avant 1919 16,9 % 53 logts
- 1919-1945 4,5 % 14 logts
- 1946-1970 27,2 % 85 logts
- 1971-1990 34,2 % 107 logts
- 1991-2005 8,6 % 27 logts
- 2006-2019 8,6 % 27 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Orcières
141 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Orcières
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Multi - Orcières 2006 [ MOD 1 - 2018 ] PPRN Approuvé approuvé le 16/10/2006
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Orcières : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Orcières
Quel est le prix de l'immobilier à Orcières ?
Le prix médian au m² à Orcières est de 2 563 € (données DVF, 130 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 390 000 €.
Comment Orcières se situe-t-elle dans le Hautes-Alpes ?
Orcières se situe au 81ᵉ rang du Hautes-Alpes sur 157 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Orcières ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Orcières est de 3,1 % (loyer de 10,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Orcières prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Quels risques naturels à Orcières ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Le parc immobilier d'Orcières est-il énergétiquement dégradé ?
35,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
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