Avec 3 295 €/m², Simiane-la-Rotonde se place parmi les communes chères des Alpes-de-Haute-Provence, au-dessus de la médiane départementale. La fourchette centrale des ventes s'étale de 2 227 à 4 167 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Entre 2020 et 2024, le marché immobilier de Simiane-la-Rotonde a enregistré une hausse de +30,9 % du prix médian au m². 90 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -36,0 %.
Le marché de Simiane-la-Rotonde est dominé par les maisons individuelles — 77,8 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 3 295 €/m² pour 63 m² en surface médiane. Un bien type de 63 m² revient à environ 207 585 €, soit 9,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Simiane-la-Rotonde avoisinent 10,9 €/m² pour les appartements et 11,1 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,8 % — dans la moyenne française. La proportion de résidences secondaires (34,7 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Rythme de construction régulier: 3 logements/an autorisés en moyenne entre 2020 et 2024. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 79 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Simiane-la-Rotonde est une commune des Alpes du Sud. La géographie joue son rôle: la commune est à 747 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir à Simiane-la-Rotonde en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Simiane-la-Rotonde : -36,0 % en un an, dans un contexte de seulement 27 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 13 % du Alpes-de-Haute-Provence
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -36,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Simiane-la-Rotonde
Le marché de Simiane-la-Rotonde est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Simiane-la-Rotonde
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Simiane-la-Rotonde : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Simiane-la-Rotonde
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Données du marché immobilier à Simiane-la-Rotonde
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Simiane-la-Rotonde s'établit à 3 295 €, sur la base de 27 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 2 227 € à 4 167 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Simiane-la-Rotonde se positionne dans le top 13 % des communes les plus chères du Alpes-de-Haute-Provence.
39,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Simiane-la-Rotonde
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Simiane-la-Rotonde
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Simiane-la-Rotonde (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Simiane-la-Rotonde totalise 14 logements sur 5 ans, soit +56 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Simiane-la-Rotonde
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Simiane-la-Rotonde
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,78 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Simiane-la-Rotonde
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 108 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Simiane-la-Rotonde est E, avec 39,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Simiane-la-Rotonde
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Simiane-la-Rotonde : cadre de vie et logement
Simiane-la-Rotonde compte 609 habitants, à 747 m d'altitude.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 30 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Simiane-la-Rotonde
Simiane-la-Rotonde et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Simiane-la-Rotonde
547 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Simiane-la-Rotonde est composé très majoritairement de maisons (96,9 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Simiane-la-Rotonde
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 294 logements).
- Avant 1919 30,6 % 90 logts
- 1919-1945 2,7 % 8 logts
- 1946-1970 13,9 % 41 logts
- 1971-1990 28,9 % 85 logts
- 1991-2005 13,6 % 40 logts
- 2006-2019 10,5 % 31 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Simiane-la-Rotonde
30 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Simiane-la-Rotonde
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-RGA - Simiane-la-Rotonde 2013 PPRN Approuvé approuvé le 01/03/2013
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Simiane-la-Rotonde : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Simiane-la-Rotonde
Quel est le prix de l'immobilier à Simiane-la-Rotonde ?
Le prix médian au m² à Simiane-la-Rotonde est de 3 295 € (données DVF, 27 transactions). Pour une maison de 63 m² (surface médiane locale), compter environ 208 000 €.
Comment Simiane-la-Rotonde se situe-t-elle dans le Alpes-de-Haute-Provence ?
Simiane-la-Rotonde se classe au 25ᵉ rang sur 189 communes du Alpes-de-Haute-Provence — dans le top 13 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Simiane-la-Rotonde ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Simiane-la-Rotonde est de 4,1 % (loyer de 11,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Simiane-la-Rotonde est-il énergétiquement dégradé ?
39,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
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