Le prix médian de Bagnols s'établit à 2 308 €/m² en 2024, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Puy-de-Dôme. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 1 952 à 2 577 €/m².
La progression du prix médian atteint +117,7 % sur cinq ans (2020-2024) à Bagnols, au-dessus du rythme national. Au total, 69 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +82,5 % sur le prix médian.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 308 €/m² pour 51 m². Le bien médian (51 m² à 117 708 €) équivaut à 6,5 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,9 €/m² pour un appartement et 6,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 3,4 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. Le parc local comporte 43,6 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Peu de permis de construire délivrés sur 2020-2024: 7 logements autorisés au total, soit 1 par an. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Bagnols est une commune du Massif central, dans l'ancienne Auvergne. Contexte physique: en altitude montagnarde (891 m), sur un relief prononcé.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
Faut-il investir à Bagnols en 2026 ?
Le marché immobilier de Bagnols a bondi de +82,5 % en un an, signal rare sur une commune de 400 habitants.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ⚠ Solvabilité locale fragile
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 17 % du Puy-de-Dôme
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +82,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Bagnols
Le marché immobilier de Bagnols affiche une pression notable (IPI 6,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 8,4/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Bagnols
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
8,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Bagnols : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Bagnols
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bagnols s'établit à 2 308 €, sur la base de 10 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (1 952–2 577 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent. Bagnols se positionne dans le top 17 % des communes les plus chères du Puy-de-Dôme.
40,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,4 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Aperçu par typologie à Bagnols
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Bagnols
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Bagnols
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bagnols (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bagnols: 7 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-30 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Bagnols
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bagnols
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,92 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Bagnols
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 49 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bagnols: majorité classée E, part de passoires thermiques à 40,8 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Bagnols
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Bagnols : cadre de vie et logement
Bagnols, commune de 400 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 891 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 24 appellations d'origine rattachées au terroir local et 27 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bagnols
Bagnols et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Bagnols
495 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Bagnols: 93,7 % de maisons, 6,3 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Bagnols
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 215 logements).
- Avant 1919 44,7 % 96 logts
- 1919-1945 11,6 % 25 logts
- 1946-1970 8,4 % 18 logts
- 1971-1990 17,2 % 37 logts
- 1991-2005 5,6 % 12 logts
- 2006-2019 12,6 % 27 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Bagnols
27 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bagnols
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bagnols
Quel est le prix de l'immobilier à Bagnols ?
Le prix médian au m² à Bagnols est de 2 308 € (données DVF, 10 transactions). Pour une maison de 51 m² (surface médiane locale), compter environ 118 000 €.
Comment Bagnols se situe-t-elle dans le Puy-de-Dôme ?
Bagnols se classe au 79ᵉ rang sur 463 communes du Puy-de-Dôme — dans le top 17 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Bagnols ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bagnols est de 3,4 % (loyer de 6,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Bagnols prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Le parc immobilier de Bagnols est-il énergétiquement dégradé ?
40,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
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