Avec 3 592 €/m², Éloise se place parmi les communes chères de l'Haute-Savoie, au-dessus de la médiane départementale. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 3 181 à 3 826 €/m².
Le marché d'Éloise connaît une hausse prononcée: +29,1 % sur le prix médian entre 2020 et 2024. Sur l'ensemble de la période, 63 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,0 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 424 €/m² (surface médiane 133 m²) et celui des appartements à 3 597 €/m² (64 m²). Un bien type de 133 m² revient à environ 455 392 €, soit 12,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,6 € (appartements) et 16,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 4,5 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (1,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 4 logements/an autorisés en moyenne entre 2020 et 2024. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (55 % des autorisations sur 2020-2024).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Éloise est une commune savoyarde. Éloise est à 464 m d'altitude, dans un contexte de piémont, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Analyse du marché immobilier à Éloise
Le marché immobilier est détendu et accessible : les prix restent modérés par rapport aux revenus locaux. C'est un contexte favorable pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendement.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers d'Éloise
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
1,7
Indice de Pression Immobilière
Très faible
Marché détendu : marges ouvertes.
Indice de Pression Immobilière
Très faibleMarché détendu : marges ouvertes.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
8,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessible aux ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessible aux ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Éloise : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Éloise
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Données du marché immobilier à Éloise
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Éloise s'établit à 3 592 €, sur la base de 14 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (3 181–3 826 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent. Éloise fait partie du quart des communes les moins chères du Haute-Savoie.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 20,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Éloise
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Éloise
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Éloise (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 20 logements autorisés à à Éloise, dont 2 en 2024 (-57 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Éloise
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Éloise
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (20,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc à Éloise
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 91 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Éloise: la classe E domine, 20,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Éloise
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Éloise : cadre de vie et logement
Éloise, commune de 931 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 464 m d'altitude.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 24 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Éloise
Éloise et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Éloise
408 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 80,8 % du parc à Éloise, 19,2 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Éloise
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 387 logements).
- Avant 1919 4,9 % 19 logts
- 1919-1945 3,1 % 12 logts
- 1946-1970 17,8 % 69 logts
- 1971-1990 31,0 % 120 logts
- 1991-2005 30,7 % 119 logts
- 2006-2019 12,4 % 48 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Éloise
24 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Éloise
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Éloise : passer à l'action
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Éloise
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Éloise
Quel est le prix de l'immobilier à Éloise ?
Le prix médian au m² à Éloise est de 3 592 € (données DVF, 14 transactions). Pour une maison de 133 m² (surface médiane locale), compter environ 455 000 €.
Comment Éloise se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Éloise figure parmi les communes les plus abordables du Haute-Savoie : 214ᵉ rang sur 278, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Éloise ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Éloise est de 5,9 % (loyer de 16,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier d'Éloise est-il énergétiquement dégradé ?
20,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
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