01 Le parc de logements
Le parc comprend 177 logements dont 171 résidences principales, 0 résidences secondaires et 6 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 171 | 96,6 % |
| Résidences secondaires | 0 | 0,0 % |
| Logements vacants | 6 | 3,4 % |
Le graphique détaille la structure des 177 logements: 97 % sont habités en permanence, 0 % épisodiquement et 3 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 36 | 21,2 % |
| 1919-1945 | 14 | 8,2 % |
| 1946-1970 | 13 | 7,6 % |
| 1971-1990 | 40 | 23,5 % |
| 1991-2005 | 36 | 21,2 % |
| 2006-2019 | 31 | 18,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 23 %, devant les constructions récentes (18 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 6 | 3,5 % |
| 3 pièces | 13 | 7,6 % |
| 4 pièces | 33 | 19,3 % |
| 5 pièces ou plus | 119 | 69,6 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 70 % du parc, contre 4 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 5,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 161 | 163 | 177 |
| Rés. principales | 147 | 156 | 171 |
| Rés. secondaires | 0 | 1 | 0 |
| Vacants | 14 | 6 | 6 |
À titre de comparaison : 80,2 % de part de propriétaires à Printzheim, à 2 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 150 | 87,7 % |
| Locataires (privé) | 15 | 8,8 % |
| Locataires HLM | 2 | 1,2 % |
| Logés gratuitement | 3 | 1,8 % |
La répartition du parc occupé: 87,9 % de propriétaires, 10,1 % de locataires, dont 1 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 76 | 44,7 % |
| Électricité | 37 | 21,8 % |
| Gaz bouteille | 1 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 56 | 32,9 % |
fioul constitue la première source de chauffage du parc (45 %), suivi par autres sources (bois notamment) (33 %) et électricité (22 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 |
| 2 à 4 ans | 20 |
| 5 à 9 ans | 27 |
| 10 ans ou plus | 121 |
| Total ménages | 171 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 21 |
| Sous-occupation modérée | 26 |
| Sous-occupation accentuée | 53 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 14 | 8,2 % |
| 1 voiture | 58 | 33,9 % |
| 2 voitures ou plus | 98 | 57,3 % |
Motorisation des ménages: 8 % n'ont aucune voiture, 34 % en ont une et 57 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 91,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 77 | 75 | 1 | 1 |
| 1975 | 80 | 77 | 0 | 3 |
| 1982 | 90 | 85 | 2 | 3 |
| 1990 | 107 | 100 | 2 | 5 |
| 1999 | 132 | 124 | 2 | 6 |
| 2006 | 152 | 148 | 2 | 2 |
| 2011 | 161 | 147 | 0 | 14 |
| 2016 | 163 | 156 | 1 | 6 |
| 2022 | 177 | 171 | 0 | 6 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 77 à 177 logements, soit +130 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 12 | 11 | 13 | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 7,7 % |
| Classe B | 2 | 15,4 % |
| Classe C | 4 | 30,8 % |
| Classe D | 1 | 7,7 % |
| Classe E | 2 | 15,4 % |
| Classe F | 3 | 23,1 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 13 diagnostics par étiquette énergétique: 31 % en C, 54 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 46,2 % |
| Classe B | 1 | 7,7 % |
| Classe C | 1 | 7,7 % |
| Classe D | 3 | 23,1 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 2 | 15,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 46 %, 62 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 237 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 101 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 127 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 106 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 237 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 101 pour le bâti 1975-1988.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 0 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 0 |
Analyse du marché immobilier à Geiswiller-Zœbersdorf
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Geiswiller-Zœbersdorf
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
1,0
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 12,3 — Percentile dept : 16/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -5,0 — Percentile dept : 12/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 5/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 127,7 — Percentile dept : 48/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Geiswiller-Zœbersdorf : opportunités et risques
Êtes-vous prêt à investir à Geiswiller-Zœbersdorf ?
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Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Geiswiller-Zœbersdorf
DVF, loyers, permis, analyse expertLa classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 28,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Geiswiller-Zœbersdorf Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 38 logements ont été autorisés et 22 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 58 %.
Construction neuve à Geiswiller-Zœbersdorf (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 9 logements ont été autorisés à à Geiswiller-Zœbersdorf, +13 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Geiswiller-Zœbersdorf
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Geiswiller-Zœbersdorf
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (28,84 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Geiswiller-Zœbersdorf
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Geiswiller-Zœbersdorf: classe C en tête, 23,1 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Geiswiller-Zœbersdorf
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Geiswiller-Zœbersdorf : cadre de vie et logement
Geiswiller-Zœbersdorf compte 383 habitants, à 220 m d'altitude. Le climat local affiche 10,4 °C de moyenne annuelle et 865 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 6 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Geiswiller-Zœbersdorf
Geiswiller-Zœbersdorf et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Geiswiller-Zœbersdorf
Composition du parc immobilier à Geiswiller-Zœbersdorf
177 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
164 maisons pour 13 appartements: le parc à Geiswiller-Zœbersdorf est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Geiswiller-Zœbersdorf
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 171 logements).
- Avant 1919 21,1 % 36 logts
- 1919-1945 8,2 % 14 logts
- 1946-1970 7,6 % 13 logts
- 1971-1990 23,4 % 40 logts
- 1991-2005 21,1 % 36 logts
- 2006-2019 18,1 % 31 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Geiswiller-Zœbersdorf
6 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Geiswiller-Zœbersdorf
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Geiswiller-Zœbersdorf : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Geiswiller-Zœbersdorf
Le parc immobilier de Geiswiller-Zœbersdorf est-il énergétiquement dégradé ?
23,1 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante C). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de Geiswiller-Zœbersdorf
Geiswiller-Zœbersdorf est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Loyers observés à Geiswiller-Zœbersdorf: 11,7 €/m²/mois pour un appartement, 11,7 €/m²/mois pour une maison. Les résidences secondaires représentent 0,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 9 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 2 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (78 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Geiswiller-Zœbersdorf est une commune alsacienne, dans le sillon rhénan. Contexte physique: à 377 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en récente au plus récent.