Le coût médian du m² à Roche-Vineuse (2 207 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +41,2 % par rapport dans le Saône-et-Loire. La fourchette centrale des ventes (1 831 à 2 607 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène.
Sur la période 2020-2024, le prix médian de la Roche-Vineuse varie peu (-2,4 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 133 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -15,4 % du prix médian.
La maison individuelle domine les ventes de la Roche-Vineuse (85,7 % des transactions), à un prix médian de 2 059 €/m². Le bien médian (92 m² à 189 428 €) équivaut à 6,9 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Roche-Vineuse: 9,8 €/m²/mois pour un appartement, 9,9 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,9 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 5,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Rythme de construction régulier: 5 logements/an autorisés en moyenne entre 2020 et 2024. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 85 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que La Roche-Vineuse est une commune de l'ancienne Bourgogne, entre vignobles et campagne. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 304 m.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir à Roche-Vineuse en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Roche-Vineuse : -15,4 % en un an, dans un contexte de seulement 28 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
- ✓ Territoire très attractif
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 15 % du Saône-et-Loire
- Correction récente des prix : -15,4 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Roche-Vineuse
Le marché immobilier de la Roche-Vineuse affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de la Roche-Vineuse
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Roche-Vineuse : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Roche-Vineuse
Estimation sur un maison type de 92 m², au prix médian local.
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Données du marché immobilier à Roche-Vineuse
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Roche-Vineuse s'établit à 2 207 €, sur la base de 28 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (1 831–2 607 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent. La Roche-Vineuse se positionne dans le top 15 % des communes les plus chères du Saône-et-Loire.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Roche-Vineuse
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Roche-Vineuse
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Roche-Vineuse
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Roche-Vineuse (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 27 logements ont été autorisés à à Roche-Vineuse, -31 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Roche-Vineuse
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Roche-Vineuse
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,97 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Roche-Vineuse
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 165 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Roche-Vineuse: classe D en tête, 16,4 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Roche-Vineuse
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Roche-Vineuse : cadre de vie et logement
La Roche-Vineuse compte 1 570 habitants, à 304 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 19 appellations d'origine rattachées au terroir local et 75 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Roche-Vineuse
La Roche-Vineuse et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Roche-Vineuse
859 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
678 maisons pour 132 appartements: le parc à Roche-Vineuse est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Roche-Vineuse
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 722 logements).
- Avant 1919 20,5 % 148 logts
- 1919-1945 4,8 % 35 logts
- 1946-1970 9,8 % 71 logts
- 1971-1990 36,8 % 266 logts
- 1991-2005 13,9 % 100 logts
- 2006-2019 14,1 % 102 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Roche-Vineuse
75 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Roche-Vineuse
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Roche-Vineuse : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Roche-Vineuse
Quel est le prix de l'immobilier à Roche-Vineuse ?
Le prix médian au m² à Roche-Vineuse est de 2 207 € (données DVF, 28 transactions). Pour une maison de 92 m² (surface médiane locale), compter environ 189 000 €.
Comment La Roche-Vineuse se situe-t-elle dans le Saône-et-Loire ?
La Roche-Vineuse se classe au 85ᵉ rang sur 561 communes du Saône-et-Loire — dans le top 15 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Roche-Vineuse ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Roche-Vineuse est de 5,8 % (loyer de 9,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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