Le prix médian au m² au Donjon s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 887 €/m², soit -65,0 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²). Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 487 et 1 216 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Hausse contenue du prix médian: +13,7 % sur la période 2020-2024. 122 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +8,4 % sur le prix médian.
La ventilation des ventes associe 61,1 % de maisons et 38,9 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (89 m² à 86 953 €) équivaut à 4,7 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce du Donjon avoisinent 6,9 €/m² pour les appartements et 7,5 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 14,5 % pour un appartement (9,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires au Donjon (9,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La production neuve est quasi inexistante (5 logements autorisés sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (60 % des autorisations sur 2020-2024).
Côté contexte, Le Donjon est caractéristique du maillage rural ou périurbain de la région, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est sur un relief modérément vallonné, à 332 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir au Donjon en 2026 ?
Le marché immobilier du Donjon a bondi de +8,4 % en un an, signal rare sur une commune de 1 007 habitants.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Allier (234ᵉ rang sur 315 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
Analyse du marché immobilier au Donjon
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,1/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 14,5 %.
Indices immobiliers du Donjon
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,1
Indice de Pression Immobilière
Faible
Marché détendu : marges ouvertes.
Indice de Pression Immobilière
FaibleMarché détendu : marges ouvertes.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir au Donjon : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier au Donjon
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Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier au Donjon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Donjon s'établit à 887 €, sur la base de 36 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 487 € à 1 216 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd.
29,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 9,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Aperçu par typologie au Donjon
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché au Donjon
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée au Donjon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve au Donjon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à au Donjon totalise 5 logements sur 5 ans, soit -82 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers au Donjon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Donjon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,03 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc au Donjon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 177 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc au Donjon est D, avec 29,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement au Donjon
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Donjon : cadre de vie et logement
Le Donjon compte 1 007 habitants, à 332 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 24 appellations d'origine rattachées au terroir local et 82 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Donjon
Le Donjon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier au Donjon
691 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier au Donjon est composé très majoritairement de maisons (84,1 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc au Donjon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 485 logements).
- Avant 1919 26,8 % 130 logts
- 1919-1945 18,1 % 88 logts
- 1946-1970 15,1 % 73 logts
- 1971-1990 20,6 % 100 logts
- 1991-2005 9,7 % 47 logts
- 2006-2019 9,7 % 47 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services au Donjon
82 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques au Donjon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir au Donjon : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien au Donjon grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) au Donjon
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Donjon
Quel est le prix de l'immobilier au Donjon ?
Le prix médian au m² au Donjon est de 887 € (données DVF, 36 transactions). Pour une maison de 89 m² (surface médiane locale), compter environ 87 000 €.
Comment Le Donjon se situe-t-elle dans le Allier ?
Le Donjon se situe au 234ᵉ rang du Allier sur 315 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer au Donjon ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Donjon est de 9,3 % (loyer de 7,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier du Donjon est-il énergétiquement dégradé ?
29,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes du Donjon
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