01 Le parc de logements
Le parc comprend 121 logements dont 94 résidences principales, 11 résidences secondaires et 16 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 94 | 77,7 % |
| Résidences secondaires | 11 | 9,1 % |
| Logements vacants | 16 | 13,2 % |
Parmi les 121 logements du parc, 78 % assurent la fonction de résidence principale, contre 9 % de secondaires et 13 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 22 | 23,4 % |
| 1919-1945 | 11 | 11,7 % |
| 1946-1970 | 10 | 10,6 % |
| 1971-1990 | 15 | 16,0 % |
| 1991-2005 | 23 | 24,5 % |
| 2006-2019 | 13 | 13,8 % |
Structure du bâti par époque: 23 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (24 %), 14 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 1,1 % |
| 2 pièces | 5 | 5,3 % |
| 3 pièces | 19 | 20,2 % |
| 4 pièces | 16 | 17,0 % |
| 5 pièces ou plus | 53 | 56,4 % |
Distribution par taille: 6 % de petits logements (T1-T2), 56 % de grands (5p+), moyenne à 4,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 122 | 121 | 121 |
| Rés. principales | 94 | 91 | 94 |
| Rés. secondaires | 14 | 14 | 11 |
| Vacants | 14 | 16 | 16 |
En regard, Saint-Georges-D'annebecq (à 4 km, 163 hab.) affiche 61,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 71 | 75,5 % |
| Locataires (privé) | 17 | 18,1 % |
| Locataires HLM | 4 | 4,3 % |
| Logés gratuitement | 2 | 2,1 % |
Occupation des résidences principales — 75,5 % appartiennent à leurs occupants, 22,3 % sont louées, avec 4 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 21 | 22,3 % |
| Électricité | 26 | 27,7 % |
| Gaz bouteille | 8 | 8,5 % |
| Autre (bois…) | 39 | 41,5 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 41 %. électricité pèse 28 %, fioul 22 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 6 |
| 2 à 4 ans | 15 |
| 5 à 9 ans | 15 |
| 10 ans ou plus | 58 |
| Total ménages | 94 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 43 |
| Sous-occupation accentuée | 11 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 | 2,1 % |
| 1 voiture | 38 | 40,4 % |
| 2 voitures ou plus | 54 | 57,4 % |
Équipement automobile des ménages: 2 % sans voiture, 40 % avec une voiture et 57 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 87,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 106 | 74 | 15 | 17 |
| 1975 | 96 | 70 | 17 | 9 |
| 1982 | 98 | 69 | 19 | 10 |
| 1990 | 108 | 66 | 30 | 12 |
| 1999 | 92 | 74 | 11 | 7 |
| 2006 | 116 | 89 | 11 | 16 |
| 2011 | 122 | 94 | 14 | 14 |
| 2016 | 121 | 91 | 14 | 16 |
| 2022 | 121 | 94 | 11 | 16 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 106 logements, le total atteint 121 en 2022 (+14 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 16 | 19 | 16 | 16 | 54 | 14 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 3,8 % |
| Classe C | 4 | 15,4 % |
| Classe D | 11 | 42,3 % |
| Classe E | 6 | 23,1 % |
| Classe F | 4 | 15,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution DPE sur 26 diagnostics: la majorité se situe en classe D (42 %), avec 19 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 11,5 % |
| Classe B | 11 | 42,3 % |
| Classe C | 4 | 15,4 % |
| Classe D | 3 | 11,5 % |
| Classe E | 3 | 11,5 % |
| Classe F | 2 | 7,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 42 % des logements relèvent de la classe B, 69 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 231 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 231 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 258 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 167 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 57 kWh/m²/an |
Les logements construits 1975-1988 consomment en moyenne 258 kWh/m²/an, contre 57 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 201 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 4 | 0 |
| Classe D | 11 | 0 |
| Classe E | 5 | 1 |
| Classe F | 4 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (220 kWh/m²/an) et appartements en classe E (322).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 3 |
| T4 | 0 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Grais (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Sur les 121 logements du Grais, 16 sont vacants — soit 13,2 %, un niveau au-dessus de la moyenne. Pavillonnaire à très forte intensité: 97,5 % du parc se compose de maisons (118 unités). Côté cadre local, Le Grais est dans la tradition normande, dans les collines, à une altitude moyenne de 215 m.
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages du Grais (75,5 %). Le logement social occupe une place de 4,3 % dans le parc de résidences principales.
Le bâti du Grais s'étend d'un noyau historique (23,4 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (13,8 % après 2006). Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 224 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 15,4 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (41,5 % des résidences principales).
Peu de variation du parc résidentiel du Grais entre 2016 et 2022 (0,0 %). Profil fortement motorisé: 57,4 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la tradition normande. Le Grais est dans les collines, à une altitude moyenne de 215 m, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Le Grais affiche des prix parmi les plus accessibles du Orne (81ᵉ rang le moins élevé sur 380 communes), un marché adapté aux primo-accédants locaux.
Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,9 %
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Orne (81ᵉ rang le moins élevé)
- Opportunité locative forte
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +13,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier au Grais
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier au Grais
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Grais s'établit à 1 107 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Le Grais fait partie du quart des communes les moins chères du Orne.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,9 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Grais Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Grais
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian du Grais évolue de -0,6 %, passant de 1 114 à 1 107 €/m²; 2 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 102 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 1 107 € | 1 107 € |
| Prix moyen/m² | 1 107 € | |
| Surface médiane | – | 102 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 1 114 € |
| 2022 | 5 | 1 031 € |
| 2023 | 6 | 1 200 € |
| 2024 | 2 | 975 € |
| 2025 | 2 | 1 107 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 0 sur 2013 — soit une évolution indisponible.
Construction neuve au Grais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 3 logements autorisés à au Grais, dont 0 en 2025 (0 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers au Grais
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Grais
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,79 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc au Grais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 26 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE au Grais: la classe D domine, 15,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement au Grais
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Grais : cadre de vie et logement
Le Grais, commune de 208 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (11,0 °C annuels).
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 4 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Grais
Le Grais et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Grais
Composition du parc immobilier au Grais
121 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 98,3 % du parc au Grais, 1,7 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc au Grais
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 94 logements).
- Avant 1919 23,4 % 22 logts
- 1919-1945 11,7 % 11 logts
- 1946-1970 10,6 % 10 logts
- 1971-1990 16,0 % 15 logts
- 1991-2005 24,5 % 23 logts
- 2006-2019 13,8 % 13 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services au Grais
4 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques au Grais
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison au Grais
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
112 914 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Grais
Quel est le prix de l'immobilier au Grais ?
Le prix médian au m² au Grais est de 1 107 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 102 m² (surface médiane locale), compter environ 113 000 €.
Comment Le Grais se situe-t-elle dans le Orne ?
Le Grais figure parmi les communes les plus abordables du Orne : 300ᵉ rang sur 380, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer au Grais ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Grais est de 7,9 % (loyer de 7,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Grais.
Communes limitrophes du Grais
Le Grais est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché du Grais est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 107 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian du Grais varie peu (-0,6 %). Sur l'ensemble de la période, 20 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +13,5 % sur le prix médian.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 107 €/m² pour une surface médiane de 102 m². Un bien type de 102 m² revient à environ 112 914 €, soit 5,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 7,1 € (appartements) et 7,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (7,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires au Grais (9,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Flux de construction neuve intermédiaire: 3 logements autorisés sur 2021-2025, dont 2 commencés. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Le Grais est dans la tradition normande. Le Grais est dans les collines, à une altitude moyenne de 215 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).