Marché haut de gamme: 6 983 €/m² aux Clefs en médiane, +59,8 % comparé à la moyenne départementale. Entre 5 438 et 8 371 €/m² pour la moitié des ventes: le marché des Clefs présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations. La commune figure parmi les 6 % les plus chères de l'Haute-Savoie au mètre carré.
Sur la période 2020-2024, le prix médian des Clefs a progressé de +17,7 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. Sur l'ensemble de la période, 47 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +49,7 %.
Le prix au m² diffère selon le type de bien aux Clefs: 6 366 €/m² pour les maisons (surface médiane 91 m²) et 7 035 €/m² pour les appartements (93 m²). Rapporté au revenu médian des Clefs, un logement de 91 m² (579 306 €) représente 23,2 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,3 € (appartements) et 14,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 2,4 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. Avec 27,9 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Construction neuve active aux Clefs: l'équivalent de 8 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (59 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Les Clefs est une commune savoyarde. Les Clefs est dans un relief de montagne, à 1 187 m d'altitude moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Faut-il investir aux Clefs en 2026 ?
Le marché immobilier des Clefs a bondi de +49,7 % en un an, signal rare sur une commune de 714 habitants.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 6 % du Haute-Savoie
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +49,7 % sur un an
Analyse du marché immobilier aux Clefs
Le marché des Clefs est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,8/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers des Clefs
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,6
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir aux Clefs : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier aux Clefs
Estimation sur un maison type de 91 m², au prix médian local.
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Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier aux Clefs
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² aux Clefs s'établit à 6 983 €, sur la base de 11 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 5 438 € à 8 371 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Les Clefs se positionne dans le top 6 % des communes les plus chères du Haute-Savoie.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,7 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Aperçu par typologie aux Clefs
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché aux Clefs
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve aux Clefs (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 39 logements autorisés à aux Clefs, dont 5 en 2024 (+160 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers aux Clefs
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle aux Clefs
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc aux Clefs
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 90 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE aux Clefs: la classe E domine, 22,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement aux Clefs
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer aux Clefs : cadre de vie et logement
Les Clefs, commune de 714 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 1 187 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 29 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier aux Clefs
Les Clefs et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier aux Clefs
433 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 84,3 % du parc aux Clefs, 15,7 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc aux Clefs
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 270 logements).
- Avant 1919 25,2 % 68 logts
- 1919-1945 4,1 % 11 logts
- 1946-1970 12,2 % 33 logts
- 1971-1990 24,4 % 66 logts
- 1991-2005 16,7 % 45 logts
- 2006-2019 17,8 % 48 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services aux Clefs
29 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques aux Clefs
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Les Clefs PPRN Approuvé approuvé le 05/07/2019
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir aux Clefs : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien aux Clefs grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) aux Clefs
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Clefs
Quel est le prix de l'immobilier aux Clefs ?
Le prix médian au m² aux Clefs est de 6 983 € (données DVF, 11 transactions). Pour une maison de 91 m² (surface médiane locale), compter environ 579 000 €.
Comment Les Clefs se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Les Clefs se classe au 16ᵉ rang sur 278 communes du Haute-Savoie — dans le top 6 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer aux Clefs ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison aux Clefs est de 2,7 % (loyer de 14,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement aux Clefs prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Le parc immobilier des Clefs est-il énergétiquement dégradé ?
22,2 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes des Clefs
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