Le prix médian au m² aux Pradeaux s'établit à 2 105 € sur 7 transactions enregistrées en 2024 — un niveau proche de la médiane départementale du Puy-de-Dôme (2 295 €/m²). Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 1 714 et 2 844 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Dynamique haussière marquée: +58,0 % sur le prix médian entre 2021 et 2024 aux Pradeaux. 18 transactions au total sur la fenêtre 2021-2024, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +39,3 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent aux Pradeaux — maisons à 1 714 €/m² pour 63 m² en surface médiane, appartements à 3 545 €/m² pour 55 m². Rapporté au revenu médian des Pradeaux, un logement de 63 m² (107 982 €) représente 4,9 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce des Pradeaux avoisinent 8,8 €/m² pour les appartements et 7,7 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 3,0 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. Les résidences secondaires représentent 5,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve reste limitée: 3 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2020-2024. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Les Pradeaux est une commune du Massif central, dans l'ancienne Auvergne. Contexte physique: à 400 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Faut-il investir aux Pradeaux en 2026 ?
Le marché immobilier des Pradeaux a bondi de +39,3 % en un an, signal rare sur une commune de 351 habitants.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 24 % du Puy-de-Dôme
- Prix en forte hausse : +39,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier aux Pradeaux
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,5/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 3,0 %.
Indices immobiliers des Pradeaux
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir aux Pradeaux : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier aux Pradeaux
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Données du marché immobilier aux Pradeaux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² aux Pradeaux s'établit à 2 105 €, sur la base de 7 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 1 714 € à 2 844 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Les Pradeaux se positionne dans le top 24 % des communes les plus chères du Puy-de-Dôme.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie aux Pradeaux
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché aux Pradeaux
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve aux Pradeaux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à aux Pradeaux totalise 3 logements sur 5 ans, soit +50 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers aux Pradeaux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle aux Pradeaux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,02 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc aux Pradeaux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 41 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc aux Pradeaux est D, avec 14,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement aux Pradeaux
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer aux Pradeaux : cadre de vie et logement
Les Pradeaux compte 351 habitants, à 400 m d'altitude.
Le territoire abrite 20 appellations d'origine rattachées au terroir local et 15 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier aux Pradeaux
Les Pradeaux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier aux Pradeaux
191 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier aux Pradeaux est composé très majoritairement de maisons (85,3 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc aux Pradeaux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 159 logements).
- Avant 1919 29,6 % 47 logts
- 1919-1945 10,7 % 17 logts
- 1946-1970 8,2 % 13 logts
- 1971-1990 18,9 % 30 logts
- 1991-2005 17,0 % 27 logts
- 2006-2019 15,1 % 24 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services aux Pradeaux
15 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques aux Pradeaux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- rev PPRi Val d'Allier Issoirien PPRN Approuvé approuvé le 13/06/2018
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir aux Pradeaux : passer à l'action
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) aux Pradeaux
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Pradeaux
Quel est le prix de l'immobilier aux Pradeaux ?
Le prix médian au m² aux Pradeaux est de 2 105 € (données DVF, 7 transactions). Pour une maison de 63 m² (surface médiane locale), compter environ 108 000 €.
Comment Les Pradeaux se situe-t-elle dans le Puy-de-Dôme ?
Les Pradeaux se classe au 113ᵉ rang sur 463 communes du Puy-de-Dôme — dans le top 24 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer aux Pradeaux ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison aux Pradeaux est de 5,4 % (loyer de 7,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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