4 angles pour comprendre le marché immobilier à Longuenesse
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Faut-il investir à Longuenesse en 2026 ?
À 2,4 km de Saint-Omer, Longuenesse est une petite ville du Pas-de-Calais qui mise sur sa proximité avec le pôle d'emploi et ses équipements très développés. Malgré un déclin démographique récent (-1,8 % en 5 ans) et un taux de chômage élevé (20,1 %), le marché immobilier affiche une résilience certaine. Faut-il y investir en 2026 ?
Longuenesse affiche une attractivité territoriale élevée et une pression immobilière soutenue, malgré une accessibilité très dégradée pour les ménages locaux.
Verdict
➤ Investir ici suppose de privilégier le locatif en maison, pour son rendement brut, tout en intégrant la fragilité économique locale et la contrainte fiscale.
Points clés
- ✓ Correction de -6,3 % en 2023 : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut maison à 6,2 % : rentabilité correcte
- ✓ Services très développés (ICS 7,9/10) : cadre de vie solide
- ⚠ Taux de chômage à 20,1 % : fragilité économique
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 1/10) : marché porté par l'extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian au mètre carré (1 838 €) reste inférieur de plus de 40 % à la moyenne nationale.
- Il dépasse de 15 % la moyenne du Pas-de-Calais, tiré par sa proximité avec Saint-Omer et son bassin d'emploi.
- Le rendement locatif des maisons (6,2 %) surclasse celui des grandes métropoles, mais l'écart de prix avec le littoral dunkerquois reste significatif.
Analyse du marché immobilier à Longuenesse
Le marché immobilier de Longuenesse affiche une pression notable (IPI 6,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Longuenesse
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,4/10) indique un marché tendu, favorable aux vendeurs mais exigeant une réactivité pour les acheteurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,4/10) indique un marché tendu, favorable aux vendeurs mais exigeant une réactivité pour les acheteurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (1/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat locale, ce qui peut limiter la liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (1/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat locale, ce qui peut limiter la liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,9/10) reflète une demande locative stable mais sans surchauffe, adaptée à un investissement prudent.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,9/10) reflète une demande locative stable mais sans surchauffe, adaptée à un investissement prudent.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique immobilière faible (1,5/10) écarte toute stratégie de location saisonnière et concentre l'offre sur la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique immobilière faible (1,5/10) écarte toute stratégie de location saisonnière et concentre l'offre sur la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1970,8 — Percentile dept : 72/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 88/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 22/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,8 — Percentile dept : 40/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1318,5 — Percentile dept : 97/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 12/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 50,4 — Percentile dept : 9/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 30,0 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 47,1 — Percentile dept : 95/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 22/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,8 — Percentile dept : 40/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1970,8 — Percentile dept : 28/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 22/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 19/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1318,5 — Percentile dept : 3/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Longuenesse : cadre de vie et logement
Longuenesse, commune de 10 548 habitants intégrée à l'agglomération de Saint-Omer, propose un cadre de vie apaisé à deux pas des services urbains. Avec un prix médian de 1 724 €/m² pour une maison, l'accession à la propriété y est plus abordable que dans de nombreuses villes du Pas-de-Calais. Ce profil attire-t-il les familles, les primo-accédants ou les retraités ? Analyse des atouts, des limites et des budgets pour un achat éclairé.
Tout savoir pour acheter et vivre à LonguenesseInvestir à Longuenesse : passer à l'action
L'analyse des chiffres donne une photographie du marché, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à passer à l'action en toute connaissance de cause.
Les données révèlent un marché contrasté : pour transformer cette analyse en opportunité concrète, l'expertise locale est indispensable.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Longuenesse
Quel est le prix immobilier moyen à Longuenesse ?
Le prix médian au mètre carré est de 1 838 € en 2024, selon les données DVF. Pour une maison type de 91 m², cela représente un investissement d'environ 156 884 €. Les appartements, moins nombreux, sont valorisés en moyenne à 3 240 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Longuenesse ?
Le marché a connu une correction de -6,3 % en 2023 après un pic en 2022, offrant un point d'entrée plus accessible. Avec un rendement locatif brut correct (6,2 % pour les maisons) et une pression immobilière élevée, l'investissement locatif peut être pertinent, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien et d'un horizon moyen terme.
Longuenesse est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Longuenesse est significativement plus chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est supérieur de 27 % à celui d'Isbergues et de 36 % à celui de Lillers, pour des indicateurs économiques et démographiques similaires, ce qui peut indiquer une survalorisation relative.
Quel rendement locatif espérer à Longuenesse ?
Le rendement locatif brut médian est de 6,2 % pour les maisons et 4,6 % pour les appartements. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé chute à environ 3,6 % pour les maisons. La taxe foncière, à 46,32 %, pèse notablement sur la rentabilité.
Quels sont les risques naturels à connaître à Longuenesse ?
La commune est concernée par deux Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRN) liés aux zones humides (Marais Audomarois et Vallée de l'Aa). Cela peut entraîner des contraintes constructives et des surcoûts d'assurance. Il est impératif de consulter le cadastre des risques avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Longuenesse affiche un prix au m² supérieur de 27 % à Isbergues et de 36 % à Lillers, malgré des indicateurs socio-économiques similaires, ce qui crée un risque de survalorisation et limite l'effet de levier.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Longuenesse.
Communes limitrophes de Longuenesse
Longuenesse est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Longuenesse (1 762 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -0,8 % par rapport dans le Pas-de-Calais.
Progression modérée: ++9,9 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 456 transactions (source DGFiP/DVF).
Le marché de Longuenesse est dominé par les maisons individuelles — 91,2 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 1 660 €/m² pour 93 m² en surface médiane. Un bien type de 93 m² revient à environ 154 380 €, soit 8,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Longuenesse: 12,5 €/m²/mois pour un appartement, 8,9 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,4 %, un niveau intermédiaire. Peu de résidences secondaires à Longuenesse (0,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 411 logements autorisés au permis de construire à Longuenesse — un rythme moyen de 82 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des résidences (services, étudiantes, seniors) (environ 60 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Longuenesse est au cœur du bassin minier et des plaines du Nord, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral de la mer du Nord (36 km), à 37 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.