Faut-il investir à Saint-Cyr-sur-Mer en 2026 ?
Station balnéaire de la Côte varoise, Saint-Cyr-sur-Mer combine un cadre de vie littoral privilégié et une offre de services très complète. Son marché immobilier, après un pic de valorisation, montre des signes d'essoufflement. Faut-il pour autant envisager un investissement en 2026 ? L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Un marché littoral coté, en phase de correction après un pic de valorisation, qui conserve une demande locative structurelle.
Verdict
➤ Investir ici suppose une stratégie de moyen terme, privilégiant la mixité locative pour compenser des rendements bruts modérés.
Points clés
- ✓ Correction de -2,8 % : opportunité d'entrée
- ✓ Proximité immédiate du littoral varois
- ✓ Parc immobilier récent et bien équipé
- ⚠ Accessibilité locale très faible
- ⚠ Démographie vieillissante et atone
- ⚠ Rendements nets sous la barre des 3 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 6 295 €/m², le marché est plus cher que 82 % des communes françaises.
- Il dépasse de 35 % la moyenne départementale du Var, confirmant son statut de station balnéaire cotée.
- Son rendement locatif brut (3,6 %) reste supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
Analyse du marché immobilier à Saint-Cyr-sur-Mer
Le marché de Saint-Cyr-sur-Mer est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Saint-Cyr-sur-Mer
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression immobilière très élevée : le marché est tendu et concurrentiel, exigeant une réaction rapide lors d'une opportunité.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression immobilière très élevée : le marché est tendu et concurrentiel, exigeant une réaction rapide lors d'une opportunité.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative existe mais ne suffit pas à générer des rendements élevés sans sélection rigoureuse.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative existe mais ne suffit pas à générer des rendements élevés sans sélection rigoureuse.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : la saisonnalité offre un complément de revenu mais ne peut constituer la seule stratégie.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : la saisonnalité offre un complément de revenu mais ne peut constituer la seule stratégie.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 6348,9 — Percentile dept : 89/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 16,7 — Percentile dept : 88/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 46,8 — Percentile dept : 83/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 26/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 529,9 — Percentile dept : 90/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 16,7 — Percentile dept : 12/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 31,8 — Percentile dept : 16/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 30/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 37,8 — Percentile dept : 74/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 46,8 — Percentile dept : 83/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 26/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 63/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 6348,9 — Percentile dept : 11/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 46,8 — Percentile dept : 83/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 63/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 9/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 529,9 — Percentile dept : 10/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Cyr-sur-Mer : opportunités et risques
Investir à Saint-Cyr-sur-Mer en 2026 requiert une stratégie adaptée à ses spécificités. Le rendement locatif brut, autour de 3,6 % pour les appartements d'après la carte des loyers, est modeste. La taxe foncière élevée (40,99 %) et la forte proportion de résidences secondaires rognent la rentabilité nette, qui plafonne autour de 2,2 %. L'opportunité repose davantage sur une hypothèse de revalorisation à moyen terme que sur un cash-flow immédiat.
Le parc immobilier, peu sujet aux risques de rénovation énergétique (seulement 3,5 % de passoires), est un point positif. Cependant, l'investisseur doit privilégier les biens adaptés à une location mixte : annuelle pour la clientèle sédentaire attirée par les nombreux services, et saisonnière pour capter la demande touristique estivale, bien que modérée (IPTI à 4,4/10).
La faible accessibilité (IAI à 1,6/10) et le tissu économique local (taux de chômage à 10,4 %) imposent une sélection rigoureuse. Les biens les plus pertinents sont les appartements bien situés, à proximité de la gare SNCF (0,9 km) ou du centre, capables d'attirer des locataires actifs travaillant dans le bassin toulonnais. Une vision à cinq ans minimum est nécessaire pour espérer une plus-value.
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Données du marché immobilier à Saint-Cyr-sur-Mer
DVF, loyers, permis, analyse expertD'après les données DVF 2024, le prix médian à Saint-Cyr-sur-Mer s'établit à 6 295 €/m², en légère contraction annuelle (-2,8 %). Cette correction intervient après une période de forte valorisation, le marché ayant gagné plus de 1 000 €/m² depuis 2020. L'écart entre le prix moyen (7 483 €) et le prix médian indique la persistance de biens haut de gamme qui tirent les chiffres vers le haut.
La comparaison avec les communes voisines est sans appel : Saint-Cyr-sur-Mer est 18 % à 32 % plus chère que des territoires aux caractéristiques similaires comme Ollioules ou La Farlède. Cet éart s'explique par son accès direct à la mer et à ses trois plages, un atout géographique non reproductible qui justifie une prime immobilière durable, même en période de correction.
Néanmoins, ce positionnement haut de gamme se heurte à des indicateurs démographiques fragiles. Avec un âge médian de 55 ans et une population en léger déclin sur dix ans, la demande locale est atone. Le marché dépend donc largement de l'attractivité résidentielle pour les retraités et les acquéreurs secondaires, le rendant plus sensible aux cycles économiques nationaux.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Cyr-sur-Mer Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Cyr-sur-Mer sur les cinq dernières années dessine une courbe classique des stations littorales : une hausse continue de 2020 à 2023, avec un gain de près de 22 %, suivie d'une légère correction de -2,8 % en 2024. Le prix médian a ainsi franchi la barre des 6 000 €/m². Cette inversion de tendance, à mettre en parallèle avec le ralentissement national, pourrait offrir une fenêtre de négociation pour les acquéreurs de 2026. Cependant, le marché reste segmenté : les maisons, avec un prix médian de 6 692 €/m², résistent mieux que les appartements (6 086 €/m²), traduisant une demande familiale et de résidence principale toujours présente.
Évolution du marché immobilier de Saint-Cyr-sur-Mer
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 5 391 €/m² à 6 295 €/m² (+16,8 %), pour 328 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent un effort d'accession conséquent. Pour acquérir une maison type de 102 m², il faut mobiliser près de 27 années de revenu médian local. Le rendement brut locatif, autour de 3,2 % pour les maisons et 3,6 % pour les appartements, se situe dans la moyenne basse du littoral. Après déduction des charges (taxe foncière à 40,99 %, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 2 %. L'effort résiduel mensuel pour un investisseur, après perception du loyer, reste donc significatif, nécessitant une solide trésorerie.
Acheter vs Louer — appartement 46 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 328 transactions en 2024, le volume d'échanges se maintient à un niveau élevé, légèrement supérieur à l'année précédente. Le marché est majoritairement porté par la vente d'appartements (220 ventes, soit 63 % du total), souvent de petite surface médiane (43 m²), reflétant une demande d'investissement locatif et de résidences secondaires. Les maisons, plus rares sur le marché (108 ventes), affichent une surface médiane de 102 m². Cette dynamique confirme un marché liquide mais déséquilibré, où l'offre de petits biens en copropriété domine, créant une tension moindre sur le segment des maisons individuelles.
Répartition des ventes
32,9 % de maisons et 67,1 % d'appartements parmi les 328 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 67,1 % des mutations, pour un prix médian de 6 692 €/m² (maisons) contre 6 086 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 328 | 108 | 220 |
| Prix médian/m² | 6 295 € | 6 692 € | 6 086 € |
| Prix moyen/m² | 6 595 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 46 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 387 | 5 391 € |
| 2022 | 308 | 5 875 € |
| 2023 | 272 | 6 277 € |
| 2024 | 266 | 6 044 € |
| 2025 | 328 | 6 295 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve montre un net ralentissement. Si 370 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, la tendance récente est à la baisse (-67 % par rapport à la période quinquennale précédente). Seulement 199 permis ont été délivrés en 2024. Ce reflux suggère une prudence des promoteurs face à un marché en correction et une possible saturation de la demande en résidences secondaires. Cela pourrait, à moyen terme, limiter l'offre nouvelle et soutenir les prix de l'ancien, à condition que la demande démographique locale ne se dégrade pas davantage.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 3 158 logements ont été autorisés et 2 500 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 79 %.
Vacance longue durée à Saint-Cyr-sur-Mer
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Cyr-sur-Mer (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 387 logements ont été autorisés à à Saint-Cyr-sur-Mer, -50 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Cyr-sur-Mer
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Cyr-sur-Mer
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne tient pas compte des charges réelles. À Saint-Cyr-sur-Mer, il faut déduire la taxe foncière, élevée à 40,99 % (2024), ainsi que les frais de gestion, d’assurance et d’entretien. Le parc étant relativement ancien (10,7 % d’avant 1945), des travaux de rénovation peuvent s’avérer nécessaires. Le passage d’un rendement brut de 3,6 % à un net d environ 2,2 % sur un appartement est donc réaliste. N’oubliez pas de provisionner pour la vacance locative, même si le taux de logements vacants n’est que de 2 %.
Performance énergétique du parc à Saint-Cyr-sur-Mer
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 161 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Cyr-sur-Mer: classe C en tête, 3,4 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe dominante C (156 kWh/m²/an). Seulement 3,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G), un chiffre rassurant pour les acheteurs. Cependant, la loi Climat et Résilience impose des travaux de rénovation d’ici 2025 pour les logements les plus énergivores. À Saint-Cyr, le risque réglementaire est donc limité, mais il faut rester vigilant sur les biens anciens, notamment les 10,7 % construits avant 1945.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les petits appartements (T2, studios) pour la location touristique, avec une surface médiane de 43 m². Les maisons, plus chères, intéressent une clientèle longue durée ou saisonnière haut de gamme. Le parc ancien domine, mais seuls 3,5 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque limité. Le neuf, en net ralentissement (-67 % d'autorisations), reste rare.
Quelles zones cibler à Saint-Cyr-sur-Mer ?
Le centre-bourg et le secteur des Lecques (plage) sont les plus demandés pour la location saisonnière. La périphérie, plus résidentielle, convient à la location annuelle. Aucune zone en fort développement n'est signalée, le rythme de construction neuve étant atone. La proximité des commerces (117 équipements) et de la gare SNCF est un atout majeur pour la valorisation locative.
Calculateur de rendement à Saint-Cyr-sur-Mer
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Cyr-sur-Mer
Le risque principal est la vacance locative hors saison, estimée à 8 % dans notre calcul. La saisonnalité marquée exige une gestion active. La taxe foncière est élevée (40,99 %). Enfin, la part importante de résidences secondaires peut limiter la dynamique du marché locatif annuel. La faible part de logements sociaux (10 %) et un indice de vieillissement de 350,2 indiquent une demande locale atone.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Cyr-sur-Mer
Pour un appartement de 43 m² (surface médiane déduite du prix total type), le prix d’achat serait d’environ 257 570 €. Avec un loyer moyen de 17,9 €/m², le revenu locatif brut atteint 770 € par mois. Cela génère un rendement brut de 3,6 %. Après déduction des charges (taxe foncière, assurance, gestion), l’effort net mensuel pour l’investisseur, en supposant un emprunt à 100 % sur 20 ans à 4 %, serait légèrement négatif, nécessitant un apport ou un effort complémentaire.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Cyr-sur-Mer
- Négliger la taxe foncière, à 40,99 % à Saint-Cyr.
- Tabler sur une occupation locative continue en zone touristique.
- Oublier de provisionner pour des travaux dans l’ancien.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (17,9 €/m² en appartement).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Saint-Cyr-sur-Mer connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Les transactions sont plus nombreuses au printemps et en début d’automne, lorsque les acheteurs visiteurs sont présents. Vendre entre avril et juin peut permettre de toucher une clientèle souhaitant occuper le bien l’été. À l’inverse, l’hiver est plus calme. Pensez également au calendrier fiscal : la taxe foncière, souvent prélevée en septembre, peut influencer les négociations en fin d’été.
Le saviez-vous ?
- Saint-Cyr-sur-Mer abrite 3 monuments historiques protégés.
- La commune compte 504 emplacements de camping répartis sur 3 sites.
- Le score numérique de la commune est faible, à 8/100, malgré une couverture fibre de 75,5 %.
S'installer à Saint-Cyr-sur-Mer : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Cyr-sur-Mer, c'est opter pour un cadre de vie méditerranéen très abouti. La commune offre une palette d'équipements exceptionnelle pour sa taille, avec près de 950 commerces et services recensés par l'INSEE, dont 327 établissements de santé. Cette autonomie au quotidien, couplée à un ensoleillement généreux et à un front de mer animé, explique son attractivité auprès des retraités et des familles aisées.
La connectivité est bonne, avec plus de 75 % de logements éligibles à la fibre, un atout pour le télétravail. Toutefois, le profil démographique est marqué par le vieillissement (43 % de plus de 60 ans), ce qui donne à la vie locale un caractère paisible mais peu dynamique pour les jeunes actifs. La présence de risques naturels (12 recensés) et d'un Plan de Prévention des Risques oblige à une vigilance particulière lors de l'acquisition, notamment sur les zones en contrebas.
Carte du marché immobilier à Saint-Cyr-sur-Mer
Saint-Cyr-sur-Mer et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Cyr-sur-Mer
Avec une température moyenne annuelle de 15,3 °C et seulement 606 mm de pluie par an, le climat de Saint-Cyr-sur-Mer est clairement méditerranéen, doux et ensoleillé. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un cadre de vie agréable, à l’abri des fortes amplitudes thermiques. L’altitude moyenne de 62 m limite les risques de gel sévère. Ce climat attire une population âgée (âge médian de 55 ans) mais aussi des actifs travaillant à Toulon, accessible par la gare TGV à 18,5 km.
À qui s'adresse Saint-Cyr-sur-Mer ?
La commune s'adresse principalement aux retraités ou pré-retraités en quête de calme et de douceur de vivre, aux familles aisées attirées par les écoles et la sécurité, et aux acquéreurs de résidences secondaires cherchant un pied-à-terre proche de la mer. Les primo-accédants locaux sont souvent évincés par les prix, sauf pour les petits appartements.
Avantages et limites à Saint-Cyr-sur-Mer
✓ Points forts
- Cadre de vie entre mer et vignes avec 3 plages de sable.
- Desserte ferroviaire directe (gare à 0,9 km) et accès rapide à l'A50.
- Équipements nombreux (952 au total) et climat méditerranéen clément.
- Parc immobilier de bonne qualité énergétique (DPE C dominant).
- Taux de chômage (10,4%) inférieur à la moyenne régionale.
− À prendre en compte
- Prix élevés, hors de portée des budgets modestes.
- Population vieillissante (âge médian 55 ans) et vie sociale ralentie hors saison.
- Exposition à certains risques naturels (inondations, 7 arrêtés de catastrophe).
Composition du parc immobilier à Saint-Cyr-sur-Mer
11 205 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 577 maisons et 6 608 appartements à à Saint-Cyr-sur-Mer.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de Saint-Cyr-sur-Mer est équilibré entre maisons (40,9 %) et appartements (59,1 % environ). La forte proportion de résidences secondaires (46,8 %) indique un marché très lié à l’attractivité touristique et à la demande de pied-à-terre. Seuls 62,2 % des habitants sont propriétaires, un taux inférieur à la moyenne nationale, ce qui suggère un marché locatif actif pour les résidences principales. La part de logements sociaux (10 %) reste modérée. Ce paysage dessine un marché dual, entre résidents permanents et occupants saisonniers.
Ancienneté du parc à Saint-Cyr-sur-Mer
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 633 logements).
- Avant 1919 6,6 % 369 logts
- 1919-1945 4,2 % 234 logts
- 1946-1970 16,8 % 945 logts
- 1971-1990 32,0 % 1 804 logts
- 1991-2005 23,8 % 1 341 logts
- 2006-2019 16,7 % 939 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Cyr-sur-Mer
952 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Saint-Cyr-sur-Mer
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Cyr-sur-Mer est soumise à 12 risques naturels recensés, dont un plan de prévention des risques (PPRN) actif depuis 1981 concernant les mouvements de terrain. La sismicité est classée faible, et le radon également. La commune a connu 7 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Pour un acquéreur, consulter le PPRN en mairie est indispensable pour connaître les contraintes constructives et les éventuelles obligations d’assurance. Ces risques sont gérés et ne doivent pas être ignorés, mais ils ne paralysent pas le marché.
Cas pratique : un achat type à Saint-Cyr-sur-Mer
Pour acquérir une maison type de 102 m² (surface médiane déduite), il faut compter environ 710 532 € hors frais de notaire. Cela représente plus de 26 années du revenu médian local (26 690 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 639 479 € sur 20 ans à un taux de 4 % conduit à une mensualité d’environ 3 870 €, soit un taux d’effort de 174 % pour un ménage au revenu médian, nécessitant souvent deux revenus ou un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Cyr-sur-Mer
- Ne pas consulter le PPRN actif sur les mouvements de terrain.
- Acheter sans diagnostic complet du DPE, surtout pour un bien ancien.
- Ignorer la saisonnalité des commerces et services.
- Sous-estimer les charges de copropriété dans les résidences avec piscine.
Points clés à retenir à Saint-Cyr-sur-Mer
- Prix médian à 6 295 €/m², en baisse de 2,8 % sur un an.
- Rendement brut moyen de 3,6 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen doux, avec 15,3 °C de moyenne annuelle.
- Une maison coûte en moyenne 6 692 €/m², un appartement 6 086 €/m².
- Rendement net estimé à 2,2 % après charges et impôts.
- Parc énergétique performant : classe C dominante, 3,5 % de passoires.
- Les maisons représentent 40,9 % du parc.
- Le marché est porté par 46,8 % de résidences secondaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Cyr-sur-Mer ?
À Saint-Cyr-sur-Mer, plusieurs facteurs influencent le prix au m² au-delà de la simple surface. La proximité immédiate de la mer ou des commerces (117 commerces recensés) et services (436 équipements) est un atout majeur. Pour une maison, la taille du terrain et la vue sont déterminantes. L’état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec seulement 3,5 % de passoires. L’étage et l’exposition sont cruciaux pour les appartements. Enfin, la présence d’équipements comme la gare SNCF (0,9 km) ou les écoles (8 établissements) valorise un bien. Un vendeur doit donc mettre en avant ces atouts concrets.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Cyr-sur-Mer
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
616 910 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste évite la dépréciation due à un prix trop haut (risque de vacance) ou une moins-value sur un prix trop bas. À Saint-Cyr-sur-Mer, où le parc est majoritairement composé de propriétaires (62,2 %), la concurrence est réelle. Tenir compte du DPE (classe C dominante) et des risques naturels (PPRN) est désormais incontournable pour sécuriser la transaction. Une expertise locale intègre ces paramètres invisibles sur les plateformes en ligne.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes de calcul automatique se basent sur des moyennes, comme le prix médian de 6 253 €/m². Un professionnel local connaît les micro-marchés : la côte rocheuse près des Lecques n’a pas la même valeur que les quartiers résidentiels plus éloignés. Il évalue l’état réel du bien, l’exposition, les nuisances potentielles et les atouts invisibles (qualité des matériaux, ambiance de rue). Son expertise est aussi cruciale pour négocier avec des acheteurs sérieux, souvent issus d’autres régions, et pour anticiper les demandes en copropriété (gestion, travaux).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix moyen au m², très variable selon les quartiers.
- Oublier de valoriser une rénovation énergétique performante.
- Ne pas tenir compte de la vue et de l’exposition, atouts majeurs.
- Minimiser l’impact d’une proximité immédiate avec un camping.
Investir à Saint-Cyr-sur-Mer : passer à l'action
Les chiffres délimitent le terrain de jeu, mais la réussite d'un investissement tient à l'expertise locale et au timing d'acquisition. Notre réseau de professionnels du Var vous aide à identifier les biens à potentiel et à négocier au meilleur prix dans un marché en transition.
Ces données posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le choix précis du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Cyr-sur-Mer grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Cyr-sur-Mer
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Cyr-sur-Mer ?
Le prix médian est de 6 295 €/m² en 2024, avec une fourchette centrale allant de 4 790 € à 7 992 €/m². Une maison coûte en médiane 6 692 €/m² et un appartement 6 086 €/m².
Saint-Cyr-sur-Mer est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, son marché est nettement plus valorisé. Elle est environ 25 % plus chère qu'Auriol et 32 % plus chère que La Farlède, en raison de sa situation littorale directe.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut est estimé à 3,6 % pour un appartement et 3,2 % pour une maison. Après charges, le rendement net tombe aux alentours de 2 %, ce qui est modeste.
Qui achète à Saint-Cyr-sur-Mer ?
Le marché est principalement porté par des acquéreurs extérieurs, souvent pour une résidence secondaire (46,8 % du parc) ou un investissement locatif. Les primo-accédants locaux sont largement écartés par les prix.
La commune est-elle bien desservie et équipée ?
Oui, Saint-Cyr-sur-Mer dispose d'une gare SNCF en centre-ville, de 8 établissements scolaires et d'une très grande densité de commerces et services (952 équipements au total), ce qui en fait un pôle de centralité.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Cyr-sur-Mer affiche un écart de valorisation conséquent avec des communes comparables comme La Farlède (-32 %) ou Auriol (-25 %), ce qui limite l'effet de levier immédiat mais valide son attractivité résidentielle supérieure.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Cyr-sur-Mer.
Communes limitrophes de Saint-Cyr-sur-Mer
Saint-Cyr-sur-Mer est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Saint-Cyr-sur-Mer est un marché d'exception — 6 295 €/m² sur 328 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans le Var. Dans le Var, Saint-Cyr-sur-Mer appartient au top 10 % des communes les plus chères au m².
La progression du prix médian atteint +16,8 % sur cinq ans (2021-2025) à Saint-Cyr-sur-Mer, au-dessus du rythme national. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 561 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +4,2 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Saint-Cyr-sur-Mer — maisons à 6 692 €/m² pour 98 m² en surface médiane, appartements à 6 086 €/m² pour 46 m². Le bien médian (98 m² à 655 816 €) équivaut à 24,6 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Saint-Cyr-sur-Mer: 17,9 €/m²/mois pour un appartement, 18,4 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 3,5 % sur un bien médian. Avec 46,8 % de résidences secondaires, Saint-Cyr-sur-Mer est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Entre 2021 et 2025, 387 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 67 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Cyr-sur-Mer est une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence. Contexte physique: dans l'arrière-pays du littoral provençal, à 22 km environ, à 66 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).