Le coût médian du m² à San-Nicolao (3 000 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -0,9 % par rapport dans l'Haute-Corse. La fourchette centrale des ventes (2 628 à 3 527 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène.
Entre 2020 et 2024, le marché immobilier de San-Nicolao a enregistré une hausse de +16,1 % du prix médian au m². Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 392 transactions (source DGFiP/DVF).
Typologie urbaine marquée: 84,1 % des transactions de San-Nicolao concernent des appartements, autour de 2 983 €/m². Rapporté au revenu médian de San-Nicolao, un logement de 39 m² (126 906 €) représente 6,7 années de ressources brutes.
Loyers observés à San-Nicolao: 12,8 €/m²/mois pour un appartement, 11,5 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,2 % — dans la moyenne française. Le parc local comporte 53,6 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Les flux de permis restent élevés: 238 logements autorisés et 106 commencés sur la période 2020-2024. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 79 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que San-Nicolao est dans la tradition des villages corses. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral oriental corse, à 31 km environ, dans la plaine, à une altitude de 126 m) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir à San-Nicolao en 2026 ?
Prix médian au m² à 3 000 € à San-Nicolao, dans un marché de 63 transactions annuelles.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ⚠ Solvabilité locale fragile
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Corse (71ᵉ rang sur 199 communes)
Analyse du marché immobilier à San-Nicolao
Le marché immobilier de San-Nicolao affiche une pression notable (IPI 5,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,7/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,2 %.
Indices immobiliers de San-Nicolao
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à San-Nicolao : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à San-Nicolao
Estimation sur un maison type de 39 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de San-Nicolao.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à San-Nicolao
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à San-Nicolao s'établit à 3 000 €, sur la base de 63 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (2 628–3 527 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 26,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à San-Nicolao
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à San-Nicolao
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à San-Nicolao
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à San-Nicolao (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 238 logements ont été autorisés à à San-Nicolao, +138 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à San-Nicolao
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à San-Nicolao
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (26,81 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à San-Nicolao
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 591 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à San-Nicolao: classe C en tête, 2,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à San-Nicolao
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à San-Nicolao : cadre de vie et logement
San-Nicolao compte 2 062 habitants, à 126 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 20 appellations d'origine rattachées au terroir local et 205 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à San-Nicolao
San-Nicolao et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à San-Nicolao
2 153 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 716 maisons et 1 426 appartements à à San-Nicolao.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à San-Nicolao
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 927 logements).
- Avant 1919 3,0 % 28 logts
- 1919-1945 2,0 % 19 logts
- 1946-1970 13,2 % 122 logts
- 1971-1990 23,5 % 218 logts
- 1991-2005 20,1 % 186 logts
- 2006-2019 38,2 % 354 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à San-Nicolao
205 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à San-Nicolao
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_MORIANINCU PPRN Approuvé approuvé le 31/08/2021
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à San-Nicolao : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à San-Nicolao grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à San-Nicolao
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à San-Nicolao
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à San-Nicolao
Quel est le prix de l'immobilier à San-Nicolao ?
Le prix médian au m² à San-Nicolao est de 3 000 € (données DVF, 63 transactions). Pour une maison de 39 m² (surface médiane locale), compter environ 127 000 €.
Comment San-Nicolao se situe-t-elle dans le Haute-Corse ?
San-Nicolao se situe au 71ᵉ rang du Haute-Corse sur 199 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à San-Nicolao ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à San-Nicolao est de 4,3 % (loyer de 11,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à San-Nicolao.
Communes limitrophes de San-Nicolao
San-Nicolao est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :