Avec 1 736 €/m² en médiane, Villeneuve-la-Guyard s'inscrit dans la moyenne de l'Yonne (1 561 €/m²) et reste -31,5 % au regard de la médiane nationale. La fourchette centrale des ventes s'étale de 1 176 à 2 196 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Correction observée: -3,9 % sur le prix médian au m² entre 2020 et 2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 261 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -6,2 % du prix médian.
La maison individuelle domine les ventes de Villeneuve-la-Guyard (86,4 % des transactions), à un prix médian de 1 808 €/m². Le bien médian (84 m² à 151 872 €) équivaut à 6,8 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Villeneuve-la-Guyard: 12,7 €/m²/mois pour un appartement, 11,4 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 13,0 % pour un appartement (7,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (4,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (33 logements autorisés entre 2020 et 2024). Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (79 % des autorisations sur 2020-2024).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Villeneuve-la-Guyard est dans les paysages de Bourgogne. Contexte physique: à 78 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Villeneuve-la-Guyard en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Villeneuve-la-Guyard : -6,2 % en un an, dans un contexte de seulement 44 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
- ⚠ Solvabilité locale fragile
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 17 % du Yonne
Analyse du marché immobilier à Villeneuve-la-Guyard
Le marché immobilier de Villeneuve-la-Guyard affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Villeneuve-la-Guyard
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Villeneuve-la-Guyard : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Villeneuve-la-Guyard
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Villeneuve-la-Guyard s'établit à 1 736 €, sur la base de 44 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 1 176 € à 2 196 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Villeneuve-la-Guyard se positionne dans le top 17 % des communes les plus chères du Yonne.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 47,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Aperçu par typologie à Villeneuve-la-Guyard
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Villeneuve-la-Guyard
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Villeneuve-la-Guyard
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Villeneuve-la-Guyard (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 33 logements ont été autorisés à à Villeneuve-la-Guyard, -65 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Villeneuve-la-Guyard
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villeneuve-la-Guyard
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,93 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Villeneuve-la-Guyard
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 479 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Villeneuve-la-Guyard: classe D en tête, 16,1 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Villeneuve-la-Guyard
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Villeneuve-la-Guyard : cadre de vie et logement
Villeneuve-la-Guyard compte 3 455 habitants, à 78 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 6 appellations d'origine rattachées au terroir local et 128 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Villeneuve-la-Guyard
Villeneuve-la-Guyard et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Villeneuve-la-Guyard
1 678 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 1 313 maisons et 332 appartements à à Villeneuve-la-Guyard.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Ancienneté du parc à Villeneuve-la-Guyard
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 468 logements).
- Avant 1919 17,2 % 253 logts
- 1919-1945 8,7 % 128 logts
- 1946-1970 18,5 % 272 logts
- 1971-1990 23,8 % 349 logts
- 1991-2005 14,1 % 207 logts
- 2006-2019 17,6 % 259 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Villeneuve-la-Guyard
128 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Villeneuve-la-Guyard
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - Yonne PPRN Approuvé approuvé le 02/08/2002
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Villeneuve-la-Guyard
Quel est le prix de l'immobilier à Villeneuve-la-Guyard ?
Le prix médian au m² à Villeneuve-la-Guyard est de 1 736 € (données DVF, 44 transactions). Pour une maison de 84 m² (surface médiane locale), compter environ 152 000 €.
Comment Villeneuve-la-Guyard se situe-t-elle dans le Yonne ?
Villeneuve-la-Guyard se classe au 71ᵉ rang sur 421 communes du Yonne — dans le top 17 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Villeneuve-la-Guyard ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Villeneuve-la-Guyard est de 7,6 % (loyer de 11,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
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