Marché d'accès abordable à Arbas: 1 489 €/m² sur 8 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 1 367 et 2 035 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Forte valorisation observée: le m² médian d'Arbas gagne +71,1 % sur la période 2020-2024. Au total, 40 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +18,5 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 489 €/m² pour 89 m². Un bien type de 89 m² revient à environ 132 521 €, soit 6,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,2 €/m² pour un appartement et 8,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. La proportion de résidences secondaires (40,6 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Très peu de permis délivrés sur 2020-2024 — le parc évolue principalement par mutation de l'ancien. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Arbas est une commune de l'Occitanie intérieure. Contexte physique: à 523 m d'altitude, dans un contexte de piémont.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Faut-il investir à Arbas en 2026 ?
Arbas affiche des prix parmi les plus accessibles du Haute-Garonne (121ᵉ rang le moins élevé sur 567 communes).
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Haute-Garonne (121ᵉ rang le moins élevé)
- Opportunité locative forte (IOL 7,9)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +18,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Arbas
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,9/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
Indices immobiliers d'Arbas
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,9
Indice d'Opportunité Locative
Très favorable
Marché locatif très dynamique.
Indice d'Opportunité Locative
Très favorableMarché locatif très dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Arbas : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Arbas
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Données du marché immobilier à Arbas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Arbas s'établit à 1 489 €, sur la base de 8 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 1 367 € à 2 035 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Arbas fait partie du quart des communes les moins chères du Haute-Garonne.
30,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,9 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Aperçu par typologie à Arbas
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Arbas
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Arbas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Arbas: 2 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (+100 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Arbas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Arbas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,08 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Arbas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 36 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Arbas: majorité classée E, part de passoires thermiques à 30,6 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Arbas
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Arbas : cadre de vie et logement
Arbas, commune de 285 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 523 m d'altitude.
Le territoire abrite 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 21 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Arbas
Arbas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Arbas
249 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Arbas: 91,5 % de maisons, 8,5 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Arbas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 146 logements).
- Avant 1919 28,1 % 41 logts
- 1919-1945 11,6 % 17 logts
- 1946-1970 13,0 % 19 logts
- 1971-1990 21,9 % 32 logts
- 1991-2005 17,8 % 26 logts
- 2006-2019 7,5 % 11 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Arbas
21 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Arbas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Sécheresse - Territoire 11 PPRN Approuvé approuvé le 13/11/2018
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Arbas : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Arbas grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Arbas
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Arbas
Quel est le prix de l'immobilier à Arbas ?
Le prix médian au m² à Arbas est de 1 489 € (données DVF, 8 transactions). Pour une maison de 89 m² (surface médiane locale), compter environ 133 000 €.
Comment Arbas se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Arbas figure parmi les communes les plus abordables du Haute-Garonne : 447ᵉ rang sur 567, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Arbas ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Arbas est de 6,9 % (loyer de 8,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier d'Arbas est-il énergétiquement dégradé ?
30,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
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