Le marché immobilier de Berck affiche un prix médian de 3 067 €/m² en 2024, en légère baisse de 3,2 % sur un an. Cette petite ville balnéaire enregistre 413 transactions, dominées par la vente d'appartements (261 ventes). La fourchette de prix s'étend de 2 431 à 3 761 €/m² pour la moitié centrale des biens. Une estimation précise doit intégrer cette variabilité.
Comment se porte le marché immobilier à Berck
Les données DVF 2024 révèlent un marché en léger repli (-3,2 %), où les appartements, avec une surface médiane de 40 m², se négocient 27 % plus cher que les maisons (3 339 €/m² contre 2 628 €/m²). Cette tension sur le petit segment s'explique par une forte proportion de résidences secondaires (39,7 %) et un parc composé à 46,4 % de maisons. Le volume de transactions (413) indique une liquidité modérée. La construction neuve est dynamique (+123 % d'autorisations sur 5 ans), ce qui pourrait rééquilibrer l'offre.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a baissé de 3,2 % sur un an, à 3 067 €/m². Cette correction intervient après une période de hausse et reflète le ralentissement national, amplifié localement par le recul démographique (-6,1 % en 5 ans). Pour un acheteur, cela peut indiquer un moment de négociation plus favorable. Pour un vendeur, une mise en marché bien préparée et un prix réaliste sont impératifs, car le marché n'est plus porteur. La dynamique reste à surveiller, la construction neuve étant en forte hausse (+123 %).
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Berck
Les appartements, majoritaires dans les transactions (63 %), ciblent un marché locatif et de résidences secondaires. Les maisons, plus spacieuses (78 m² médian), concernent davantage les acheteurs occupants. Avec 46,2 % de propriétaires seulement et un taux de vacance de 7,7 %, le parc montre une part importante de logements non occupés à l'année, influençant la dynamique des prix.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est équilibré, avec une légère pression vendeuse sur les petits appartements bien situés. La baisse des prix et l'augmentation de l'offre neuve créent des opportunités pour les acquéreurs, notamment pour les maisons. Toutefois, la vente peut être rallongée pour les biens énergivores (13 % de passoires) ou éloignés du centre et de la gare de Rang-du-Fliers à 4 km.
Vacance longue durée à Berck
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Berck (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Berck: 1 450 logements autorisés sur 5 ans, 312 pour la dernière année (+133 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Sur les cinq dernières années, 1 242 logements neufs ont été autorisés à Berck, avec 191 permis en 2024 seul. Cette tendance en hausse de 123 % par rapport à la période précédente est un signal fort d'attractivité pour les promoteurs. Cela peut moderniser l'offre et soutenir les prix à moyen terme. Cependant, cet afflux doit être mis en regard de la baisse de population : un risque de sur-offre existe si la demande ne suit pas, ce qui pourrait peser sur les loyers et les prix de l'ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Berck, fortement lié au tourisme, connaît une saisonnalité marquée. Le printemps et le début d'été sont des périodes propices à la vente, les acquéreurs souhaitant souvent profiter du bien pour les vacances. La basse saison (automne-hiver) peut offrir des opportunités de négociation. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière, payable en septembre, peut influencer la motivation de certains vendeurs en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- Berck compte 1467 emplacements de camping pour 12951 habitants.
- L'âge médian y est de 52,3 ans, contre 42 ans en France.
- La ville possède 4 monuments historiques protégés.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Berck
- Prix médian à 3 067 €/m² (DVF 2024).
- Baisse de 3,2 % sur un an.
- Appartements plus chers (3 339 €/m²) que maisons (2 628 €/m²).
- 129 logements neufs autorisés en 2024.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Berck
Quel est le prix moyen d'une maison à Berck ?
Le prix médian au m² pour une maison à Berck est de 2 628 €, pour une surface médiane de 78 m². Le budget médian pour ce type de bien approche ainsi 205 000 €, selon les données DVF 2024.
Le marché immobilier à Berck est-il en baisse ?
Oui, les prix médians ont baissé de 3,2 % sur un an, pour s'établir à 3 067 €/m². Cette correction intervient dans un contexte de hausse des taux et d'une offre neuve en augmentation (+123 % sur 5 ans).
Quelle fourchette de prix pour un appartement à Berck ?
La moitié des appartements vendus en 2024 se situent dans une fourchette de 2 431 à 3 761 €/m², avec un prix médian de 3 339 €/m². Un F2 de 50 m² représente donc un investissement d'environ 167 000 €.
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