Avec 2 159 €/m² en médiane, Saint-Martin-Boulogne s'inscrit dans la moyenne du Pas-de-Calais (1 777 €/m²) et reste -14,9 % au regard de la médiane nationale. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 1 743 et 2 692 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Forte valorisation observée: le m² médian de Saint-Martin-Boulogne gagne +21,4 % sur la période 2020-2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 916 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +4,9 % sur le prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Saint-Martin-Boulogne — maisons à 2 029 €/m² pour 94 m² en surface médiane, appartements à 2 448 €/m² pour 67 m². Un bien type de 94 m² revient à environ 190 726 €, soit 8,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Saint-Martin-Boulogne: 12,0 €/m²/mois pour un appartement, 10,1 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 5,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (1,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 506 logements autorisés, soit 101/an en moyenne.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Martin-Boulogne est dans le maillage des communes des Hauts-de-France. La géographie joue son rôle: la commune est à environ 4 km du littoral du Pas-de-Calais, à 95 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
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Faut-il investir à Saint-Martin-Boulogne en 2026 ?
Commune de la couronne de Boulogne-sur-Mer, Saint-Martin-Boulogne bénéficie d'une desserte ferroviaire directe et d'un très haut niveau d'équipements. Son marché immobilier, porté par cette attractivité de services, affiche pourtant des signaux économiques et démographiques contrastés. Voici notre analyse pour investir en 2026.
Avec un prix median inferieur de 20 % à celui de Longuenesse, le marché offre un effet de levier intéressant, malgré une fragilité économique à surveiller.
Verdict
➤ Un marché réservé aux investisseurs locatifs patients, capables de sélectionner un bien moderne et bien situé pour compenser les fragilités locales.
Points clés
- ✓ Rendements bruts corrects (5,9 % - 6,0 %)
- ✓ Services et équipements très développés (ICS 9,4/10)
- ✓ Prix d'entrée attractif face aux voisines
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 1/10)
- ⚠ Déclin démographique et chômage élevé (13,8 %)
- ⚠ Parc ancien et risque rénovation (8 % de passoires)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que la majorité des communes françaises, avec un prix médian à 2 159 €/m².
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale du Pas-de-Calais pour le prix et les équipements.
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles, mais inférieur à certaines stations balnéaires voisines.
Analyse du marché immobilier à Saint-Martin-Boulogne
Le marché immobilier de Saint-Martin-Boulogne affiche une pression notable (IPI 6,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-Martin-Boulogne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,8/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, négociez serré.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,8/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, négociez serré.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité catastrophique (1/10) : les prix dépassent largement la solvabilité médiane locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité catastrophique (1/10) : les prix dépassent largement la solvabilité médiane locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,7/10) : la demande existe mais sans tension excessive.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,7/10) : la demande existe mais sans tension excessive.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (3,3/10) : oubliez la location saisonnière, privilégiez l'annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (3,3/10) : oubliez la location saisonnière, privilégiez l'annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Saint-Martin-Boulogne : cadre de vie et logement
Saint-Martin-Boulogne offre un cadre de vie familial à deux pas de l'agitation de Boulogne-sur-Mer. Cette commune de près de 11 000 habitants mise sur son calme relatif, ses nombreux services de proximité et un marché immobilier encore abordable, avec un prix médian de 2 159 €/m². Un achat ici correspond à un choix de vie tourné vers la stabilité plutôt que vers la spéculation.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-Martin-BoulogneInvestir à Saint-Martin-Boulogne : passer à l'action
Une analyse fine du quartier, de l'état du bâti et des flux locatifs est indispensable pour réussir à Saint-Martin-Boulogne. Nos experts du Boulonnais décryptent ces paramètres invisibles dans les statistiques.
Ces chiffres dessinent une opportunité conditionnelle. Tout dépend du bien choisi et de sa localisation précise.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Martin-Boulogne
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Martin-Boulogne ?
Le prix médian global est de 2 159 €/m² en 2024, mais le prix moyen est plus élevé (3 054 €/m²), signe d'une fourchette de prix large. Une maison standard de 94 m² coûte environ 191 000 €.
Saint-Martin-Boulogne est-elle plus chère que ses voisines ?
Elle est 22 % moins chère que Berck, mais 3 % moins chère qu'Étaples. En revanche, elle est plus chère que Longuenesse (-20 %) et Gravelines (-9 %), positionnant son marché dans une fourchette intermédiaire attractive.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement brut est d'environ 5,9 % pour les appartements et 6,0 % pour les maisons. Après déduction des charges, gestion et taxe foncière élevée, le rendement net estimé avoisine les 3,2 % - 3,3 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs à proximité immédiate de la gare de Boulogne-Tintelleries (1,8 km) et des grands axes commerciaux, pour attirer des locataires salariés ou étudiants. Évitez les zones soumises aux PPR inondation.
Le marché est-il en hausse à Saint-Martin-Boulogne ?
Oui, les prix médians ont augmenté de 21,4 % entre 2020 et 2024, avec une hausse de 4,9 % sur la seule année 2024. La tendance est à la consolidation après les fortes hausses post-2020.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Martin-Boulogne présente un écart de valorisation marqué avec des communes aux indicateurs similaires comme Longuenesse (-20 %) ou Gravelines (-9 %), offrant une marge de plus-value intéressante si le marché local se consolide.
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Communes limitrophes de Saint-Martin-Boulogne
Saint-Martin-Boulogne est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :