Le prix médian au m² à Bordezac s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 1 364 €/m², soit -46,2 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²). La fourchette centrale des ventes s'étale de 773 à 2 141 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd. Côté classement départemental, Bordezac compte parmi les 5 % les plus abordables du Gard.
Correction observée: -17,5 % sur le prix médian au m² entre 2020 et 2024. 35 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -41,9 % du prix médian.
Le marché porte principalement sur les appartements — prix médian 1 151 €/m² pour une surface médiane de 42 m². Rapporté au revenu médian de Bordezac, un logement de 42 m² (48 342 €) représente 2,7 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Bordezac avoisinent 8,5 €/m² pour les appartements et 9,7 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. La proportion de résidences secondaires (31,0 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Entre 2020 et 2024, 9 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 78 % des logements autorisés.
Côté contexte, Bordezac est une commune du Languedoc méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à 307 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Faut-il investir à Bordezac en 2026 ?
Bordezac affiche des prix parmi les plus accessibles du Gard (19ᵉ rang le moins élevé sur 348 communes), un marché adapté aux primo-accédants locaux.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Gard (19ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -41,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Bordezac
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 2,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,9/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 8,8 %.
Indices immobiliers de Bordezac
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,4
Indice de Pression Immobilière
Faible
Marché détendu : marges ouvertes.
Indice de Pression Immobilière
FaibleMarché détendu : marges ouvertes.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,9
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Bordezac : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Bordezac
Estimation sur un appartement type de 42 m², au prix médian local.
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Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Bordezac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bordezac s'établit à 1 364 €, sur la base de 7 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 773 € à 2 141 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Bordezac fait partie du quart des communes les moins chères du Gard.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 8,8 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Aperçu par typologie à Bordezac
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Bordezac
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Bordezac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Bordezac totalise 9 logements sur 5 ans, soit +125 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bordezac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bordezac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,48 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Bordezac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 55 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Bordezac est D, avec 12,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Bordezac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Bordezac : cadre de vie et logement
Bordezac compte 387 habitants, à 307 m d'altitude.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 9 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bordezac
Bordezac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Bordezac
287 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Bordezac combine 71,8 % de maisons et 28,2 % d'appartements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Bordezac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 189 logements).
- Avant 1919 33,9 % 64 logts
- 1919-1945 4,2 % 8 logts
- 1946-1970 22,8 % 43 logts
- 1971-1990 16,9 % 32 logts
- 1991-2005 11,1 % 21 logts
- 2006-2019 11,1 % 21 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Bordezac
9 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bordezac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- Bordezac PPRN Approuvé approuvé le 19/10/2011
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Bordezac : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bordezac
Quel est le prix de l'immobilier à Bordezac ?
Le prix médian au m² à Bordezac est de 1 364 € (données DVF, 7 transactions).
Comment Bordezac se situe-t-elle dans le Gard ?
Bordezac figure parmi les communes les plus abordables du Gard : 330ᵉ rang sur 348, soit le quart le moins cher.
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