Vendre votre bien à Cambrai au juste prix nécessite une estimation fine, car le marché local est segmenté et en légère baisse.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
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Le marché à Cambrai en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Cambrai issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 75 m² | 3 | 1 187 € | 89 000 € | 27/01/2023 |
| Maison | 83 m² | 5 | 1 620 € | 134 476 € | 27/01/2023 |
| Appartement | 61 m² | 3 | 1 590 € | 97 000 € | 20/01/2023 |
| Maison | 89 m² | 4 | 1 090 € | 97 000 € | 19/01/2023 |
| Appartement | 76 m² | 3 | 2 875 € | 218 500 € | 19/01/2023 |
| Appartement | 31 m² | 1 | 1 613 € | 50 000 € | 19/01/2023 |
Le marché immobilier à Cambrai
À Cambrai, le prix médian est de 1 683 €/m², mais il cache de fortes disparités : les appartements se négocient à 3 003 €/m², les maisons à 1 428 €/m² seulement (source DVF 2024). Le marché, avec 668 transactions annuelles, est actif mais en repli de 2,2 %. Des facteurs comme la proximité de la gare, l’état du DPE (classe D dominante) et la surface (49 m² médians pour un appartement) font varier la valeur de ±30 %. Une estimation imprécise expose soit à une vente sous-optimisée, soit à une mise en vente inefficace.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sur un marché en baisse et concurrentiel (9,9 % de logements vacants), une estimation trop haute bloque la vente, tandis qu’une sous-estimation signifie une perte financière directe. Les données DVF indiquent que la fourchette de prix (Q1–Q3) va de 1 269 à 3 100 €/m² : un écart considérable. Seule une analyse croisant les caractéristiques précises de votre bien (typologie, état, localisation exacte) avec les dernières transactions permet de fixer un prix attractif et réaliste, garant d’une vente dans des délais raisonnables.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cambrai ?
À Cambrai, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation et de son état énergétique. La proximité des 315 commerces, des écoles ou de la gare (à 0,4 km) est valorisante. Pour une maison, la superficie du terrain et son exposition comptent. L'état général et la performance DPE sont devenus déterminants : un logement rénové (classe B/C) se vendra avec une prime face aux 31,3 % du parc construit avant 1945. Dans un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété influencent le prix au m², qui varie déjà du simple au double entre maisons et appartements.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes, mais le marché cambrésien est micro-localisé. Un professionnel connaît la valeur ajoutée d'une rue calme près d'un des 31 monuments historiques, ou l'impact d'une vue dégagée. Il évalue justement l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes, et les travaux à prévoir. Enfin, son estimation crédible auprès des banques et son réseau lui permettent de présenter votre bien aux acheteurs les plus sérieux, facilitant une négociation au juste prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le seul prix médian au m², qui masque l'écart énorme entre maisons et appartements.
- Sous-évaluer l'impact négatif d'un DPE F ou G sur la valorisation et la capacité d'emprunt.
- Ne pas tenir compte de la micro-localisation (proximité gare, commerces, monuments).
- Oublier de comparer avec le neuf, dont l'offre augmente fortement (+176 % d'autorisations).
Le saviez-vous ?
- L'indice de vieillissement à Cambrai est de 203, signifiant deux fois plus de seniors que de jeunes.
- Le score numérique de la ville est de 10/100, malgré une couverture fibre de 90 %.
- Cambrai compte 31 monuments historiques protégés, un patrimoine dense pour une ville de cette taille.
À retenir avant d'estimer votre bien à Cambrai
- Marché en correction : prix au m² en baisse de 2,2 %.
- Le DPE est un facteur valorisant ou pénalisant majeur.
- La localisation près des commerces ou de la gare est cruciale.
- 31,3 % du parc est antérieur à 1945, influant sur l'état et la valeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Cambrai
Comment estimer gratuitement son bien à Cambrai ?
Utilisez notre outil en ligne qui croise les caractéristiques de votre logement (surface, type, état) avec les dernières transactions DVF de Cambrai (668 ventes en 2024). Vous obtiendrez une fourchette de prix précise en quelques minutes.
Combien vaut une maison de 100 m² à Cambrai ?
Sur la base du prix médian de 1 428 €/m², une maison de 100 m² vaut environ 143 000 €. Toutefois, la valeur réelle peut varier de ±20 % selon la localisation précise, l’année de construction et la performance énergétique du bien.
Pourquoi faire estimer par un expert local ?
Un expert local connaît les micro-marchés de Cambrai (centre, quartiers). Il intègre des paramètres invisibles dans les données brutes (qualité de la rue, demande du moment) pour affiner l’estimation, cruciale dans un marché en baisse de 2,2 %.