À 1 683 €/m², le prix médian immobilier de Cambrai se situe sous la moyenne régionale, marqué par une baisse de 2,2 % sur un an. Ce marché, où 668 transactions ont été enregistrées en 2024 (source DGFiP/DVF), présente une dynamique contrastée entre maisons et appartements. Une lecture fine est indispensable pour tout vendeur souhaitant se positionner efficacement.
Comment se porte le marché immobilier à Cambrai
Le marché cambrésien enregistre un repli de 2,2 % sur un an, signal d’un ajustement après les fortes hausses post-Covid. La fourchette de prix reste large (1 269 – 3 100 €/m²), reflétant une segmentation forte. Les appartements, à 3 003 €/m², captent 43 % des transactions malgré une surface médiane de seulement 49 m², tirés par une demande en centre-ville. À l’inverse, les maisons, majoritaires dans le parc (53,8 %), s’échangent à 1 428 €/m² pour 88 m² en moyenne. Le taux de logements vacants (9,9 %) et le déclin démographique (-4,2 % en 5 ans) modèrent toutefois la tension.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a baissé de 2,2 % sur un an, reflétant une correction après une période de hausse. Cette tendance s'inscrit dans un contexte démographique en repli (-4,2 % en 5 ans) et d'un taux de chômage élevé (21,1 %). Pour un vendeur, le marché est moins dynamique, exigeant un prix réaliste. Pour un acheteur, cette période peut offrir des opportunités de négociation, surtout sur les biens nécessitant des travaux, dans un parc où près d'un tiers est antérieur à 1945.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Cambrai
Le parc est dominé par la maison individuelle (53,8 % des logements), typologie plébiscitée par les familles et les primo-accédants. Les appartements, souvent plus anciens (31,3 % du bâti date d’avant 1945), attirent des profils plus modestes ou des investisseurs. Les propriétaires occupants représentent 43,3 % des résidents. Le volume de transactions (668) montre un marché actif, mais la part de logements sociaux (19 %) et le taux de chômage élevé (21,1 %) pèsent sur la capacité d’achat locale.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt favorable à l’acheteur, en raison du contexte démographique et d’une offre relativement abondante. La vente peut nécessiter un délai de mise en marché, surtout pour les biens énergivores (14,2 % de passoires F/G). Toutefois, la proximité de la gare (0,4 km) et le dynamisme commercial (315 commerces) soutiennent l’attrait du centre-bourg. Le verdict est nuancé : un bien bien positionné et bien présenté se vend, mais au prix du marché, sans surenchère.
Dernières ventes enregistrées à Cambrai
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Cambrai
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Cambrai
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Cambrai
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cambrai (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est vive : 646 logements autorisés sur 5 ans, avec une hausse de 176 % par rapport à la période précédente et 105 logements prévus pour 2024. Ce volume indique une confiance des promoteurs dans la demande, potentiellement portée par la desserte TGV à Douai (24,1 km). Cela pourrait moderniser l'offre, mais aussi, à terme, exercer une pression concurrentielle sur l'ancien non rénové, accentuant la segmentation du marché.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Cambrai suit une saisonnalité classique : plus actif au printemps et en début d'automne. La fin d'année est souvent plus calme. Pour un acheteur, l'hiver peut offrir moins de concurrence et des marges de négociation. Pour un vendeur, mettre en vente en mars-avril capitalise sur la reprise d'activité. Notez que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant l'été.
Le saviez-vous ?
- L'indice de vieillissement à Cambrai est de 203, signifiant deux fois plus de seniors que de jeunes.
- Le score numérique de la ville est de 10/100, malgré une couverture fibre de 90 %.
- Cambrai compte 31 monuments historiques protégés, un patrimoine dense pour une ville de cette taille.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Cambrai
- Prix médian à 1 683 €/m², en baisse de 2,2 % sur un an.
- Écart marqué : 1 428 €/m² pour une maison, 3 003 €/m² pour un appartement.
- Budget type : environ 125 664 € pour une maison, 147 147 € pour un appartement.
- Construction neuve en forte hausse : +176 % d'autorisations sur 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Cambrai
Quel est le prix au m² d’une maison à Cambrai ?
Le prix médian d’une maison à Cambrai est de 1 428 €/m², selon les données DVF 2024. Pour une surface médiane de 88 m², le budget médian approche les 125 000 €. Les prix varient fortement selon l’état et la localisation.
Le prix immobilier à Cambrai baisse-t-il ?
Oui, les prix ont reculé de 2,2 % sur un an, reflétant un ajustement du marché. Cette tendance est à nuancer : les appartements conservent des valeurs élevées (3 003 €/m²), tandis que les maisons sont plus accessibles.
Cambrai est-elle moins chère que ses voisines ?
Cambrai (1 683 €/m²) est plus chère que Maubeuge (1 173 €) mais moins que Lens (1 548 €). Son prix se justifie par son statut de pôle de services, avec une gamme d’équipements étendue (1 556 au total).
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