Acheter à Cambrai, c’est opter pour une ville au patrimoine historique dense (31 monuments classés) et aux services complets, mais dans un contexte économique en difficulté. Le marché immobilier, avec un prix médian de 1 683 €/m², y est plus accessible que dans beaucoup de villes des Hauts-de-France. Pour quel profil ? Essentiellement les primo-accédants et les familles recherchant une maison avec jardin à un prix contenu.
Carte du marché immobilier à Cambrai
Cambrai et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Cambrai
18 302 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements de Cambrai est majoritairement constitué de maisons individuelles (53,8 %), signe d'un habitat plutôt spacieux et familial. La part des propriétaires-occupants (43,3 %) est modeste, tandis que celle des logements vacants (9,9 %) est supérieure à la moyenne nationale, pouvant indiquer des frictions sur le marché. La faible proportion de résidences secondaires (1,2 %) confirme le statut de ville de résidence principale, avec un marché orienté vers l'usage plus que vers la spéculation saisonnière.
Évolution démographique à Cambrai
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Recul démographique : marché potentiellement détendu, vigilance sur la liquidité à la revente.
Pyramide des âges à Cambrai
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Cambrai
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 28,2 %
- Autres sans activité professionnelle 18,9 %
- Employés 16,9 %
- Ouvriers 15,4 %
- Professions intermédiaires 12,2 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 5,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,8 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Cambrai
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Cambrai
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 16 127 logements).
- Avant 1919 11,2 % 1 807 logts
- 1919-1945 20,1 % 3 238 logts
- 1946-1970 36,3 % 5 858 logts
- 1971-1990 17,6 % 2 832 logts
- 1991-2005 8,7 % 1 408 logts
- 2006-2019 6,1 % 984 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Cambrai
1 556 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Cambrai
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Cambrai
Pour une maison type de 88 m² (au prix médian de 1 428 €/m²), le budget est d'environ 125 664 € hors frais de notaire. Cela représente environ 6,4 années du revenu médian local (19 620 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 600 €, soit 37 % du revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Cambrai
- Ne pas vérifier le classement DPE, sous peine de travaux obligatoires ou d'interdiction de location.
- Ignorer le plan de prévention des risques naturels (PPRN) en vigueur sur l'arrondissement.
- Acheter sans prendre en compte le taux de chômage local (21,1 %) et son impact sur la dynamique économique.
- Omettre de contrôler la vacance dans l'immeuble ou la rue (taux de 9,9 %).
Le saviez-vous ?
- L'indice de vieillissement à Cambrai est de 203, signifiant deux fois plus de seniors que de jeunes.
- Le score numérique de la ville est de 10/100, malgré une couverture fibre de 90 %.
- Cambrai compte 31 monuments historiques protégés, un patrimoine dense pour une ville de cette taille.
Performance énergétique du parc à Cambrai
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 482 diagnostics analysés (ADEME)
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D domine le parc, avec une consommation moyenne de 230 kWh/m²/an. Environ 14,2 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F ou G). Ces biens sont visés par les interdictions de location de la loi Climat : les logements classés G seront interdits en 2025, les F en 2028. Pour un acheteur, cela représente soit un risque de dépréciation pour un bien non rénové, soit une opportunité de valorisation via des travaux de rénovation énergétique.
Risques naturels et géorisques à Cambrai
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Mvt-arrondissement-Cambrai PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Cambrai est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) pour les mouvements de terrain sur l'arrondissement. La sismicité est classée comme modérée (niveau 3). Le radon, un gaz naturel radioactif, présente un risque faible. Neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement pris. Tout projet d'achat doit intégrer la consultation obligatoire du dossier d'information communal sur les risques majeurs (DICRIM) et l'état des risques et pollutions (ERP).
Cadre de vie à Cambrai
Nichée à 64 m d’altitude, Cambrai bénéficie d’un climat tempéré (10,9°C de moyenne) et de précipitations modérées (702 mm/an). La ville est un pôle de centralité bien équipé : 1 556 équipements, dont 43 écoles, 588 services de santé et 50 installations sportives. La connectivité est correcte (fibre à 90 %), mais le score numérique communal est faible (10/100). La gare en centre-ville et la proximité du TGV à Douai (24 km) facilitent les déplacements régionaux. Côté environnement, la commune est soumise à un risque sismique modéré et à un plan de prévention des risques naturels.
Budgets et types de biens disponibles
Le budget médian pour une maison de 88 m² est d’environ 125 000 € (1 428 €/m²). Un appartement de 49 m² requiert près de 147 000 € (3 003 €/m²). La fourchette est large : on trouve des biens à partir de 1 269 €/m², mais certains dépassent 3 100 €/m². Le délai de vente peut être rallongé par la part non négligeable de biens énergivores (classe D dominante à 230 kWh/m²/an). Un acheteur local met en moyenne 6,4 ans d’épargne de son revenu médian (19 620 €) pour acheter une maison.
À qui s'adresse Cambrai ?
Cambrai s’adresse en priorité aux primo-accédants et aux familles à budget serré, attirés par le prix des maisons et la gamme de services. Les retraités y trouvent un cadre urbain complet et accessible. En revanche, les cadres supérieurs mobiles et les jeunes actifs recherchant une vie nocturne animée ou un écosystème numérique performant seront en décalage. La ville convient à ceux qui privilégient l’accessibilité financière et un tissu associatif dense.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d’entrée très accessible pour les maisons.
- Centre-ville animé avec un patrimoine historique remarquable.
- Gamme étendue de services et d’équipements de proximité.
- Desserte ferroviaire pratique (gare en centre-ville).
- Tissu associatif et communautaire dynamique.
− À prendre en compte
- Contexte économique fragile (taux de chômage à 21,1 %).
- Déclin démographique continu (-4,2 % en 5 ans).
- Parc de logements souvent ancien et énergivore (classe D).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Cambrai est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Cambrai
- Climat tempéré : 10,9 °C de moyenne annuelle et 702 mm de pluie.
- Parc à dominante de maisons individuelles (53,8 %).
- 14,2 % de passoires thermiques (DPE F/G), soumises à des interdictions de location.
- Ville bien équipée : plus de 1 500 équipements et services recensés.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Cambrai
Quel budget pour acheter une maison à Cambrai ?
Comptez un budget médian d’environ 125 000 € pour une maison de 88 m² à Cambrai, soit 1 428 €/m². Des biens nécessitant des travaux sont disponibles en-deçà de 100 000 €, mais intègrez alors le coût de la rénovation énergétique.
Cambrai est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la ville dispose de 43 établissements scolaires et de nombreux équipements sportifs (50) et de santé (588). La majorité du parc est constitué de maisons (53,8 %), adaptées aux familles, à des prix inférieurs à la moyenne régionale.
Quels sont les points faibles de Cambrai ?
Les points faibles incluent un déclin démographique marqué (-4,2 %), un taux de chômage élevé (21,1 %) et un parc immobilier vieillissant (31,3 % construit avant 1945) qui peut entraîner des charges de rénovation.
Vous envisagez d'acheter à Cambrai ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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