Faut-il investir à Cassis en 2026 ?
Prix médian au m² à 7 917 € à Cassis, dans un marché de 129 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 3 % du Bouches-du-Rhône
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Cassis
Le marché de Cassis est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Cassis
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,0
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 8420,3 — Percentile dept : 98/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 20,5 — Percentile dept : 98/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 36,2 — Percentile dept : 98/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -5,2 — Percentile dept : 3/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 256,2 — Percentile dept : 59/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 20,5 — Percentile dept : 2/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 32,6 — Percentile dept : 7/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 64/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 43,1 — Percentile dept : 76/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 36,2 — Percentile dept : 98/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -5,2 — Percentile dept : 3/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 8420,3 — Percentile dept : 2/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 36,2 — Percentile dept : 98/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 50/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 256,2 — Percentile dept : 42/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Cassis : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Cassis
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Données du marché immobilier à Cassis
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cassis s'établit à 7 917 €, sur la base de 129 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Cassis se positionne dans le top 3 % des communes les plus chères du Bouches-du-Rhône.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 33,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,6 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cassis Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cassis
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 7 290 €/m² → 7 917 €/m² (+8,6 %), volume annuel actuel 129 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
24,8 % de maisons et 75,2 % d'appartements parmi les 129 transactions enregistrées.
Sur 129 transactions enregistrées, 24,8 % portent sur des maisons (10 724 €/m²) et 75,2 % sur des appartements (7 649 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 129 | 32 | 97 |
| Prix médian/m² | 7 917 € | 10 724 € | 7 649 € |
| Prix moyen/m² | 9 563 € | ||
| Surface médiane | – | 131 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 164 | 7 290 € |
| 2022 | 154 | 7 374 € |
| 2023 | 139 | 7 164 € |
| 2024 | 126 | 8 209 € |
| 2025 | 129 | 7 917 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 604 autorisations et 434 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 72 %.
Vacance longue durée à Cassis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cassis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 118 logements autorisés à à Cassis, dont 14 en 2025 (0 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Cassis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cassis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Cassis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 215 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Cassis: la classe C domine, 5,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Cassis
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Cassis : cadre de vie et logement
Cassis compte 6 661 habitants, à 166 m d'altitude.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 518 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cassis
Cassis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Cassis
6 171 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (31,0 %) et collectif (69,0 %).
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Cassis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 532 logements).
- Avant 1919 8,0 % 283 logts
- 1919-1945 8,2 % 291 logts
- 1946-1970 29,4 % 1 039 logts
- 1971-1990 35,1 % 1 240 logts
- 1991-2005 8,1 % 286 logts
- 2006-2019 11,1 % 392 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Cassis
518 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cassis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Cassis : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cassis
Quel est le prix de l'immobilier à Cassis ?
Le prix médian au m² à Cassis est de 7 917 € (données DVF, 129 transactions). Pour une maison de 131 m² (surface médiane locale), compter environ 1 405 000 €.
Comment Cassis se situe-t-elle dans le Bouches-du-Rhône ?
Cassis se classe au 4ᵉ rang sur 118 communes du Bouches-du-Rhône — dans le top 3 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Cassis ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cassis est de 2,6 % (loyer de 23,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Cassis prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Quels risques naturels à Cassis ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cassis.
Communes limitrophes de Cassis
Cassis est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Cassis est un marché d'exception — 7 917 €/m² sur 129 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans les Bouches-du-Rhône. Au classement départemental, Cassis se place dans les 3 % de communes les plus chères des Bouches-du-Rhône.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Cassis a augmenté de +8,6 %. Sur l'ensemble de la période, 712 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -3,6 % du prix médian.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (75,2 %), vendus autour de 7 649 €/m² en médiane. Un bien type de 131 m² se négocie autour de 1 404 844 €, un ticket d'entrée largement hors de portée du revenu médian local.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 21,2 € (appartements) et 23,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 3,3 % — en lien avec le niveau des prix au m². La proportion de résidences secondaires (36,2 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Rythme de construction régulier: 24 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Cassis est un village provençal caractéristique. Cassis est à une trentaine de kilomètres du littoral provençal (29 km), dans les collines, à une altitude moyenne de 166 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).