Faut-il investir dans le 9e arrondissement de Marseille en 2026 ?
Le marché immobilier du 9e arrondissement de Marseille a bondi de +5,7 % en un an, signal rare sur une commune de 0 habitants.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme i
- Primo-accédant local
Analyse du marché immobilier dans le 9e arrondissement de Marseille
Le marché immobilier est détendu et accessible : les prix restent modérés par rapport aux revenus locaux. C'est un contexte favorable pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,6 %.
Indices immobiliers du 9e arrondissement de Marseille
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,1
Indice de Pression Immobilière
Faible
Marché détendu : marges ouvertes.
Indice de Pression Immobilière
FaibleMarché détendu : marges ouvertes.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessible aux ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessible aux ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3334,1 — Percentile dept : 20/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 12/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 36/100 - Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
- Densité de population — poids 10 %
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 89/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 52,3 — Percentile dept : 34/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 33/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 42,6 — Percentile dept : 75/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 36/100 - Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
- Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3334,1 — Percentile dept : 80/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 36/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 54/100 - Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir dans le 9e arrondissement de Marseille : opportunités et risques
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Données du marché immobilier dans le 9e arrondissement de Marseille
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² dans le 9e arrondissement de Marseille s'établit à 3 393 €, sur la base de 981 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,6 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 9e arrondissement de Marseille Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du 9e arrondissement de Marseille
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 393 €/m² de prix médian pour 981 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +16,6 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
14,1 % de maisons et 85,9 % d'appartements parmi les 981 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 85,9 % des mutations, pour un prix médian de 5 502 €/m² (maisons) contre 3 154 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 981 | 138 | 843 |
| Prix médian/m² | 3 393 € | 5 502 € | 3 154 € |
| Prix moyen/m² | 3 904 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 352 | 2 910 € |
| 2022 | 1 267 | 3 193 € |
| 2023 | 1 070 | 3 265 € |
| 2024 | 903 | 3 210 € |
| 2025 | 981 | 3 393 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 614 logements autorisés sur la dernière période (2024), après 578 sur 2011 — soit +6,2 %.
Vacance longue durée dans le 9e arrondissement de Marseille
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve dans le 9e arrondissement de Marseille (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 936 logements autorisés à dans le 9e arrondissement de Marseille, dont 307 en 2024 (-70 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers dans le 9e arrondissement de Marseille
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 9e arrondissement de Marseille
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 17 324 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE dans le 9e arrondissement de Marseille: la classe C domine, 2,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement dans le 9e arrondissement de Marseille
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer dans le 9e arrondissement de Marseille : cadre de vie et logement
Marseille 9e compte 0 habitants.
Composition du parc immobilier dans le 9e arrondissement de Marseille
38 873 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (82,5 %) sur un total de 38 873 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc dans le 9e arrondissement de Marseille
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 35 007 logements).
- Avant 1919 2,4 % 855 logts
- 1919-1945 5,7 % 1 993 logts
- 1946-1970 41,7 % 14 599 logts
- 1971-1990 25,6 % 8 951 logts
- 1991-2005 11,7 % 4 094 logts
- 2006-2019 12,9 % 4 516 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Risques naturels et géorisques dans le 9e arrondissement de Marseille
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison dans le 9e arrondissement de Marseille
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
332 514 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Investir dans le 9e arrondissement de Marseille : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien dans le 9e arrondissement de Marseille grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) dans le 9e arrondissement de Marseille
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier dans le 9e arrondissement de Marseille
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 9e arrondissement de Marseille
Quel est le prix de l'immobilier dans le 9e arrondissement de Marseille ?
Le prix médian au m² dans le 9e arrondissement de Marseille est de 3 393 € (données DVF, 981 transactions). Pour une maison de 98 m² (surface médiane locale), compter environ 539 000 €.
Quel rendement locatif espérer dans le 9e arrondissement de Marseille ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison dans le 9e arrondissement de Marseille est de 4,2 % (loyer de 19,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Communes limitrophes du 9e arrondissement de Marseille
Marseille 9e est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression dans le 9e arrondissement de Marseille: 3 393 €/m² en médiane, +33,8 % par rapport à la moyenne nationale.
La progression du prix médian atteint +16,6 % sur cinq ans (2021-2025) dans le 9e arrondissement de Marseille, au-dessus du rythme national. Sur l'ensemble de la période, 5 573 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,7 %.
L'appartement domine nettement le marché du 9e arrondissement de Marseille (85,9 % des ventes), avec un prix médian de 3 154 €/m². Rapporté au revenu médian du 9e arrondissement de Marseille, un logement de 98 m² (539 196 €) représente 22,1 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,4 € (appartements) et 19,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (2,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active dans le 9e arrondissement de Marseille: l'équivalent de 187 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024. Le gros des permis concerne des logements collectifs (90 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché immobilier du 9e arrondissement de Marseille s'interprète dans un contexte plus large — Marseille 9e est une commune de Provence, entre garrigue et oliveraies, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.