Le marche immobilier d'Aubagne a connu une correction de 8,4 % en 2024 apres le pic de 2023. Avec 538 transactions, l'activite reste soutenue. La demande locative porte principalement sur les appartements, avec un rendement brut attractif de 6,4 %.
Faut-il investir à Aubagne en 2026 ?
Situee a mi-chemin entre Marseille et le massif du Garlaban, Aubagne beneficie d'une position geographique strategique et d'un tissu economique diversifie. Son marche immobilier, apres une correction recente, interroge les investisseurs. Notre analyse des donnees 2024 eclaire les opportunites et les risques.
Avec un rendement locatif brut de 6,4 % et une correction recente de 8,4 %, Aubagne attire les investisseurs en quete de rentabilite dans un marche ajuste.
Verdict
➤ Investissement locatif rentable mais necessite une selection rigoureuse du bien et une vision moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction recente de -8,4 % : point d'entree potentiel
- ✓ Rendement locatif brut superieur a 6 %
- ✓ Attractivite territoriale elevee (IAT 5,6/10)
- ⚠ Fragilite economique : chomage a 13,1 %
- ⚠ Pression immobiliere faible : marche peu dynamique
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median de 3 437 €/m², Aubagne se situe en deca de la moyenne nationale des villes de meme categorie.
- Son prix au m² est inferieur de 15 % a la moyenne departementale des Bouches-du-Rhone.
- Le rendement locatif des appartements (6,4 %) depasse celui des grandes metropoles comme Lyon ou Paris.
Données du marché immobilier à Aubagne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median a Aubagne s'etablit a 3 437 €/m² en 2024, en recul de 8,4 % sur un an. Cette correction, la plus marquee de la periode recente, intervient apres une hausse continue entre 2021 et 2023, selon les transactions DGFiP. Elle signe un retour a la realite economique locale, ou le revenu median des menages (22 550 €) limite fortement la capacite d'acces a la propriete.
La fracture entre maisons et appartements est criante : le metre carre individuel vaut 65 % de plus que le collectif. Cet ecart s'explique par la part limitee de maisons dans le parc (37,4 %) et une demande familiale contrainte par l'offre. Neanmoins, le volume de transactions reste anime par les appartements, qui representent 71 % des ventes en 2024.
La proximite de la gare d'Aubagne, a 500 metres du centre, et de l'acces autoroutier vers Marseille (15 km) constitue un atout structurant pour le marche. Toutefois, cette attractite geographique ne suffit pas a compenser la fragilite des indicateurs locaux, comme un taux de chomage a 13,1 % qui pese sur la demande interieure.
Aperçu par typologie à Aubagne
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Aubagne
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Aubagne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Aubagne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 1 363 logements autorisés sur 5 ans, en hausse de 27 %, confirment l'attractivité d'Aubagne pour les promoteurs. Cette dynamique de construction neuve répond à une demande solide et modernise le parc, mais peut créer une pression concurrentielle à la vente sur l'ancien non rénové. Les 97 logements autorisés en 2024 marquent un ralentissement, indiquant peut-être un ajustement des promoteurs face aux nouvelles conditions de crédit. Cela limite les risques de sur-offre massive à court terme.
Fourchettes de loyers à Aubagne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Aubagne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,46 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute d'environ 45 % par rapport au brut une fois les charges intégrées. La taxe foncière à Aubagne, à 52,46 %, pèse lourd. Ajoutez 15 % de loyer pour la gestion, les réparations et les éventuels impayés. Dans une copropriété de plus de 10 ans, prévoyez 0,5 % à 1 % du prix d'achat annuel pour les travaux. La vacance locative, avec 6,9 % de logements vacants, est un risque réel à budgétiser.
Performance énergétique du parc à Aubagne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 922 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant avec une classe C dominante et seulement 3,2 % de passoires thermiques (F/G), bien en dessous des moyennes nationales. Ce faible taux réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cependant, la future interdiction de location des logements classés F et G à partir de 2025, puis E en 2028, doit guider votre choix. Privilégiez les biens déjà rénovés ou à fort potentiel d'amélioration énergétique.
Calculateur de rendement à Aubagne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Aubagne
Pour un appartement de 60 m² au prix médian, comptez environ 173 000 €. Le loyer médian de 15,4 €/m² génère 924 € par mois. Avec un crédit sur 20 ans à 4 % et 20 % d'apport, la mensualité serait d'environ 700 €. Le rendement brut est de 6,4 %, mais le cash-flow mensuel net (après taxe foncière, charges et impôt) peut être légèrement positif ou nul selon la gestion.
Erreurs à éviter quand on investit à Aubagne
- Oublier la taxe foncière, élevée à 52,46 % à Aubagne.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les 15-20 % de charges.
- Négliger le taux de vacance de 6,9 % dans le calcul de trésorerie.
- Investir sans vérifier le classement DPE et les risques de travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché aubagnais suit le rythme méditerranéen : une activité soutenue de mars à juin, puis un ralentissement estival. Septembre-octobre voient une reprise, propice aux ventes, avant la trêve hivernale. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en novembre-décembre peut permettre de négocier, les vendeurs pressés par le calendrier. Notez que la taxe foncière, due en septembre, peut motiver certains propriétaires à vendre en début d'année.
Le saviez-vous ?
- Aubagne abrite 5 monuments historiques protégés.
- 89,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La ville a autorisé 1 363 logements neufs en 5 ans.
S'installer à Aubagne : cadre de vie et logement
Aubagne offre un cadre de vie urbain et bien equipe, avec plus de 2 800 equipements recenses par l'INSEE, dont 424 commerces et 881 etablissements de sante. La commune beneficie d'une couverture fibre excellente (89,5 %) et d'un tres haut debit generalise, un atout majeur pour les tele-travailleurs. Son centre historique, marque par la tradition de la santonnierie et protege par cinq monuments historiques, ajoute au charme residentiel.
Le territoire est toutefois expose a plusieurs risques naturels, avec 13 aleas recenses et 28 arretes de catastrophe naturelle historiques. Les plans de prevention des risques (PPRN) concernent notamment les inondations de l'Huveaune et les mouvements de terrain lies aux carrieres souterraines. Un acheteur doit imperativement consulter ces documents d'urbanisme avant tout engagement.
Carte du marché immobilier à Aubagne
Aubagne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Aubagne
22 859 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est équilibré entre maisons (37,4 %) et appartements, signe d'une ville moyenne complète. La part de résidences secondaires est très faible (1,3 %), ce qui indique un marché porté par la demande de résidence principale, donc plus stable. Le taux de propriétaires (49,1 %) est dans la moyenne nationale, avec une demande locative soutenue par les 26 % de logements sociaux. La vacance à 6,9 % indique cependant quelques difficultés de commercialisation sur certains segments.
Ancienneté du parc à Aubagne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 20 664 logements).
- Avant 1919 7,1 % 1 477 logts
- 1919-1945 7,2 % 1 484 logts
- 1946-1970 25,5 % 5 279 logts
- 1971-1990 34,4 % 7 103 logts
- 1991-2005 14,8 % 3 059 logts
- 2006-2019 11,0 % 2 263 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Aubagne
2 811 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Aubagne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Mvt [ Carrières souterraines ] - Aubagne 2000 PPRN Approuvé approuvé le 17/11/2000
- PPRN-I - BV Huveaune [ Aubagne ] 2017 PPRN Approuvé approuvé le 24/02/2017
- PPRN-RGA - Aubagne 2014 PPRN Approuvé approuvé le 14/04/2014
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à trois plans de prévention des risques (PPR) : inondation (Huveaune 2017), mouvements de terrain (carrières 2000) et retrait-gonflement des argiles (2014). La sismicité est faible et le radon à un niveau moyen. Ces contraintes sont cartographiées et influencent les possibilités de construction ou de rénovation. Vérifiez systématiquement le zonage du bien et l'assurabilité. 28 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour inondations.
Cas pratique : un achat type à Aubagne
Une maison de 96 m² (surface typique pour atteindre le prix médian total) coûte environ 457 000 €. Cela représente plus de 20 années du revenu médian local (22 550 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 25 ans, la mensualité hors assurance approche les 2 160 €. Un taux d'endettement de 35 % exige donc un revenu fiscal de référence d'au moins 7 400 € pour un seul emprunteur.
Erreurs à éviter quand on achète à Aubagne
- Se fier à une visite virtuelle sans vérifier les nuisances de voisinage.
- Oublier de consulter les PPRN (inondation, argiles) en mairie.
- Négocier sans connaître le prix médian réel du quartier (DVF).
- Sous-estimer le coût des travaux dans un bien ancien, même en bon état.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Aubagne : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Aubagne
Quel est le prix moyen de l'immobilier a Aubagne ?
En 2024, le prix median global est de 3 437 €/m², avec un prix moyen plus eleve a 4 733 €/m² en raison de certaines ventes haut de gamme. Un appartement type de 60 m² coute environ 173 000 €.
Aubagne est-elle plus chere que ses villes voisines ?
Non, Aubagne est bien plus accessible que les communes littorales. Son prix au m² est inferieur de 56 % a celui de Saint-Raphael et de 57 % a Six-Fours-les-Plages, selon les donnees DVF 2024.
Est-ce un bon moment pour acheter un investissement locatif a Aubagne ?
La correction des prix de 8,4 % en 2024 peut representer un point d'entree interessant, surtout pour les appartements qui offrent un rendement brut de 6,4 %. Une selection rigoureuse du bien et du quartier est neanmoins indispensable.
Quels sont les quartiers a privilegier pour investir a Aubagne ?
Les secteurs proches de la gare et du centre-ville, bien desservis et commercialises, concentrent la demande locative. Il est conseille de se renseigner aupres d'un professionnel local pour identifier les micro-marches porteurs.
Quel est le rendement locatif net a Aubagne ?
Le rendement brut des appartements est de 6,4 %. Apres deduction des charges (gestion, vacance, taxe fonciere a 52,46 %), le rendement net est estime aux alentours de 3,5 %, ce qui reste correct dans le contexte regional actuel.
Marché immobilier des communes voisines
Aubagne affiche un prix au m² inferieur de 56 % a celui de Saint-Raphael, offrant un effet de levier significatif pour un investissement locatif dans une ville bien equipee.
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Communes limitrophes d'Aubagne
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