Faut-il investir à Aubagne en 2026 ?
Situee a mi-chemin entre Marseille et le massif du Garlaban, Aubagne beneficie d'une position geographique strategique et d'un tissu economique diversifie. Son marche immobilier, apres une correction recente, interroge les investisseurs. Notre analyse des donnees 2024 eclaire les opportunites et les risques.
Avec un rendement locatif brut de 6,4 % et une correction recente de 8,4 %, Aubagne attire les investisseurs en quete de rentabilite dans un marche ajuste.
Verdict
➤ Investissement locatif rentable mais necessite une selection rigoureuse du bien et une vision moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction recente de -8,4 % : point d'entree potentiel
- ✓ Rendement locatif brut superieur a 6 %
- ✓ Attractivite territoriale elevee (IAT 5,6/10)
- ⚠ Fragilite economique : chomage a 13,1 %
- ⚠ Pression immobiliere faible : marche peu dynamique
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median de 3 437 €/m², Aubagne se situe en deca de la moyenne nationale des villes de meme categorie.
- Son prix au m² est inferieur de 15 % a la moyenne departementale des Bouches-du-Rhone.
- Le rendement locatif des appartements (6,4 %) depasse celui des grandes metropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Aubagne
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,2/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers d'Aubagne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,2
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobiliere faible : le marche est calme, favorable aux acheteurs qui peuvent negocier.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobiliere faible : le marche est calme, favorable aux acheteurs qui peuvent negocier.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilite moderee : les prix restent eleves par rapport au revenu local, necessitant un apport.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilite moderee : les prix restent eleves par rapport au revenu local, necessitant un apport.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunite locative moderee : la demande locative existe mais sans surchauffe, visez les biens bien situes.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunite locative moderee : la demande locative existe mais sans surchauffe, visez les biens bien situes.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : peu d'enjeu pour la location saisonniere, privilegiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : peu d'enjeu pour la location saisonniere, privilegiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3435,4 — Percentile dept : 26/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,7 — Percentile dept : 35/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 12/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 27/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 864,2 — Percentile dept : 90/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,7 — Percentile dept : 65/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 45,1 — Percentile dept : 23/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 22,6 — Percentile dept : 8/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 50,9 — Percentile dept : 86/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 12/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 27/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 32/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3435,4 — Percentile dept : 74/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 12/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 32/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 59/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 864,2 — Percentile dept : 10/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Aubagne : opportunités et risques
L'argument principal pour investir a Aubagne reside dans le rendement locatif brut des appartements, estime a 6,4 % d'apres la carte des loyers du ministere. Ce chiffre depasse largement les standards des grandes metropoles et offre une couverture interessante du credit. Il faut toutefois en deduire une taxe fonciere elevee (52,46 %) et les charges de gestion, ce qui reduit le rendement net a environ 3,5 %.
Le parc immobilier, avec seulement 1,3 % de residences secondaires, n'est pas oriente vers le tourisme. L'indice de pression touristique immobiliere (IPTI) a 2,1/10 le confirme : privilegiez la location annuelle. La faiblesse du taux de logements vacants (6,9 %) indique par ailleurs un marche locatif absorbe, limitant le risque de vacance prolongee.
Attention cependant au parc ancien : si les passoires energetiques (classes F et G) ne representent que 3,2 % des logements, la loi Climat et Resilience imposera des travaux de renovation a moyen terme. Compte tenu de la fragilite economique du territoire, la capacite des menages locaux a absorber des hausses de loyer apres renovation est incertaine.
Simuler un investissement immobilier à Aubagne
Estimation sur un maison type de 90 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian d'Aubagne.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Aubagne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median a Aubagne s'etablit a 3 437 €/m² en 2024, en recul de 8,4 % sur un an. Cette correction, la plus marquee de la periode recente, intervient apres une hausse continue entre 2021 et 2023, selon les transactions DGFiP. Elle signe un retour a la realite economique locale, ou le revenu median des menages (22 550 €) limite fortement la capacite d'acces a la propriete.
La fracture entre maisons et appartements est criante : le metre carre individuel vaut 65 % de plus que le collectif. Cet ecart s'explique par la part limitee de maisons dans le parc (37,4 %) et une demande familiale contrainte par l'offre. Neanmoins, le volume de transactions reste anime par les appartements, qui representent 71 % des ventes en 2024.
La proximite de la gare d'Aubagne, a 500 metres du centre, et de l'acces autoroutier vers Marseille (15 km) constitue un atout structurant pour le marche. Toutefois, cette attractite geographique ne suffit pas a compenser la fragilite des indicateurs locaux, comme un taux de chomage a 13,1 % qui pese sur la demande interieure.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Aubagne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les donnees DVF, les prix medians a Aubagne ont fluctue entre 3 154 €/m² en 2021 et 3 751 €/m² en 2023, avec une correction a 3 437 €/m² en 2024 (-8,4 %). Cette baisse fait suite a un pic en 2023, temoignant d'un marche qui se normalise apres la periode de forte demande. Les maisons, a 4 764 €/m² median, conservent une prime importante sur les appartements (2 883 €/m²), signe d'une demande familiale persistante. Comparee a ses voisines du littoral comme Hyeres ou Saint-Raphael, Aubagne reste nettement plus accessible, mais son evolution recente indique une plus grande sensibilite aux ajustements conjoncturels. Pour un acheteur en 2026, cela ouvre des opportunites de negociation, notamment sur les biens les plus exposes.
Évolution du marché immobilier d'Aubagne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 577 transactions en 2025 et affiche une évolution de +5,6 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 134 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financiere, basee sur les dernieres transactions DVF, montre qu'un appartement type de 60 m² a Aubagne represente un investissement de 172 980 €. Avec un loyer median de 15,4 €/m²/mois, le revenu locatif annuel atteint environ 11 088 €, soit un rendement brut de 6,4 %. Toutefois, apres deduction des charges typiques (vacance locative, gestion, taxe fonciere a 52,46 %), le rendement net tombe aux alentours de 3,5 %. Pour une maison de 96 m² a 457 344 €, le loyer couvre moins la mensualite d'emprunt, avec un rendement brut de 4,4 % seulement. L'effort residuel net apres loyer percu reste donc plus consequent pour les maisons, ce qui oriente vers une strategie locative ciblant les appartements en priorite.
Acheter vs Louer — appartement 63 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marche aubagnais a enregistre 538 transactions, un volume en leger retrait par rapport aux 719 ventes de 2021 mais qui confirme une liquidite correcte. La repartition est nette : 380 ventes d'appartements (71 % du total) contre 158 maisons, signe d'un marche porte par la demande locative en logement collectif. Le prix moyen global (4 733 €/m²) depasse significativement le median (3 437 €/m²), indiquant que des biens haut de gamme tirent la moyenne. Le caractere du marche penche desormais en faveur de l'acheteur, avec une fourchette de prix large (2 510 a 5 165 €/m²) laissant de la marge de negociation. Le profil typique des biens vendus est un appartement de 60 m² en copropriete, souvent dans l'ancien, avec une classe energetique dominante C.
Répartition des ventes
28,6 % de maisons et 71,4 % d'appartements parmi les 577 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 71,4 % des mutations, pour un prix médian de 4 417 €/m² (maisons) contre 2 755 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 577 | 165 | 412 |
| Prix médian/m² | 3 134 € | 4 417 € | 2 755 € |
| Prix moyen/m² | 3 810 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 63 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 643 | 2 968 € |
| 2022 | 590 | 3 219 € |
| 2023 | 473 | 3 351 € |
| 2024 | 471 | 3 140 € |
| 2025 | 577 | 3 134 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction a Aubagne est soutenue, avec 1 363 logements autorises sur les cinq dernieres annees et une tendance a la hausse de 27 % par rapport a la periode precedente. Cette acceleration, couplee a une croissance demographique modeste (+0,7 % sur cinq ans), pourrait mener a un desequilibre offre/demande a moyen terme si le rythme se maintient. Les 97 logements autorises en 2024 concernent principalement des operations de taille moyenne, souvent en peripherie du centre historique. Pour l'investisseur, cela signifie une modernisation du parc et une offre neuve concurrente pour l'ancien, mais aussi un risque de pression a la baisse sur les loyers et les prix en cas de sur-offre. La vigilance s'impose quant a la localisation precise des futurs programmes.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 580 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 6 606 autorisations pour 5 132 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Aubagne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Aubagne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 448 logements ont été autorisés à à Aubagne, +45 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 1 363 logements autorisés sur 5 ans, en hausse de 27 %, confirment l'attractivité d'Aubagne pour les promoteurs. Cette dynamique de construction neuve répond à une demande solide et modernise le parc, mais peut créer une pression concurrentielle à la vente sur l'ancien non rénové. Les 97 logements autorisés en 2024 marquent un ralentissement, indiquant peut-être un ajustement des promoteurs face aux nouvelles conditions de crédit. Cela limite les risques de sur-offre massive à court terme.
Fourchettes de loyers à Aubagne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Aubagne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,46 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute d'environ 45 % par rapport au brut une fois les charges intégrées. La taxe foncière à Aubagne, à 52,46 %, pèse lourd. Ajoutez 15 % de loyer pour la gestion, les réparations et les éventuels impayés. Dans une copropriété de plus de 10 ans, prévoyez 0,5 % à 1 % du prix d'achat annuel pour les travaux. La vacance locative, avec 6,9 % de logements vacants, est un risque réel à budgétiser.
Performance énergétique du parc à Aubagne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 519 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Aubagne: classe C en tête, 3,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant avec une classe C dominante et seulement 3,2 % de passoires thermiques (F/G), bien en dessous des moyennes nationales. Ce faible taux réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cependant, la future interdiction de location des logements classés F et G à partir de 2025, puis E en 2028, doit guider votre choix. Privilégiez les biens déjà rénovés ou à fort potentiel d'amélioration énergétique.
Calculateur de rendement à Aubagne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Aubagne
Pour un appartement de 60 m² au prix médian, comptez environ 173 000 €. Le loyer médian de 15,4 €/m² génère 924 € par mois. Avec un crédit sur 20 ans à 4 % et 20 % d'apport, la mensualité serait d'environ 700 €. Le rendement brut est de 6,4 %, mais le cash-flow mensuel net (après taxe foncière, charges et impôt) peut être légèrement positif ou nul selon la gestion.
Erreurs à éviter quand on investit à Aubagne
- Oublier la taxe foncière, élevée à 52,46 % à Aubagne.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les 15-20 % de charges.
- Négliger le taux de vacance de 6,9 % dans le calcul de trésorerie.
- Investir sans vérifier le classement DPE et les risques de travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché aubagnais suit le rythme méditerranéen : une activité soutenue de mars à juin, puis un ralentissement estival. Septembre-octobre voient une reprise, propice aux ventes, avant la trêve hivernale. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en novembre-décembre peut permettre de négocier, les vendeurs pressés par le calendrier. Notez que la taxe foncière, due en septembre, peut motiver certains propriétaires à vendre en début d'année.
Le saviez-vous ?
- Aubagne abrite 5 monuments historiques protégés.
- 89,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La ville a autorisé 1 363 logements neufs en 5 ans.
S'installer à Aubagne : cadre de vie et logement
Aubagne offre un cadre de vie urbain et bien equipe, avec plus de 2 800 equipements recenses par l'INSEE, dont 424 commerces et 881 etablissements de sante. La commune beneficie d'une couverture fibre excellente (89,5 %) et d'un tres haut debit generalise, un atout majeur pour les tele-travailleurs. Son centre historique, marque par la tradition de la santonnierie et protege par cinq monuments historiques, ajoute au charme residentiel.
Le territoire est toutefois expose a plusieurs risques naturels, avec 13 aleas recenses et 28 arretes de catastrophe naturelle historiques. Les plans de prevention des risques (PPRN) concernent notamment les inondations de l'Huveaune et les mouvements de terrain lies aux carrieres souterraines. Un acheteur doit imperativement consulter ces documents d'urbanisme avant tout engagement.
Carte du marché immobilier à Aubagne
Aubagne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Aubagne
22 859 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 8 496 maisons et 14 223 appartements à à Aubagne.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est équilibré entre maisons (37,4 %) et appartements, signe d'une ville moyenne complète. La part de résidences secondaires est très faible (1,3 %), ce qui indique un marché porté par la demande de résidence principale, donc plus stable. Le taux de propriétaires (49,1 %) est dans la moyenne nationale, avec une demande locative soutenue par les 26 % de logements sociaux. La vacance à 6,9 % indique cependant quelques difficultés de commercialisation sur certains segments.
Ancienneté du parc à Aubagne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 20 664 logements).
- Avant 1919 7,1 % 1 477 logts
- 1919-1945 7,2 % 1 484 logts
- 1946-1970 25,5 % 5 279 logts
- 1971-1990 34,4 % 7 103 logts
- 1991-2005 14,8 % 3 059 logts
- 2006-2019 11,0 % 2 263 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Aubagne
2 811 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Aubagne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à trois plans de prévention des risques (PPR) : inondation (Huveaune 2017), mouvements de terrain (carrières 2000) et retrait-gonflement des argiles (2014). La sismicité est faible et le radon à un niveau moyen. Ces contraintes sont cartographiées et influencent les possibilités de construction ou de rénovation. Vérifiez systématiquement le zonage du bien et l'assurabilité. 28 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour inondations.
Cas pratique : un achat type à Aubagne
Une maison de 96 m² (surface typique pour atteindre le prix médian total) coûte environ 457 000 €. Cela représente plus de 20 années du revenu médian local (22 550 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 25 ans, la mensualité hors assurance approche les 2 160 €. Un taux d'endettement de 35 % exige donc un revenu fiscal de référence d'au moins 7 400 € pour un seul emprunteur.
Erreurs à éviter quand on achète à Aubagne
- Se fier à une visite virtuelle sans vérifier les nuisances de voisinage.
- Oublier de consulter les PPRN (inondation, argiles) en mairie.
- Négocier sans connaître le prix médian réel du quartier (DVF).
- Sous-estimer le coût des travaux dans un bien ancien, même en bon état.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Aubagne : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'investissement reussi se joue sur le terrain : selection du bien, negociation, montage financier. Notre reseau de professionnels locaux vous aide a transformer cette analyse en acquisition rentable.
Vous avez les donnees du marche aubagnais. Passons maintenant a l'analyse concrete de votre projet.
Decouvrez la valeur reelle de votre bien a Aubagne grace aux dernieres transactions et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF) a Aubagne
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Aubagne
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Aubagne
Quel est le prix moyen de l'immobilier a Aubagne ?
En 2024, le prix median global est de 3 437 €/m², avec un prix moyen plus eleve a 4 733 €/m² en raison de certaines ventes haut de gamme. Un appartement type de 60 m² coute environ 173 000 €.
Aubagne est-elle plus chere que ses villes voisines ?
Non, Aubagne est bien plus accessible que les communes littorales. Son prix au m² est inferieur de 56 % a celui de Saint-Raphael et de 57 % a Six-Fours-les-Plages, selon les donnees DVF 2024.
Est-ce un bon moment pour acheter un investissement locatif a Aubagne ?
La correction des prix de 8,4 % en 2024 peut representer un point d'entree interessant, surtout pour les appartements qui offrent un rendement brut de 6,4 %. Une selection rigoureuse du bien et du quartier est neanmoins indispensable.
Quels sont les quartiers a privilegier pour investir a Aubagne ?
Les secteurs proches de la gare et du centre-ville, bien desservis et commercialises, concentrent la demande locative. Il est conseille de se renseigner aupres d'un professionnel local pour identifier les micro-marches porteurs.
Quel est le rendement locatif net a Aubagne ?
Le rendement brut des appartements est de 6,4 %. Apres deduction des charges (gestion, vacance, taxe fonciere a 52,46 %), le rendement net est estime aux alentours de 3,5 %, ce qui reste correct dans le contexte regional actuel.
Marché immobilier des communes voisines
Aubagne affiche un prix au m² inferieur de 56 % a celui de Saint-Raphael, offrant un effet de levier significatif pour un investissement locatif dans une ville bien equipee.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Aubagne.
Communes limitrophes d'Aubagne
Aubagne est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 134 €/m² en médiane, Aubagne s'inscrit dans la moyenne des Bouches-du-Rhône (3 913 €/m²) et reste +23,6 % au regard de la médiane nationale.
Hausse contenue du prix médian: +5,6 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 754 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte à Aubagne: maisons à 4 417 €/m² et appartements à 2 755 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian d'Aubagne, un logement de 90 m² (397 530 €) représente 17,6 années de ressources brutes.
Loyers observés à Aubagne: 15,4 €/m²/mois pour un appartement, 17,6 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Aubagne: 1 448 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 290 par an.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Aubagne est au cœur du tissu villageois provençal. Contexte physique: dans l'arrière-pays du littoral provençal, à 24 km environ, sur un relief modérément vallonné, à 194 m d'altitude.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.