En 2024, le marché immobilier de Denain affiche un prix médian de 1 141 €/m², en repli de 6,9 % sur un an. Cette baisse, couplée à 254 transactions annuelles, dessine un contexte spécifique pour les vendeurs. Le parc, composé à 78 % de maisons, oriente naturellement les ventes. Voici les clés pour décrypter la valeur de votre bien dans ce bassin d'emploi.
Comment se porte le marché immobilier à Denain
Le prix médian global s'établit à 1 141 €/m² (source DVF 2024), mais la dispersion est forte : 25 % des ventes ont eu lieu sous 701 €/m² et 25 % au-dessus de 2 157 €/m². Cette fourchette reflète la dualité du parc, entre maisons anciennes et appartements rénovés. Le volume de 254 transactions annuelles indique une activité soutenue, typique d'une ville de cette taille. Toutefois, la baisse des prix de 6,9 % en un an suggère un marché en correction, où les acheteurs reprennent la main.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 6,9 % sur un an du prix médian au m² indique une correction après une période de hausse. Cette dynamique, couplée à un revenu médian local parmi les plus bas du département (14 890 €), crée un plafond de verre pour les prix. Pour un acheteur, c'est un moment propice à la négociation. Pour un vendeur, une valorisation réaliste, alignée sur l'état du bien, est nécessaire pour vendre dans des délais raisonnables.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Denain
Les maisons individuelles dominent les ventes (197 transactions) avec un prix médian de 906 €/m² pour 79 m². À l'inverse, les 57 ventes d'appartements, souvent plus récents ou rénovés, atteignent 2 778 €/m² pour 50 m² médians. Le taux de propriétaires (37,9 %) étant faible, une part significative des acheteurs est constituée d'investisseurs locatifs ou de primo-accédants cherchant un pied-à-terre abordable. La part de logements sociaux (34 %) pèse sur la dynamique des loyers privés.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec une baisse des prix et un taux de vacance de 12 %, le marché penche en faveur des acheteurs. La vente peut s'avérer plus longue, surtout pour les biens énergivores (classe D dominante, 9,4 % de passoires). Cependant, la démographie légèrement positive (+3,7 % en 5 ans) et la proximité de la gare (1 km) maintiennent une demande sous-jacente. Pour vendre vite, un prix ajusté à la réalité du quartier et un bon DPE sont désormais incontournables.
Dernières ventes enregistrées à Denain
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Denain
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Denain
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Denain
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Denain (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Les 308 logements autorisés sur cinq ans, dont 94 en 2024, montrent une activité modérée de construction neuve. La tendance est à la baisse (-12 % vs la période précédente), ce qui limite les risques de sur-offre à court terme. Cette faible production neuve peut soutenir la valeur du parc ancien rénové, notamment pour les acheteurs ne trouvant pas leur bonheur dans le neuf.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit une saisonnalité classique, avec une reprise d'activité au printemps. Vendre en début d'année permet de capter les acheteurs souhaitant boucler un projet avant l'été. L'automne peut aussi être propice, avant la trêve hivernale. Pour l'acheteur, l'hiver offre parfois des opportunités de négociation sur des biens restés longtemps en vente.
Le saviez-vous ?
- Denain compte 2 monuments historiques protégés sur son territoire.
- L'aéroport de Valenciennes-Denain n'est qu'à 5,4 km du centre.
- La ville enregistre un taux de renouvellement des entreprises de 25,1 %.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Denain
- Prix médian à 1 141 €/m², en baisse de 6,9 % sur un an.
- Écart majeur entre maisons (906 €/m²) et appartements (2 778 €/m²).
- Revenu médian local de 14 890 €, plafonnant le pouvoir d'achat.
- Taux de vacance élevé à 12 %, signe de négociation possible.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Denain
Quel est le prix au m² d'une maison à Denain ?
Le prix médian d'une maison à Denain est de 906 €/m², pour une surface typique de 79 m², selon les données DVF 2024. La fourchette basse commence sous 700 €/m² pour les biens à rénover.
Les prix de l'immobilier à Denain sont-ils en hausse ?
Non, les prix sont en baisse de 6,9 % sur un an. Le prix médian global est passé à 1 141 €/m², signe d'un marché qui se corrige après une période de tensions.
Combien coûte un appartement à Denain ?
Un appartement se vend en médiane 2 778 €/m², soit environ 139 000 € pour un T2 de 50 m². Ce prix élevé reflète un parc récent ou rénové, très minoritaire.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
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