Le marché immobilier de Guillaumes est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 911 €/m² en 2024, soit -20,6 % de plus que la médiane des Alpes-Maritimes (4 927 €/m²). Entre 2 049 et 4 899 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Guillaumes présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations.
Entre 2020 et 2024, Guillaumes a vu son prix médian au m² progresser de +22,9 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 144 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +8,8 % sur le prix médian.
Le marché est principalement collectif: 75,0 % des ventes portent sur des appartements, à 4 042 €/m² pour 33 m² en surface médiane. Le bien médian (94 m² à 181 138 €) équivaut à 8,9 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Guillaumes: 11,6 €/m²/mois pour un appartement, 9,5 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 3,5 % sur un bien médian. Avec 76,0 % de résidences secondaires, Guillaumes est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
La construction neuve reste limitée: 5 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2020-2024. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Guillaumes est dans le tissu communal de la Côte d'Azur, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (à 1 376 m en altitude, dans un cadre montagnard) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir à Guillaumes en 2026 ?
Le marché immobilier de Guillaumes a bondi de +8,8 % en un an, signal rare sur une commune de 587 habitants.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ⚠ Solvabilité locale fragile
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Alpes-Maritimes (63ᵉ rang sur 161 communes)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier à Guillaumes
Le marché immobilier de Guillaumes affiche une pression notable (IPI 5,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,5/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 3,5 %.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,3/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Guillaumes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Guillaumes : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Guillaumes
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Données du marché immobilier à Guillaumes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Guillaumes s'établit à 3 911 €, sur la base de 24 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 2 049 € à 4 899 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd.
33,1 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Guillaumes
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Guillaumes
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Guillaumes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Guillaumes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 5 logements ont été autorisés à à Guillaumes, -17 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Guillaumes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Guillaumes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,49 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Guillaumes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 172 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Guillaumes: classe D en tête, 33,1 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Guillaumes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Guillaumes : cadre de vie et logement
Guillaumes compte 587 habitants, à 1 376 m d'altitude.
Le territoire abrite 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 75 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Guillaumes
Guillaumes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Guillaumes
1 261 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 390 maisons et 867 appartements à à Guillaumes.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Guillaumes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 291 logements).
- Avant 1919 27,5 % 80 logts
- 1919-1945 11,3 % 33 logts
- 1946-1970 18,2 % 53 logts
- 1971-1990 19,9 % 58 logts
- 1991-2005 11,7 % 34 logts
- 2006-2019 11,0 % 32 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Guillaumes
75 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Guillaumes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Multi - Guillaumes 2008 [ MOD 1 - 2014 ] PPRN Approuvé approuvé le 07/01/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Guillaumes
Quel est le prix de l'immobilier à Guillaumes ?
Le prix médian au m² à Guillaumes est de 3 911 € (données DVF, 24 transactions). Pour une maison de 94 m² (surface médiane locale), compter environ 181 000 €.
Comment Guillaumes se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Guillaumes se situe au 63ᵉ rang du Alpes-Maritimes sur 161 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Guillaumes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Guillaumes est de 5,9 % (loyer de 9,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Guillaumes est-il énergétiquement dégradé ?
33,1 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
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