01 Le parc de logements
Le parc comprend 144 logements dont 55 résidences principales, 77 résidences secondaires et 12 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 55 | 38,2 % |
| Résidences secondaires | 77 | 53,5 % |
| Logements vacants | 12 | 8,3 % |
Parmi les 144 logements du parc, 38 % assurent la fonction de résidence principale, contre 53 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 30 | 56,6 % |
| 1919-1945 | 3 | 5,7 % |
| 1946-1970 | 6 | 11,3 % |
| 1971-1990 | 6 | 11,3 % |
| 1991-2005 | 6 | 11,3 % |
| 2006-2019 | 2 | 3,8 % |
La période avant 1919 concentre 56 % du parc, tandis que 56 % datent d'avant 1919 et 4 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 1,9 % |
| 2 pièces | 8 | 14,8 % |
| 3 pièces | 27 | 50,0 % |
| 4 pièces | 7 | 13,0 % |
| 5 pièces ou plus | 11 | 20,4 % |
Distribution par taille: 17 % de petits logements (T1-T2), 20 % de grands (5p+), moyenne à 3,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 127 | 138 | 144 |
| Rés. principales | 49 | 54 | 55 |
| Rés. secondaires | 65 | 66 | 77 |
| Vacants | 12 | 19 | 12 |
En comparaison, Saint-Pierre (à 11 km) enregistre 38,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 34 | 61,8 % |
| Locataires (privé) | 10 | 18,2 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 10 | 18,2 % |
Visualisation des quatre statuts — 62,3 % de propriétaires occupants, 18,9 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 5 | 9,3 % |
| Électricité | 10 | 18,5 % |
| Autre (bois…) | 39 | 72,2 % |
Répartition des modes de chauffage: 72 % au autres sources (bois notamment), 19 % pour électricité, 9 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 |
| 2 à 4 ans | 13 |
| 5 à 9 ans | 11 |
| 10 ans ou plus | 25 |
| Total ménages | 55 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 9 |
| Sous-occupation modérée | 19 |
| Sous-occupation accentuée | 14 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 | 16,4 % |
| 1 voiture | 30 | 54,5 % |
| 2 voitures ou plus | 15 | 27,3 % |
Motorisation des ménages: 16 % n'ont aucune voiture, 55 % en ont une et 27 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 25,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 84 | 32 | 46 | 6 |
| 1975 | 90 | 41 | 34 | 15 |
| 1982 | 99 | 31 | 63 | 5 |
| 1990 | 115 | 40 | 70 | 5 |
| 1999 | 130 | 55 | 66 | 9 |
| 2006 | 116 | 42 | 68 | 6 |
| 2011 | 127 | 49 | 65 | 12 |
| 2016 | 138 | 54 | 66 | 19 |
| 2022 | 144 | 55 | 77 | 12 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 84 à 144 logements, soit +71 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 21 | 22 | 17 | 22 | 22 | 19 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 2 | 16,7 % |
| Classe E | 1 | 8,3 % |
| Classe F | 4 | 33,3 % |
| Classe G | 5 | 41,7 % |
Lecture de la performance énergétique: G concentre 42 % des logements et 0 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 3 | 25,0 % |
| Classe C | 7 | 58,3 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 1 | 8,3 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 1 | 8,3 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (58 %), 83 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 470 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 430 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 238 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 470 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 238 kWh/m²/an (1975-1988).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 0 |
| Classe D | 1 | 1 |
| Classe E | 1 | 0 |
| Classe F | 1 | 3 |
| Classe G | 2 | 3 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe G (367 kWh/m²/an) et appartements en classe F (498).
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Verdict
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Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Alpes-Maritimes
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +11,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Croix-sur-Roudoule
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,8/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 9,8 %.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 8,3/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de la Croix-sur-Roudoule
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
8,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 38,2 — Percentile dept : 80/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 53,5 — Percentile dept : 83/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,0 — Percentile dept : 36/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 53,5 — Percentile dept : 83/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 64/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 94/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Croix-sur-Roudoule : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Croix-sur-Roudoule
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Croix-sur-Roudoule s'établit à 1 389 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La Croix-sur-Roudoule fait partie du quart des communes les moins chères du Alpes-Maritimes.
75,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 19,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 9,8 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Croix-sur-Roudoule Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de la Croix-sur-Roudoule
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 1 transactions en 2025 et affiche une évolution de +813,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 389 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 36 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Appartements |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 389 € | 1 389 € |
| Prix moyen/m² | 1 389 € | |
| Surface médiane | – | 36 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 | 152 € |
| 2022 | 6 | 991 € |
| 2023 | 1 | 1 500 € |
| 2024 | 3 | 1 250 € |
| 2025 | 1 | 1 389 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 autorisations et 0 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de — %.
Construction neuve à Croix-sur-Roudoule (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve cumule 0 logements autorisés sur 5 ans à à Croix-sur-Roudoule.
Fourchettes de loyers à Croix-sur-Roudoule
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Croix-sur-Roudoule
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (19,70 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc à Croix-sur-Roudoule
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Croix-sur-Roudoule est G, avec 75,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Croix-sur-Roudoule
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Croix-sur-Roudoule : cadre de vie et logement
La Croix-sur-Roudoule compte 96 habitants, à 1 062 m d'altitude. Le climat local affiche 11,1 °C de moyenne annuelle et 943 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 7 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Croix-sur-Roudoule
La Croix-sur-Roudoule et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Croix-sur-Roudoule
Composition du parc immobilier à Croix-sur-Roudoule
144 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Croix-sur-Roudoule est composé très majoritairement de maisons (84,7 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Croix-sur-Roudoule
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 54 logements).
- Avant 1919 55,6 % 30 logts
- 1919-1945 5,6 % 3 logts
- 1946-1970 11,1 % 6 logts
- 1971-1990 11,1 % 6 logts
- 1991-2005 11,1 % 6 logts
- 2006-2019 3,7 % 2 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Croix-sur-Roudoule
7 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Croix-sur-Roudoule
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Croix-sur-Roudoule
Quel est le prix de l'immobilier à Croix-sur-Roudoule ?
Le prix médian au m² à Croix-sur-Roudoule est de 1 389 € (données DVF, 1 transactions).
Comment La Croix-sur-Roudoule se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
La Croix-sur-Roudoule figure parmi les communes les plus abordables du Alpes-Maritimes, dans le quart le moins cher.
Le parc immobilier de la Croix-sur-Roudoule est-il énergétiquement dégradé ?
75,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante G). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de la Croix-sur-Roudoule
La Croix-sur-Roudoule est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Croix-sur-Roudoule est contenu: 1 389 € en médiane sur 1 transactions, un niveau -45,2 % comparé à la moyenne française. Sur 161 communes classées dans les Alpes-Maritimes, La Croix-sur-Roudoule figure parmi les 6 % les moins chères au m².
La progression du prix médian atteint +813,8 % sur cinq ans (2021-2025) à Croix-sur-Roudoule, au-dessus du rythme national. 14 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +11,1 %.
Marché majoritairement collectif: les ventes enregistrées portent sur des appartements à 1 389 €/m².
Les loyers d'annonce de la Croix-sur-Roudoule avoisinent 11,3 €/m² pour les appartements et 9,5 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. La proportion de résidences secondaires (53,5 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que La Croix-sur-Roudoule est une commune de la Côte d'Azur. Le cadre géographique (en moyenne montagne, à 788 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.