Le m² médian à Herbeys s'échange à 4 491 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 3 801 et 5 924 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix. La commune figure parmi les 3 % les plus chères de l'Isère au mètre carré.
Le marché d'Herbeys connaît une hausse prononcée: +16,8 % sur le prix médian entre 2020 et 2024. Au total, 75 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -4,3 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 4 110 €/m² (surface médiane 102 m²) et celui des appartements à 4 872 €/m² (39 m²). Rapporté au revenu médian d'Herbeys, un logement de 102 m² (419 220 €) représente 12,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,0 €/m² pour un appartement et 13,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,7 % — dans la moyenne française. Le poids limité des résidences secondaires (1,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 37 logements autorisés sur 2020-2024, dont 27 commencés. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 86 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Herbeys est caractéristique du tissu communal de l'Isère. Le cadre géographique (à une altitude moyenne de 618 m, sur un relief marqué) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir à Herbeys en 2026 ?
Petit marché de 8 transactions par an : les prix à Herbeys reflètent d'abord l'état du bien plus que la tension du secteur.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 3 % du Isère
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
Analyse du marché immobilier à Herbeys
Le marché immobilier d'Herbeys affiche une pression notable (IPI 7,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers d'Herbeys
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,3
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Herbeys : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Herbeys
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Données du marché immobilier à Herbeys
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Herbeys s'établit à 4 491 €, sur la base de 8 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 3 801 € à 5 924 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Herbeys se positionne dans le top 3 % des communes les plus chères du Isère.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Herbeys
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Herbeys
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Herbeys (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Herbeys: 37 logements autorisés sur 5 ans, 3 pour la dernière année (-14 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Herbeys
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Herbeys
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,65 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Herbeys
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 120 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Herbeys: majorité classée D, part de passoires thermiques à 20,8 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Herbeys
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Herbeys : cadre de vie et logement
Herbeys, commune de 1 424 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 618 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 6 appellations d'origine rattachées au terroir local et 37 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Herbeys
Herbeys et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Herbeys
657 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Herbeys: 87,5 % de maisons, 12,5 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Herbeys
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 592 logements).
- Avant 1919 14,2 % 84 logts
- 1919-1945 2,2 % 13 logts
- 1946-1970 11,3 % 67 logts
- 1971-1990 39,2 % 232 logts
- 1991-2005 19,6 % 116 logts
- 2006-2019 13,3 % 79 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Herbeys
37 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Herbeys
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Herbeys : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Herbeys grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Herbeys
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Herbeys
Quel est le prix de l'immobilier à Herbeys ?
Le prix médian au m² à Herbeys est de 4 491 € (données DVF, 8 transactions). Pour une maison de 102 m² (surface médiane locale), compter environ 419 000 €.
Comment Herbeys se situe-t-elle dans le Isère ?
Herbeys se classe au 16ᵉ rang sur 507 communes du Isère — dans le top 3 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Herbeys ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Herbeys est de 4,0 % (loyer de 13,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier d'Herbeys est-il énergétiquement dégradé ?
20,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
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