Faut-il investir à Lacoste en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays héraultais, Lacoste est un petit village de 303 habitants confronté à un déclin démographique et à un marché immobilier en crise de liquidité. Avec un prix médian effondré à 519 €/m² et un rendement locatif brut théorique très élevé, l'opportunité d'investissement semble à première vue exceptionnelle. Mais est-ce le cas ?
Un marché volatil à 519 €/m², écrasé de -72 % en un an, où un rendement théorique exceptionnel de 28 % côtoie un déclin démographique et territorial inquiétant.
Verdict
➤ Opportunité de rendement extrêmement risquée, réservée aux investisseurs aguerris prêts à affronter l'illiquidité et le déclin.
Points clés
- ✓ Rendement brut exceptionnel de 28,1 %
- ✓ Prix d'entrée parmi les plus bas du département
- ✓ Effort d'acquisition minimal : 4,1 années de revenu
- ⚠ Déclin démographique et territorial prononcé
- ⚠ Marché extrêmement illiquide : 4 ventes en 2024
- ⚠ Parc ancien avec 23,6 % de biens d'avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 519 €/m², Lacoste est l'une des communes les moins chères de France.
- Le prix au m² est inférieur de plus de 80 % à la moyenne départementale.
- Le rendement locatif brut est plus de trois fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Lacoste
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Lacoste
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,0
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché locatif atone : la demande locative est faible, ce qui limite les opportunités de placement.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché locatif atone : la demande locative est faible, ce qui limite les opportunités de placement.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
La pression touristique est réelle, soutenue par 16 % de résidences secondaires, mais elle ne compense pas la fragilité du marché local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéLa pression touristique est réelle, soutenue par 16 % de résidences secondaires, mais elle ne compense pas la fragilité du marché local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 13,6 — Percentile dept : 2/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 16,0 — Percentile dept : 55/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -4,4 — Percentile dept : 10/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 16,0 — Percentile dept : 55/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 73/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 37,9 — Percentile dept : 65/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Lacoste : opportunités et risques
Investir à Lacoste en 2026 ne peut se justifier que par une stratégie de rendement locatif brut très élevé, théoriquement à 28,1 % pour les maisons. Cependant, ce chiffre, calculé d'après la Carte des Loyers du Ministère du Logement, est à manier avec la plus grande prudence. Il reflète un loyer théorique qui pourrait être difficile à obtenir sur un marché local atone, où la demande locative est faible et le taux de chômage atteint 15,7 %. De plus, la taxe foncière de 35,9 % et les frais de gestion rognent significativement ce rendement, le ramenant à un net estimé de 17,7 %.
Le risque principal est l'illiquidité. Avec seulement 4 ventes en 2024, trouver un locataire puis un repreneur peut s'avérer long et difficile. Ce risque est amplifié par le déclin démographique et un indice de vieillissement de 251,1, indiquant une population âgée et peu mobile. Par ailleurs, 20,8 % du parc diagnostiqué est classé passoire thermique (F/G), ce qui implique des travaux de rénovation énergétique obligatoires et coûteux pour continuer à louer légalement.
Enfin, la pression touristique, notée 6,2/10, pourrait offrir une porte de sortie via la location saisonnière, mais le faible taux de résidences secondaires (16 %) et l'éloignement des grands pôles (la gare TGV la plus proche est à 33 km) limitent ce potentiel. En résumé, Lacoste n'est pas un marché pour un investisseur locatif classique. Il pourrait éventuellement tenter un investisseur aguerri, prêt à acquérir un bien à un prix plancher, à le rénover complètement et à le gérer lui-même en direct, avec un horizon de détention très long et une forte tolérance au risque.
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Données du marché immobilier à Lacoste
DVF, loyers, permis, analyse expertL'analyse du marché immobilier de Lacoste, basée sur les données DVF 2024, révèle une situation hors-norme. Le prix médian global s'est effondré à 519 €/m², un niveau rarissime dans l'Hérault. Cette chute vertigineuse (-72,3 % en un an) s'explique moins par une baisse de valeur intrinsèque que par l'illiquidité structurelle du marché. Avec seulement 4 transactions enregistrées en 2024, contre 14 en 2022, la moindre vente d'un bien atypique ou dégradé tire violemment les statistiques vers le bas.
Cette volatilité est le symptôme d'un territoire en difficulté. D'après les données INSEE, la population décroît (-4,4 % en 5 ans) et le parc de logements vieillit, avec 23,6 % de biens construits avant 1945. La faible connectivité numérique (score de 3/100) et le nombre limité d'équipements (11 au total) ne jouent pas en faveur d'un regain d'attractivité. Le marché est donc très majoritairement porté par les propriétaires occupants (86,7 %), avec un turnover extrêmement faible.
Néanmoins, cette situation génère un écart de prix sidéral avec les communes voisines comparables, comme Popian ou Le Puech, où les prix dépassent les 2 800 €/m². Cet écart représente un leverage potentiel énorme, mais il s'accompagne d'un risque de liquidité majeur à la revente. L'acheteur doit donc considérer Lacoste comme un marché de niche, voire de décroissance, où l'investissement s'apparente plus à une opération sur actif déprécié qu'à un placement immobilier classique.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Lacoste Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix médians à Lacoste depuis 2020 dessine une courbe en montagnes russes, caractéristique d'un marché étroit et peu liquide. Après un pic à 5 000 €/m² en 2021 (12 transactions), le marché a entamé une correction drastique pour tomber à 1 875 €/m² en 2022, puis à seulement 519 €/m² en 2024, soit une chute de 72,3 % en un an. Cette dégringolade, couplée à l'effondrement du nombre de transactions (de 14 en 2022 à 4 en 2024), signe une crise de liquidité aiguë. Comparée à ses voisines comme Popian (2 828 €/m²) ou Le Puech (3 385 €/m²), Lacoste apparaît comme un marché décoté à plus de 80 %, un écart qui interpelle. Pour un acheteur en 2026, cette volatilité extrême signifie que tout investissement doit être envisagé avec une tolérance au risque très élevée, et une perspective de détention longue pour espérer une éventuelle stabilisation.
Évolution du marché immobilier de Lacoste
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Lacoste évolue de +48,3 %, passant de 2 727 à 4 043 €/m²; 5 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Lacoste révèlent un paradoxe saisissant. D'un côté, le prix d'acquisition d'une maison type de 197 m² s'élève à seulement 102 243 €, soit 4,1 années de revenu médian, un niveau d'accessibilité rarissime. De l'autre, le loyer médian théorique de 12,2 €/m²/mois génère un rendement brut de 28,1 %, un niveau exceptionnel. Sur la base d'un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3 %, la mensualité s'élèverait à environ 567 €, largement couverte par le loyer estimé à 2 403 €. Toutefois, ce rendement brut doit être nuancé par la vacance locative (8 %), les frais de gestion (12 %) et une taxe foncière élevée (35,9 %), ramenant le rendement net à environ 17,7 %. L'effort financier mensuel net après loyer perçu serait donc négatif (le loyer couvre plus que la mensualité), mais cette rentabilité théorique se heurte à la réalité d'un marché locatif atone et d'un parc de logements vieillissant (23,6 % d'avant 1945).
Acheter vs Louer — maison 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 4 043 € | 4 043 € |
| Prix moyen/m² | 3 527 € | |
| Surface médiane | – | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 2 727 € |
| 2022 | 10 | 1 776 € |
| 2023 | 1 | 3 333 € |
| 2024 | 3 | 800 € |
| 2025 | 5 | 4 043 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Lacoste est quasi inexistante, signe d'une attractivité résidentielle limitée. Sur les cinq dernières années, seulement 4 logements ont été autorisés, dont un seul en 2024. Cette tendance est stable par rapport aux cinq années précédentes (+0 %), mais elle reste très en deçà des besoins d'un renouvellement du parc. Ce faible volume de construction neuve évite le risque de sur-offre, mais il contribue aussi au vieillissement du bâti (23,6 % construits avant 1945) et à l'absence d'attractivité pour les nouvelles populations. La commune, qui a perdu 4,4 % de ses habitants en cinq ans, ne parvient pas à inverser la tendance par la construction. Pour un investisseur, cela signifie que le parc existant est ancien (avec les contraintes énergétiques que cela implique : classe DPE dominante E) et que les opportunités sur le neuf sont rares. La faible pression constructive peut maintenir une certaine rareté, mais elle est contrebalancée par une demande atone.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
16 logements autorisés cumulés, 10 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Lacoste (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Lacoste totalise 2 logements sur 5 ans, soit -67 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Avec seulement 4 logements autorisés sur les 5 dernières années, l'offre neuve à Lacoste est quasiment inexistante. Ce volume très faible, en stagnation (+0 %), n'exercera aucune pression à la baisse sur les prix de l'ancien. Il confirme un marché calme, où l'offre est principalement le fait de la revente dans l'existant. Pour un acheteur, cela signifie peu de choix récent et une possible valorisation des biens déjà rénovés, qui ne subissent pas la concurrence de constructions neuves.
Fourchettes de loyers à Lacoste
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lacoste
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,90 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net, autour de 17,7 % pour une maison, est la vraie marge après charges. À Lacoste, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,9 %. Il faut y ajouter les frais de gestion locative, les réparations et surtout provisionner la vacance, significative dans un village de 303 habitants avec 9,6 % de logements vacants. Le taux de résidences secondaires (16,0 %) peut aussi indiquer une saisonnalité des locations. Ces coûts réduisent mécaniquement le rendement brut affiché et déterminent la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Lacoste
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 24 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Lacoste est E, avec 20,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique E domine le parc, avec une consommation estimée à 211 kWh/m²/an. Une part non négligeable de 20,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire croissant avec les interdictions de location à venir, et la probabilité de devoir engager des travaux de rénovation. Cet état du parc, typique des villages anciens, doit être intégré au budget et aux négociations de prix.
Calculateur de rendement à Lacoste
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Lacoste
Pour une maison type de 100 m² à Lacoste, comptez environ 51 900 € à l'achat. Avec un loyer moyen de 12,2 €/m²/mois, cela génère 1 220 € de recette mensuelle, soit un rendement brut annuel de 28,2 %. Après déduction de la taxe foncière (35,9 %), des charges et d'une provision pour vacance, l'effort net mensuel peut devenir positif avec un apport adapté.
Erreurs à éviter quand on investit à Lacoste
- Négliger la taxe foncière locale à 35,9 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance (9,6 % de logements vacants).
- Surévaluer les loyers en période basse saison.
- Ignorer le risque réglementaire sur les passoires thermiques (20,8 % du parc).
Quand acheter ou vendre ?
À Lacoste, avec 16,0 % de résidences secondaires, le marché peut être plus actif au printemps, pour une installation estivale. L'automne est aussi propice aux transactions après la saison touristique. Évitez les périodes de forte chaleur estivale où l'activité ralentit. Le calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, n'influence généralement pas les prix mais peut motiver certains vendeurs à conclure avant.
Le saviez-vous ?
- Lacoste abrite 30 entreprises actives pour seulement 303 habitants.
- L'indice de vieillissement de 251,1 y est 2,5 fois supérieur à la moyenne nationale.
- La commune a enregistré 7 arrêtés de catastrophe naturelle dans son histoire.
S'installer à Lacoste : cadre de vie et logement
S'installer à Lacoste, c'est opter pour un cadre de vie rural paisible dans l'arrière-pays du Clermontais, avec une altitude moyenne de 149 mètres et un climat méditerranéen tempéré. Le village, qui compte 303 Coustoulins, offre une forte proportion de propriétaires occupants (86,7 %) et un pouvoir d'achat local relativement préservé, avec un revenu médian qui le place dans le top 10 de sa catégorie dans l'Hérault. La dette communale modérée (221 €/habitant) est un signe de gestion prudente.
Cependant, le quotidien est marqué par une dépendance aux pôles voisins pour les services et les emplois. Les 11 équipements recensés (dont 1 commerce et 7 services) suffisent pour les besoins de base mais imposent des déplacements pour tout le reste. La connexion numérique est un point faible majeur, avec seulement 8,9 % des logements fibrés, ce qui peut être rédhibitoire pour les télétravailleurs. Le territoire est aussi exposé à plusieurs risques naturels (10 recensés) et à un risque radon significatif, des éléments à intégrer dans le choix d'implantation.
Carte du marché immobilier à Lacoste
Lacoste et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Lacoste
187 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Lacoste est composé très majoritairement de maisons (95,2 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est ultra-dominé par les maisons individuelles (95,2 %), dans un parc où 86,7 % des habitants sont propriétaires. Cette forte proportion de propriétaires-occupants assure une certaine stabilité des prix et une communauté villageoise ancrée. Les résidences secondaires (16,0 %) et les logements vacants (9,6 %) témoignent d'une attractivité résidentielle et d'un potentiel de remise sur le marché. L'acheteur type est donc souvent un primo-accédant ou un ménage recherchant une maison de village authentique.
Ancienneté du parc à Lacoste
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 140 logements).
- Avant 1919 20,7 % 29 logts
- 1919-1945 2,9 % 4 logts
- 1946-1970 15,7 % 22 logts
- 1971-1990 34,3 % 48 logts
- 1991-2005 14,3 % 20 logts
- 2006-2019 11,4 % 16 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Lacoste
11 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Lacoste
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le dossier départemental des risques majeurs recense 10 risques naturels pour Lacoste, avec 7 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le radon, un gaz naturel radioactif, y est classé « significatif ». La sismicité est faible, ce qui limite les contraintes constructives. Avant tout achat, consultez obligatoirement l'état des risques (ESRIS) et le plan de prévention des risques (PPR) pour connaître les éventuelles contraintes sur le bien, notamment liées aux inondations ou mouvements de terrain.
Cas pratique : un achat type à Lacoste
Pour une maison familiale de 120 m² à Lacoste, le budget hors frais est d'environ 62 280 €. Cela représente 2,5 années du revenu médian local (24 910 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité de capital et d'intérêts s'élèverait à environ 310 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Lacoste
- Oublier de vérifier le DPE et le coût des travaux de rénovation.
- Ne pas consulter l'état des risques pour le radon et les inondations.
- Surestimer la liquidité du marché pour une revente future.
- Négliger la faible couverture en très haut débit (8,9 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Lacoste : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Lacoste
Quel est le prix immobilier moyen à Lacoste ?
Le prix médian global à Lacoste est de 519 €/m² en 2024, mais ce chiffre masque une grande dispersion : 50 % des ventes se situent entre 238 et 1 993 €/m². Il s'agit de l'un des marchés les moins chers de l'Hérault.
Est-ce le bon moment pour investir à Lacoste ?
Le marché a subi une correction de -72,3 % en un an, offrant des prix d'entrée très bas. Cependant, cette baisse s'accompagne d'une liquidité quasi nulle (4 transactions) et d'un déclin démographique, ce qui en fait un investissement très risqué, réservé aux profils aguerris.
Lacoste est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Lacoste est nettement moins chère. Son prix médian (519 €/m²) est inférieur de 445 % à celui de Popian (2 828 €/m²) et de 552 % à celui du Puech (3 385 €/m²), selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif espérer à Lacoste ?
Le rendement locatif brut théorique pour une maison est très élevé à 28,1 %. Après déduction de la vacance, de la gestion et de la taxe foncière (35,9 %), le rendement net estimé tombe à environ 17,7 %. Ce rendement reste élevé mais théorique, la demande locative effective étant faible.
Quel est le profil des acheteurs à Lacoste ?
Le marché est essentiellement composé de maisons (95,2 % du parc) achetées par des propriétaires occupants (86,7 %). Les transactions sont rares (4 en 2024) et concernent des biens de grande surface médiane (197 m²), adaptés à une installation en famille dans un cadre rural.
Marché immobilier des communes voisines
Lacoste présente un écart de valorisation saisissant avec ses voisines : son prix médian est inférieur de 552 % à celui du Puech, un effet de levier colossal qui cache des indicateurs territoriaux dégradés.
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Communes limitrophes de Lacoste
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- Où s'installer dans l'Hérault ? Les communes qui gagnent des habitants et celles qui en perdent
Résumé
Le m² médian à Lacoste s'échange à 4 043 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale. Côté classement départemental, Lacoste compte parmi les 1 % les plus abordables de l'Hérault.
Dynamique haussière marquée: +48,3 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Lacoste. 24 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +405,4 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Lacoste à un niveau significatif — 4 043 €/m² en médiane. Un bien type de 55 m² revient à environ 222 365 €, soit 8,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Lacoste avoisinent 11,6 €/m² pour les appartements et 12,2 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,6 %, un niveau intermédiaire. Avec 16,0 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
La production neuve est quasi inexistante (2 logements autorisés sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Lacoste est une commune du Languedoc méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (39 km), à 149 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.