01 Le parc de logements
Le parc comprend 116 logements dont 80 résidences principales, 29 résidences secondaires et 7 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 80 | 69,0 % |
| Résidences secondaires | 29 | 25,0 % |
| Logements vacants | 7 | 6,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 69 % d'habitat permanent, 25 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 116.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 45 | 57,0 % |
| 1919-1945 | 13 | 16,5 % |
| 1946-1970 | 9 | 11,4 % |
| 1971-1990 | 8 | 10,1 % |
| 1991-2005 | 0 | 0,0 % |
| 2006-2019 | 4 | 5,1 % |
Structure du bâti par époque: 58 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (58 %), 5 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 1,3 % |
| 2 pièces | 0 | 0,0 % |
| 3 pièces | 10 | 12,5 % |
| 4 pièces | 19 | 23,8 % |
| 5 pièces ou plus | 50 | 62,5 % |
Taille moyenne: 5,1 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 63 %, les T1-T2 1 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 120 | 114 | 116 |
| Rés. principales | 84 | 79 | 80 |
| Rés. secondaires | 27 | 14 | 29 |
| Vacants | 9 | 20 | 7 |
67,4 % de part de propriétaires à Saint-Samson-La-Poterie, commune de population comparable à 8 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 70 | 87,5 % |
| Locataires (privé) | 9 | 11,3 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 2 | 2,5 % |
La répartition du parc occupé: 87,1 % de propriétaires, 10,6 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 12 | 15,0 % |
| Électricité | 19 | 23,8 % |
| Gaz bouteille | 2 | 2,5 % |
| Autre (bois…) | 47 | 58,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (59 %), 24 % pour électricité et 15 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 |
| 2 à 4 ans | 17 |
| 5 à 9 ans | 9 |
| 10 ans ou plus | 53 |
| Total ménages | 80 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 19 |
| Sous-occupation accentuée | 29 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 | 3,8 % |
| 1 voiture | 38 | 47,5 % |
| 2 voitures ou plus | 40 | 50,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 4 % sans, 48 % à une voiture, 50 % multi-motorisés. Par ailleurs, 83,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 97 | 78 | 11 | 8 |
| 1975 | 104 | 71 | 24 | 9 |
| 1982 | 112 | 67 | 38 | 7 |
| 1990 | 113 | 59 | 43 | 11 |
| 1999 | 116 | 71 | 40 | 5 |
| 2006 | 117 | 77 | 27 | 13 |
| 2011 | 120 | 84 | 27 | 9 |
| 2016 | 114 | 79 | 14 | 20 |
| 2022 | 116 | 80 | 29 | 7 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 97 à 116 logements, soit +20 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 17 | 16 | 14 | 12 | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 2 | 7,1 % |
| Classe D | 5 | 17,9 % |
| Classe E | 9 | 32,1 % |
| Classe F | 4 | 14,3 % |
| Classe G | 8 | 28,6 % |
Répartition des étiquettes DPE: E en tête (32 %), 7 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 3,6 % |
| Classe B | 9 | 32,1 % |
| Classe C | 11 | 39,3 % |
| Classe D | 1 | 3,6 % |
| Classe E | 2 | 7,1 % |
| Classe F | 4 | 14,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (39 %), 75 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 334 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 261 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 394 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 77 kWh/m²/an |
Les logements construits 1975-1988 consomment en moyenne 394 kWh/m²/an, contre 77 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 317 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 2 | 0 |
| Classe D | 5 | 0 |
| Classe E | 7 | 2 |
| Classe F | 4 | 0 |
| Classe G | 8 | 0 |
Performance comparée: maisons classées G (320), appartements classés E (319), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Ménerval (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 montrent 29 résidences secondaires dans le parc de Ménerval, soit 25,0 % du total. La maison individuelle domine très largement, avec 99,1 % du parc. La commune est au cœur du bocage normand, à 206 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages de Ménerval (87,1 %).
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 57,7 % du parc remonte à avant 1919. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe E et 320 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 42,9 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (58,8 % des résidences principales).
Le nombre de logements de Ménerval varie peu sur la période 2016–2022. La multi-motorisation est la norme à Ménerval: 50,0 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ménerval appartient au tissu au cœur du bocage normand, repère pour lire son marché résidentiel. Le contexte naturel (à 206 m d'altitude, dans un paysage de collines) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,1 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 15 % du Seine-Maritime
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -29,2 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Ménerval
Acheter demande un effort important : 8,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Ménerval
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Ménerval s'établit à 2 389 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Ménerval se positionne dans le top 15 % des communes les plus chères du Seine-Maritime.
42,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Ménerval Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Ménerval
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 583 €/m² → 2 389 €/m² (-7,5 %), volume annuel actuel 3 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 90 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 389 € | 2 389 € |
| Prix moyen/m² | 2 982 € | |
| Surface médiane | – | 90 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 2 583 € |
| 2022 | 3 | 2 053 € |
| 2023 | 1 | 2 373 € |
| 2024 | 1 | 3 374 € |
| 2025 | 3 | 2 389 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 4 autorisations et 4 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 100 %.
Construction neuve à Ménerval (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 0 logements autorisés à à Ménerval, dont 0 en 2025 (-100 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Ménerval
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ménerval
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,39 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Ménerval
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 28 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Ménerval: la classe E domine, 42,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Ménerval
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Ménerval : cadre de vie et logement
Ménerval, commune de 178 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (10,4 °C annuels).
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 10 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Ménerval
Ménerval et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Ménerval
Composition du parc immobilier à Ménerval
116 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 100,0 % du parc à Ménerval, 0,0 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Ménerval
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 78 logements).
- Avant 1919 57,7 % 45 logts
- 1919-1945 16,7 % 13 logts
- 1946-1970 11,5 % 9 logts
- 1971-1990 10,3 % 8 logts
- 2006-2019 5,1 % 4 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Ménerval
10 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Ménerval
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Ménerval
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
215 010 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ménerval
Quel est le prix de l'immobilier à Ménerval ?
Le prix médian au m² à Ménerval est de 2 389 € (données DVF, 3 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 215 000 €.
Comment Ménerval se situe-t-elle dans le Seine-Maritime ?
Ménerval se classe au 108ᵉ rang sur 705 communes du Seine-Maritime — dans le top 15 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Ménerval ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Ménerval est de 4,1 % (loyer de 8,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Ménerval est-il énergétiquement dégradé ?
42,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Ménerval.
Communes limitrophes de Ménerval
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Résumé
Le prix médian au m² à Ménerval ressort à 2 389 € (source DVF, 3 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de la Seine-Maritime.
Repli du prix médian: -7,5 % entre 2021 et 2025 à Ménerval. Sur l'ensemble de la période, 13 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -29,2 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 2 389 €/m² pour une surface médiane de 90 m². Un bien type de 90 m² revient à environ 215 010 €, soit 11,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,2 € (appartements) et 8,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,1 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 25,0 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Ménerval est au cœur du bocage normand. Le cadre géographique (à 206 m d'altitude, dans un paysage de collines) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.