Le marché immobilier de Montady a connu un pic en 2022 (2 617 €/m²) avant une correction partielle. Avec 39 transactions en 2024, l'activité est modeste. Le parc, composé à 94 % de maisons, cible une clientèle de propriétaires occupants, avec une accessibilité préservée mais un potentiel locatif limité.
Faut-il investir à Montady en 2026 ?
À quelques kilomètres de Béziers, Montady incarne le bourg résidentiel de la plaine domitienne, avec un parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles. Son marché, après un pic en 2022, cherche un nouvel équilibre. L'analyse des données DVF 2024 permet de déterminer si ce territoire convient à un projet d'investissement en 2026.
Un marché résidentiel modéré, ou la correction post-pic de 2022 offre un point d'entrée a 2 538 €/m², mais avec un potentiel locatif atone.
Verdict
➤ Investissement neutre, réservé aux primo-accédants locaux ou aux familles recherchant un cadre de vie paisible, peu adapté au locatif pur.
Points clés
- ✓ Accessibilité correcte pour les primo-accédants
- ✓ Rendement brut apparts à 6,9 %
- ✓ Prix d'entrée inférieur au littoral biterrois
- ⚠ Opportunité locative très faible (IOL 2,8/10)
- ⚠ Démographie en retrait sur 10 ans
- ⚠ Marché porté par l'extérieur (chômage 11,7 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 538 €/m², Montady reste en dessous de la moyenne nationale.
- Elle se positionne au-dessus de la médiane départementale de l'Hérault pour l'accessibilité financière.
- Son prix est inférieur de 30 à 40 % au littoral méditerranéen proche, mais son rendement locatif est supérieur aux grandes métropoles.
Données du marché immobilier à Montady
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Montady, analysé via les données DVF 2024, présente les traits d'un bourg résidentiel mature de l'arrière-pays biterrois. La dominance écrasante des maisons individuelles (94,3 % du parc) et le taux élevé de propriétaires occupants (79,5 %) structurent une offre peu adaptée au locatif classique. D'après les transactions enregistrées, le marché a absorbé la phase de spéculation post-Covid, avec un prix médian 2024 (2 538 €/m²) qui se situe désormais dans une fourchette d'équilibre.
Le volume annuel de transactions, en recul à 39 ventes, indique un ralentissement de la liquidité, typique du cycle de resserrement du crédit. Cette baisse d'activité offre un espace de négociation, notamment sur les biens énergivores (le parc est classé C en moyenne) ou localisés en zone de risque inondation (PPR Lirou actif). Néanmoins, la faible part de résidences secondaires (3,2 %) et de logements vacants (3,7 %) indique un marché sain sans bulle spéculative apparente.
Enfin, la proximité de Béziers et de sa gare TGV (à 8 km) constitue un atout structurel pour l'attractivité résidentielle, en particulier pour les actifs travaillant dans l'agglomération ou mobiles. Cet avantage géographique contribue à soutenir les prix à un niveau supérieur à celui de communes moins bien déservies comme Puisserguier.
Aperçu par typologie à Montady
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Montady
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Montady
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Montady (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Sur les cinq dernières années, 105 logements neufs ont été autorisés à Montady, soit un rythme modeste d'environ 21 par an. La tendance est à un léger ralentissement (-3 % par rapport à la période précédente). Ce volume maîtrisé de construction neuve évite une sur-offre qui ferait baisser les prix de l'ancien, et confirme l'attractivité résidentielle de la commune, notamment pour les projets en maison individuelle.
Fourchettes de loyers à Montady
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montady
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,20 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net traduit la rentabilité réelle après déduction des charges incompressibles. À Montady, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,2 %, un poste significatif. Il faut aussi anticiper la vacance locative (le parc compte 3,7 % de logements vacants), les frais de gestion, les travaux d'entretien et, pour les copropriétés, les charges courantes. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché et le net, qui se situe autour de 3,9 % pour un appartement type.
Performance énergétique du parc à Montady
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 380 diagnostics analysés (ADEME)
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne correcte, avec une classe dominante C (143 kWh/m²/an). Seulement 2,1 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, tout acquéreur doit être vigilant sur la date de construction : les logements antérieurs à 1945 (8,6 % du parc) pourraient nécessiter des rénovations pour rester louables ou vendables face aux échéances de la loi Climat.
Calculateur de rendement à Montady
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Montady
Pour un appartement type de 65 m² à Montady (proche du prix médian total), comptez environ 163 575 € à l'achat. Au loyer moyen de 10,3 €/m², cela génère environ 670 € de revenus mensuels, soit un rendement brut de 4,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, assurance, gestion), le revenu net mensuel avoisine 380 €, soit un rendement net d'environ 2,8 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Montady
- Négliger la taxe foncière à 48,2 %.
- Surestimer le loyer réellement praticable.
- Oublier la provision pour travaux dans un parc vieillissant.
- Ne pas vérifier la conformité du DPE pour la location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Montady suit une saisonnalité classique du sud de la France, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. L'été peut être plus calme en raison des vacances. Pour un vendeur, mettre son bien en ligne en mars-avril permet de capter les acheteurs souhaitant emménager l'été. À noter : la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année.
Le saviez-vous ?
- Montady abrite 2 monuments historiques protégés.
- L'indice de vieillissement de la population est de 204,6.
- La fibre est disponible pour 84,2 % des logements.
S'installer à Montady : cadre de vie et logement
S'installer à Montady, c'est choisir le calme d'un bourg de 4 000 habitants, bien relié à Béziers, au cœur d'un territoire viticole. La commune offre 143 équipements de proximité (commerces, services, santé), assurant une autonomie quotidienne. Avec un taux de chômage de 11,7 % et un tissu économique modeste (283 entreprises), l'emploi local reste cependant limité, imposant souvent des déplacements.
Le cadre de vie est marqué par une climatologie méditerranéenne (587 mm de pluie/an, 15,5°C de moyenne) et un relief de plaine. Les aménités sont celles d'un village : deux monuments historiques, quelques associations. La connectivité numérique est bonne (fibre à 84,2 %). En revanche, le risque inondation est une réalité concrète, avec un PPR actif sur le Lirou et 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, un élément à vérifier systématiquement avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Montady
Montady et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Montady
1 882 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Montady est extrêmement majoritairement composé de maisons individuelles (94,3 %), signe d'un habitat pavillonnaire et familial. La part très élevée de propriétaires occupants (79,5 %) et la faible proportion de résidences secondaires (3,2 %) indiquent un marché ancré, stable et peu spéculatif. Ce profil suggère une communauté résidentielle établie, où la demande est portée par les besoins en logement principal, souvent pour des familles ou des couples.
Ancienneté du parc à Montady
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 724 logements).
- Avant 1919 6,7 % 115 logts
- 1919-1945 2,0 % 34 logts
- 1946-1970 8,5 % 146 logts
- 1971-1990 28,9 % 498 logts
- 1991-2005 35,5 % 612 logts
- 2006-2019 18,5 % 319 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Montady
143 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Montady
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Lirou PPRN Approuvé approuvé le 15/04/2009
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Montady est exposé à un risque inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif pour le Lirou. La commune a connu 9 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon et la sismicité sont classés faibles. Pour tout achat, il est impératif de consulter le cadastre des risques et l'état des risques naturels (ERNMT) pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques liées à la zone du bien.
Cas pratique : un achat type à Montady
Pour une maison familiale type de 110 m² à Montady, au prix médian de 2 659 €/m², le budget hors frais s'élève à environ 292 490 €. Cela représente plus de 13 années du revenu médian local (22 230 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance approcherait 1 730 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Montady
- Oublier de consulter l'ERNMT pour les risques inondation.
- Négocier sans connaître le prix médian du secteur (2 538 €/m²).
- Sous-estimer le coût des travaux dans une maison des années 70.
- Se fier uniquement au DPE fourni sans audit complémentaire.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montady
Quel est le prix immobilier moyen a Montady ?
Le prix médian global à Montady est de 2 538 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 2 659 €/m² et les appartements, beaucoup plus rares, à 1 778 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir a Montady ?
Le marché est neutre. Le moment est opportun pour les primo-accédants locaux, grâce à une accessibilité correcte. Pour l'investissement locatif, les perspectives de rendement sont faibles, le marché n'étant pas porté par une forte demande locative.
Montady est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Montady est plus chère que Puisserguier (-35 %) ou Thézan-lès-Béziers (-20 %), et légèrement moins chère que Salles-d'Aude (+1 %). Cet écart reflète sa meilleure connexion à Béziers.
Quel rendement locatif esperer a Montady ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,9 % pour les appartements et 4,6 % pour les maisons. Ces rendements sont corrects mais sont réduits par une taxe foncière élevée (48,2 %) et des charges de gestion.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter a Montady ?
Le principal risque naturel est l'inondation (PPR Lirou actif). Le parc immobilier est ancien en moyenne (classe DPE C) et le marché est peu liquide, avec un volume de transactions en baisse. Le taux de chômage local (11,7 %) indique une fragilité économique.
Marché immobilier des communes voisines
Montady affiche une prime de prix significative face à Puisserguier (-35 %) ou Thézan-lès-Béziers (-20 %), sans indicateurs économiques ou démographiques clairement supérieurs, indiquant un écart de valorisation à surveiller.
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