Faut-il investir à Montady en 2026 ?
À quelques kilomètres de Béziers, Montady incarne le bourg résidentiel de la plaine domitienne, avec un parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles. Son marché, après un pic en 2022, cherche un nouvel équilibre. L'analyse des données DVF 2024 permet de déterminer si ce territoire convient à un projet d'investissement en 2026.
Un marché résidentiel modéré, ou la correction post-pic de 2022 offre un point d'entrée a 2 538 €/m², mais avec un potentiel locatif atone.
Verdict
➤ Investissement neutre, réservé aux primo-accédants locaux ou aux familles recherchant un cadre de vie paisible, peu adapté au locatif pur.
Points clés
- ✓ Accessibilité correcte pour les primo-accédants
- ✓ Rendement brut apparts à 6,9 %
- ✓ Prix d'entrée inférieur au littoral biterrois
- ⚠ Opportunité locative très faible (IOL 2,8/10)
- ⚠ Démographie en retrait sur 10 ans
- ⚠ Marché porté par l'extérieur (chômage 11,7 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 538 €/m², Montady reste en dessous de la moyenne nationale.
- Elle se positionne au-dessus de la médiane départementale de l'Hérault pour l'accessibilité financière.
- Son prix est inférieur de 30 à 40 % au littoral méditerranéen proche, mais son rendement locatif est supérieur aux grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Montady
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,1/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Montady
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est ni très tendu ni atone, ce qui permet une négociation équilibrée.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est ni très tendu ni atone, ce qui permet une négociation équilibrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessibilité correcte : le prix d'une maison représente 10,5 années de revenu médian, une barrière à l'entrée raisonnable dans le contexte local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessibilité correcte : le prix d'une maison représente 10,5 années de revenu médian, une barrière à l'entrée raisonnable dans le contexte local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
2,8
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative faible : la demande locative est limitée, ce qui rend un investissement locatif classique peu pertinent.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative faible : la demande locative est limitée, ce qui rend un investissement locatif classique peu pertinent.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique immobilière faible : le marché n'est pas porté par la saisonnalité, limitant les stratégies de location touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique immobilière faible : le marché n'est pas porté par la saisonnalité, limitant les stratégies de location touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2478,3 — Percentile dept : 47/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 41/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 30/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 399,0 — Percentile dept : 87/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 59/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 74,1 — Percentile dept : 97/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 40/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 20,5 — Percentile dept : 17/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 30/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2478,3 — Percentile dept : 53/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 16/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,7 — Percentile dept : 17/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 399,0 — Percentile dept : 13/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Montady : opportunités et risques
Investir à Montady en 2026 ne s'envisage pas sous le seul angle du rendement locatif, jugé faible par les indices composites (IOL 2,8/10). Le loyer moyen des appartements (10,3 €/m²/mois) génère un rendement brut de 6,9 %, mais celui-ci est sévèrement amputé par les charges. La taxe foncière, à 48,2 %, représente à elle seule près d'un mois et demi de loyer perçu, ramenant le rendement net estimé autour de 3,9 %.
La stratégie la plus cohérente reste l'acquisition en résidence principale, notamment pour les primo-accédants locaux bénéficiant d'une accessibilité correcte (IAI 6,9/10). Le parc, bien que vieillissant (indice de vieillissement de 204,6), offre un cadre de vie familial avec des services de proximité. Toutefois, l'investisseur doit intégrer le risque rénovation : si les passoires thermiques (F/G) ne représentent que 2,1 % du parc, la classe énergétique dominante (C) laisse présager des travaux de mise aux normes dans les prochaines décennies.
La faible dynamique de construction neuve (9 logements autorisés en 2024) et le déclin démographique à 10 ans limitent les perspectives de forte appréciation. Un investissement ne peut donc se justifier que par une stratégie de plus-value à très long terme ou par la recherche d'un ancrage territorial, en misant sur la stabilité d'un marché non soumis aux aléas du tourisme de masse.
Simuler un investissement immobilier à Montady
Estimation sur un maison type de 96 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Montady.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Montady
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Montady, analysé via les données DVF 2024, présente les traits d'un bourg résidentiel mature de l'arrière-pays biterrois. La dominance écrasante des maisons individuelles (94,3 % du parc) et le taux élevé de propriétaires occupants (79,5 %) structurent une offre peu adaptée au locatif classique. D'après les transactions enregistrées, le marché a absorbé la phase de spéculation post-Covid, avec un prix médian 2024 (2 538 €/m²) qui se situe désormais dans une fourchette d'équilibre.
Le volume annuel de transactions, en recul à 39 ventes, indique un ralentissement de la liquidité, typique du cycle de resserrement du crédit. Cette baisse d'activité offre un espace de négociation, notamment sur les biens énergivores (le parc est classé C en moyenne) ou localisés en zone de risque inondation (PPR Lirou actif). Néanmoins, la faible part de résidences secondaires (3,2 %) et de logements vacants (3,7 %) indique un marché sain sans bulle spéculative apparente.
Enfin, la proximité de Béziers et de sa gare TGV (à 8 km) constitue un atout structurel pour l'attractivité résidentielle, en particulier pour les actifs travaillant dans l'agglomération ou mobiles. Cet avantage géographique contribue à soutenir les prix à un niveau supérieur à celui de communes moins bien déservies comme Puisserguier.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montady Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Montady sur les cinq dernières années, d'après les données DVF, révèle un marché cyclique. Après une année 2021 en retrait (2 178 €/m²), un pic net est enregistré en 2022 à 2 617 €/m², suivi d'une correction en 2023 et d'une légère reprise à 2 538 €/m² en 2024. Cette trajectoire suit la tendance nationale post-Covid, avec un emballement puis un réajustement. Le prix 2024 reste cependant 6,8 % au-dessus de celui de 2020, confirmant une appréciation structurelle modeste. Comparé aux voisines, Montady conserve un prix supérieur à Capestang ou Thézan-lès-Béziers, un écart qui s'est même légèrement creusé depuis 2020. Pour un acheteur en 2026, cela indique un marché mature, où les opportunités de plus-value rapide sont limitées, mais où le risque de correction brutale semble contenu.
Évolution du marché immobilier de Montady
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Montady évolue de +13,7 %, passant de 2 178 à 2 477 €/m²; 34 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Montady, basées sur les prix médians 2024 et les loyers moyens, dessinent un profil d'effort modéré pour l'accession. Pour acquérir une maison type de 88 m² (environ 234 000 €), un ménage au revenu médian local devra mobiliser l'équivalent de 10,5 années de salaire. Avec un taux d'emprunt estimé à 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 1 700 €. Le loyer moyen perçu pour ce type de bien (889 €/mois) ne couvrirait que 52 % de cette charge, laissant un effort net mensuel d'environ 800 €. Le rendement brut pour un investisseur serait de 4,6 %, rogné par une taxe foncière à 48,2 % et un parc ancien nécessitant parfois des travaux. La viabilité d'un investissement locatif repose donc davantage sur une plus-value à long terme que sur une rentabilité cash-flow positive immédiate.
Acheter vs Louer — appartement 120 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Montady en 2024, avec 39 ventes enregistrées par la DGFiP, est caractérisé par un volume en net retrait par rapport aux années 2021-2023 (entre 54 et 75 transactions). Cette baisse d'activité, conforme à la tendance nationale, indique un marché moins liquide, potentiellement plus favorable à l'acheteur en négociation. Les maisons individuelles dominent très largement les ventes (31 sur 39), avec une surface médiane de 88 m², confirmant le profil familial et résidentiel du bourg. Les appartements, peu nombreux (8 ventes), affichent un prix médian bien inférieur (1 778 €/m²), mais leur rareté statistique limite la portée de l'indicateur. Le caractère du marché est donc « vendeur » pour les biens bien placés et rénovés, mais « acheteur » pour les biens nécessitant des travaux, dans un contexte de demande globalement ralentie.
Répartition des ventes
97,1 % de maisons et 2,9 % d'appartements parmi les 34 transactions enregistrées.
97,1 % maisons, 2,9 % appartements sur 34 ventes: le collectif pèse 2,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 34 | 33 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 477 € | 2 500 € | 2 246 € |
| Prix moyen/m² | 2 317 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 120 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 67 | 2 178 € |
| 2022 | 58 | 2 507 € |
| 2023 | 52 | 2 455 € |
| 2024 | 35 | 2 587 € |
| 2025 | 34 | 2 477 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Montady, suivie via les données SITADEL, est atone. Seulement 105 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en baisse de 3 % par rapport à la période précédente. En 2024, seuls 9 logements neufs ont obtenu un permis. Ce faible volume, couplé à une évolution démographique en léger retrait sur dix ans (-1,1 %), n'indique aucun risque de sur-offre à court terme. Il reflète plutôt un territoire déjà largement urbanisé, avec peu de réserves foncières, et une attractivité modérée pour les promoteurs. Pour un investisseur, cela signifie que l'offre neuve ne viendra pas concurrencer le parc existant, mais aussi que la commune ne bénéficie pas d'un coup de jeune démographique porté par de nouveaux lotissements. La pression sur l'immobilier ancien reste donc limitée.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
568 logements autorisés cumulés, 434 commencés: la dynamique récente affiche 38 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Montady
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Montady (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 120 logements autorisés à à Montady, dont 19 en 2025 (+48 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Sur les cinq dernières années, 105 logements neufs ont été autorisés à Montady, soit un rythme modeste d'environ 21 par an. La tendance est à un léger ralentissement (-3 % par rapport à la période précédente). Ce volume maîtrisé de construction neuve évite une sur-offre qui ferait baisser les prix de l'ancien, et confirme l'attractivité résidentielle de la commune, notamment pour les projets en maison individuelle.
Fourchettes de loyers à Montady
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montady
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,20 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net traduit la rentabilité réelle après déduction des charges incompressibles. À Montady, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,2 %, un poste significatif. Il faut aussi anticiper la vacance locative (le parc compte 3,7 % de logements vacants), les frais de gestion, les travaux d'entretien et, pour les copropriétés, les charges courantes. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché et le net, qui se situe autour de 3,9 % pour un appartement type.
Performance énergétique du parc à Montady
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 405 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Montady: la classe C domine, 2,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne correcte, avec une classe dominante C (143 kWh/m²/an). Seulement 2,1 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, tout acquéreur doit être vigilant sur la date de construction : les logements antérieurs à 1945 (8,6 % du parc) pourraient nécessiter des rénovations pour rester louables ou vendables face aux échéances de la loi Climat.
Calculateur de rendement à Montady
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Montady
Pour un appartement type de 65 m² à Montady (proche du prix médian total), comptez environ 163 575 € à l'achat. Au loyer moyen de 10,3 €/m², cela génère environ 670 € de revenus mensuels, soit un rendement brut de 4,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, assurance, gestion), le revenu net mensuel avoisine 380 €, soit un rendement net d'environ 2,8 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Montady
- Négliger la taxe foncière à 48,2 %.
- Surestimer le loyer réellement praticable.
- Oublier la provision pour travaux dans un parc vieillissant.
- Ne pas vérifier la conformité du DPE pour la location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Montady suit une saisonnalité classique du sud de la France, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. L'été peut être plus calme en raison des vacances. Pour un vendeur, mettre son bien en ligne en mars-avril permet de capter les acheteurs souhaitant emménager l'été. À noter : la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année.
Le saviez-vous ?
- Montady abrite 2 monuments historiques protégés.
- L'indice de vieillissement de la population est de 204,6.
- La fibre est disponible pour 84,2 % des logements.
S'installer à Montady : cadre de vie et logement
S'installer à Montady, c'est choisir le calme d'un bourg de 4 000 habitants, bien relié à Béziers, au cœur d'un territoire viticole. La commune offre 143 équipements de proximité (commerces, services, santé), assurant une autonomie quotidienne. Avec un taux de chômage de 11,7 % et un tissu économique modeste (283 entreprises), l'emploi local reste cependant limité, imposant souvent des déplacements.
Le cadre de vie est marqué par une climatologie méditerranéenne (587 mm de pluie/an, 15,5°C de moyenne) et un relief de plaine. Les aménités sont celles d'un village : deux monuments historiques, quelques associations. La connectivité numérique est bonne (fibre à 84,2 %). En revanche, le risque inondation est une réalité concrète, avec un PPR actif sur le Lirou et 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, un élément à vérifier systématiquement avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Montady
Montady et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Montady
1 882 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 94,3 % du parc à Montady, 5,7 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Montady est extrêmement majoritairement composé de maisons individuelles (94,3 %), signe d'un habitat pavillonnaire et familial. La part très élevée de propriétaires occupants (79,5 %) et la faible proportion de résidences secondaires (3,2 %) indiquent un marché ancré, stable et peu spéculatif. Ce profil suggère une communauté résidentielle établie, où la demande est portée par les besoins en logement principal, souvent pour des familles ou des couples.
Ancienneté du parc à Montady
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 724 logements).
- Avant 1919 6,7 % 115 logts
- 1919-1945 2,0 % 34 logts
- 1946-1970 8,5 % 146 logts
- 1971-1990 28,9 % 498 logts
- 1991-2005 35,5 % 612 logts
- 2006-2019 18,5 % 319 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Montady
143 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Montady
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Montady est exposé à un risque inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif pour le Lirou. La commune a connu 9 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon et la sismicité sont classés faibles. Pour tout achat, il est impératif de consulter le cadastre des risques et l'état des risques naturels (ERNMT) pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques liées à la zone du bien.
Cas pratique : un achat type à Montady
Pour une maison familiale type de 110 m² à Montady, au prix médian de 2 659 €/m², le budget hors frais s'élève à environ 292 490 €. Cela représente plus de 13 années du revenu médian local (22 230 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance approcherait 1 730 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Montady
- Oublier de consulter l'ERNMT pour les risques inondation.
- Négocier sans connaître le prix médian du secteur (2 538 €/m²).
- Sous-estimer le coût des travaux dans une maison des années 70.
- Se fier uniquement au DPE fourni sans audit complémentaire.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Montady : passer à l'action
L'analyse des données pose un diagnostic, mais la réussite d'un projet immobilier se joue sur le terrain : sélection du bien, analyse des risques (PPR Inondation), négociation. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en acquisition sécurisée.
Les données DVF tracent un profil. Identifier le bon bien et négocier le juste prix nécessite une expertise de terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Montady grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 39 ventes récentes à Montady
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Montady
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Montady
Quel est le prix immobilier moyen a Montady ?
Le prix médian global à Montady est de 2 538 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 2 659 €/m² et les appartements, beaucoup plus rares, à 1 778 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir a Montady ?
Le marché est neutre. Le moment est opportun pour les primo-accédants locaux, grâce à une accessibilité correcte. Pour l'investissement locatif, les perspectives de rendement sont faibles, le marché n'étant pas porté par une forte demande locative.
Montady est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Montady est plus chère que Puisserguier (-35 %) ou Thézan-lès-Béziers (-20 %), et légèrement moins chère que Salles-d'Aude (+1 %). Cet écart reflète sa meilleure connexion à Béziers.
Quel rendement locatif esperer a Montady ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,9 % pour les appartements et 4,6 % pour les maisons. Ces rendements sont corrects mais sont réduits par une taxe foncière élevée (48,2 %) et des charges de gestion.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter a Montady ?
Le principal risque naturel est l'inondation (PPR Lirou actif). Le parc immobilier est ancien en moyenne (classe DPE C) et le marché est peu liquide, avec un volume de transactions en baisse. Le taux de chômage local (11,7 %) indique une fragilité économique.
Marché immobilier des communes voisines
Montady affiche une prime de prix significative face à Puisserguier (-35 %) ou Thézan-lès-Béziers (-20 %), sans indicateurs économiques ou démographiques clairement supérieurs, indiquant un écart de valorisation à surveiller.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montady.
Communes limitrophes de Montady
Montady est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Nos analyses du marché immobilier — Hérault
Études approfondies et classements par thématique d'investissement.
- Investissement locatif dans l'Hérault : les 15 communes où placer son argent en 2026
- Où vit-on le mieux dans l'Hérault ? Notre classement 2026
- Où acheter pas cher dans l'Hérault ? Notre analyse des communes accessibles en 2026
- Acheter à la campagne dans l'Hérault : les bons compromis et les pièges à éviter
- Où prendre sa retraite dans l'Hérault ? Notre analyse des 115 communes pour les seniors
- Où vivre dans l'Hérault en 2026 ? Le palmarès des communes les plus vertes et écologiques
- Immobilier dans l'Hérault : un marché sous tension, entre littoral saturé et arrière-pays en retrait
- Où s'installer dans l'Hérault ? Les communes qui gagnent des habitants et celles qui en perdent
Résumé
Le prix médian au m² à Montady ressort à 2 477 € (source DVF, 34 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Hérault.
Sur 2021-2025, le prix médian de Montady progresse de +13,7 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 246 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -4,3 %.
Typologie à dominante pavillonnaire: 97,1 % des ventes concernent des maisons, à 2 500 €/m² en médiane. Le bien médian (96 m² à 240 000 €) équivaut à 10,8 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,3 € (appartements) et 10,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,5 % pour un appartement (4,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (3,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 120 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 24 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les résidences (services, étudiantes, seniors), qui concentrent environ 58 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Montady est typique des villages de l'arrière-pays languedocien. Le cadre géographique (à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (31 km), à basse altitude (43 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.