Le prix médian de Saint-Amand-les-Eaux s'établit à 1 938 €/m² en 2024, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Nord. Entre 1 279 et 2 500 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Saint-Amand-les-Eaux présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations.
Entre 2020 et 2024, le prix médian au m² à Saint-Amand-les-Eaux a augmenté de +14,6 %. Au total, 1 162 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,5 %.
La maison individuelle domine les ventes de Saint-Amand-les-Eaux (79,4 % des transactions), à un prix médian de 1 782 €/m². Rapporté au revenu médian de Saint-Amand-les-Eaux, un logement de 82 m² (146 124 €) représente 7,0 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,4 €/m² pour un appartement et 9,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 2,3 % — en lien avec le niveau des prix au m². Le poids limité des résidences secondaires (1,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 377 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 75 par an en moyenne.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Amand-les-Eaux est une commune des plaines flamandes. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 19 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
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Faut-il investir à Saint-Amand-les-Eaux en 2026 ?
Saint-Amand-Les-Eaux, station thermale et pôle touristique de la Porte du Hainaut, présente un visage contrasté. D'un côté, un cadre de vie agréable et des services très développés ; de l'autre, un déclin démographique et un chômage persistant. Investir ici en 2026 nécessite de naviguer entre ces deux réalités pour identifier les opportunités résiduelles.
Avec une pression immobilière parmi les plus fortes du département (7,8/10) mais une accessibilité locale quasi nulle (0,8/10), le marché est tiré par une demande extérieure face à une solvabilité interne dégradée.
Verdict
➤ Investir ici exige une stratégie locative pure sur maisons, en visant un rendement net après charges, mais exclut la primo-accession locale.
Points clés
- ✓ Rendement brut maisons à 6,3 % attractif
- ✓ Pression immobilière très élevée (IPI 7,8/10)
- ✓ Correction de 2023 offre point d'entrée
- ⚠ Accessibilité locale la plus faible (IAI 0,8/10)
- ⚠ Fragilité économique avec 14 % de chômage
- ⚠ Démographie en déclin (-4,1 % en 10 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian de 1 938 €/m² le place sous la barre des 2 000 €, un segment accessible au niveau national.
- Son prix dépasse de 23 % la moyenne des petites villes du Nord, tiré par son statut de pôle de services.
- Le rendement locatif des maisons (6,3 %) surclasse largement ceux des grandes métropoles, compensant un risque territorial modéré.
Analyse du marché immobilier à Saint-Amand-les-Eaux
Le marché de Saint-Amand-les-Eaux est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Saint-Amand-les-Eaux
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée (7,8/10) : le marché est porté par une demande soutenue, favorable aux vendeurs et à la valorisation.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée (7,8/10) : le marché est porté par une demande soutenue, favorable aux vendeurs et à la valorisation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité extrêmement faible (0,8/10) : les prix ont rompu avec le revenu médian local, la demande est exogène.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité extrêmement faible (0,8/10) : les prix ont rompu avec le revenu médian local, la demande est exogène.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (5,7/10) : la demande locative est solide, soutenue par un parc de logements sociaux important (23 %).
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (5,7/10) : la demande locative est solide, soutenue par un parc de logements sociaux important (23 %).
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique notable (5,6/10) : la présence de campings et d'hébergements crée un marché locatif complémentaire potentiel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique notable (5,6/10) : la présence de campings et d'hébergements crée un marché locatif complémentaire potentiel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Saint-Amand-les-Eaux : cadre de vie et logement
Acheter à Saint-Amand-Les-Eaux, c'est opter pour une petite ville dotée d'un patrimoine historique, d'une gare et d'une offre de services complète. Avec un prix médian de 1 938 €/m², l'accession à la propriété y est plus abordable que dans plusieurs communes voisines, mais le parc immobilier est majoritairement ancien.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-Amand-les-EauxInvestir à Saint-Amand-les-Eaux : passer à l'action
Les données DVF posent un diagnostic, mais la valeur réelle d'un bien se négocie rue par rue. Dans un marché aussi tendu et sélectif, seul un professionnel implanté localement peut identifier les biens à potentiel et sécuriser la transaction.
Cette analyse dessine un potentiel, mais sa concrétisation dépend du bien, de la rue et des conditions de marché du moment.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Amand-les-Eaux
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Amand-Les-Eaux ?
Le prix médian global était de 1 938 €/m² en 2024. Les maisons se vendaient en médiane à 1 782 €/m², tandis que les appartements, sur un faible volume, atteignaient 6 000 €/m².
Saint-Amand-Les-Eaux est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Oui, son prix au m² est 44 % plus élevé qu'à Anzin et 25 % plus cher qu'à Sin-Le-Noble. En revanche, elle reste 44 % moins chère que Hem, une commune plus intégrée à la métropole lilloise.
Est-ce intéressant d'investir en locatif à Saint-Amand-Les-Eaux ?
Seul l'investissement locatif sur les maisons présente un rendement brut attractif (6,3 %). Le rendement net est amputé par une taxe foncière élevée (54,38 %) et des risques liés au parc ancien.
Quels sont les quartiers à privilégier pour acheter ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville et des services, bien desservis par la fibre. Les zones en renouvellement, bénéficiant des nouveaux permis de construire, peuvent offrir des opportunités de maisons plus modernes.
Le marché est-il en hausse ou en baisse à Saint-Amand-Les-Eaux ?
Après une baisse en 2023, les prix ont regagné 4,5 % en 2024, atteignant 1 938 €/m². Le marché reste dynamique mais volatile, sensible aux conditions économiques générales.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Amand-Les-Eaux affiche un prix au m² 44 % plus élevé qu'Anzin, pour des indicateurs économiques similaires, révélant une prime liée à son cadre de vie et à son patrimoine, tandis que l'écart se réduit face à Hem (-44 %), offrant une marge de plus-value à l'achat.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Amand-les-Eaux.
Communes limitrophes de Saint-Amand-les-Eaux
Saint-Amand-les-Eaux est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :