Le marché immobilier amandinois affiche un prix médian de 1 938 €/m², en hausse de 4,5 % sur un an (DVF 2024). Sur 194 transactions, les maisons dominent largement. Cette petite ville du Nord présente un marché actif, avec des écarts de prix significatifs selon la typologie de bien.
Comment se porte le marché immobilier à Saint-Amand-les-Eaux
Le marché est orienté à la hausse (+4,5 % en un an), signe d'une demande soutenue. La fourchette de prix interquartile, comprise entre 1 279 et 2 500 €/m², révèle une diversité de biens. Avec 154 ventes, les maisons constituent l'essentiel des transactions, pour un prix médian de 1 782 €/m². Les appartements, moins nombreux (40 ventes), atteignent un niveau de prix bien plus élevé à 6 000 €/m², mais sur de petites surfaces (45 m² médians). Le volume de 194 transactions annuelles confirme une liquidité correcte.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a progressé de 4,5 % sur un an, résistant mieux que d'autres villes du Hainaut malgré un déclin démographique (-4,1 % en 10 ans). Cette résilience s'explique par la rareté relative de l'offre en maisons et par l'attractivité persistante du cadre de vie. La tendance des 5 dernières années montre une consolidation, sans surchauffe. Le marché actuel est à un plateau : opportun pour les vendeurs de biens bien situés, mais exigeant pour les acheteurs qui doivent viser la pérennité (travaux, localisation) pour protéger leur investissement.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Saint-Amand-les-Eaux
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (71,2 %), ce qui se reflète dans les ventes. Près de 54,2 % des Amandinois sont propriétaires. Le faible taux de résidences secondaires (1,5 %) et un taux de logements vacants de 9,4 % indiquent un marché principalement occupé par des résidents principaux. Les acheteurs sont probablement des ménages locaux ou de l'aire urbaine de Valenciennes, attirés par un cadre de vie et des prix inférieurs à certaines communes voisines comme Hem (2 788 €/m²).
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt équilibré, avec une légère tendance en faveur des vendeurs du fait de la hausse des prix. Cependant, la présence de 9,4 % de logements vacants et un parc ancien (34,1 % antérieur à 1945) peuvent allonger les délais de vente pour les biens moins attractifs. La proximité de la gare (1 km) et la présence de 20 établissements scolaires sont des atouts qui soutiennent la demande. La vente nécessite donc un prix ajusté à la réalité du quartier et de l'état du bien.
Vacance longue durée à Saint-Amand-les-Eaux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Amand-les-Eaux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Amand-les-Eaux: 370 logements autorisés sur 5 ans, 34 pour la dernière année (+66 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est modeste mais en hausse : 377 logements autorisés sur 5 ans, +50 % par rapport à la période précédente. Seulement 35 permis en 2024 suggèrent un rythme qui ne saturera pas le marché. Ce volume limité, couplé à une population vieillissante (indice de 151), indique une offre neuve ciblant principalement la demande senior ou en décohabitation, plutôt que les familles nombreuses. Cela protège la valeur du parc ancien, largement majoritaire, d'une concurrence frontale.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit le rythme scolaire nordiste, avec une nette accélération de mars à juin. L'automne est aussi actif, avant la période de lessivage fiscal par la taxe foncière (octobre). Vendre au printemps maximise la visibilité des jardins et du patrimoine vert, atout majeur de la commune. L'hiver, moins porteur, peut convenir aux acheteurs sérieux cherant une négociation. Les périodes de fêtes thermales (si événements) offrent une vitrine supplémentaire.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 2 monuments historiques, dont la tour abbatiale.
- Seulement 1,5 % de résidences secondaires, signe d'un marché local.
- L'aéroport de Valenciennes-Denain n'est qu'à 14,7 km.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Saint-Amand-les-Eaux
- Prix médian à 1 938 €/m², en hausse de 4,5 % en un an.
- Écart majeur entre maisons (1 782 €/m²) et appartements (6 000 €/m²).
- Revenu médian local de 20 980 €, inférieur à la moyenne régionale.
- Taux de chômage à 14 %, impactant le pouvoir d'achat immobilier.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Saint-Amand-les-Eaux
Quel est le prix au m² à Saint-Amand-Les-Eaux ?
Le prix médian tous biens confondus est de 1 938 €/m² selon les données DVF 2024. Il varie fortement : comptez 1 782 €/m² pour une maison et 6 000 €/m² pour un appartement.
Le prix immobilier à Saint-Amand-les-Eaux est-il en hausse ?
Oui, les prix ont progressé de 4,5 % sur un an. Cette tendance haussière s'observe dans un marché où les maisons, majoritaires, représentent 154 des 194 transactions annuelles.
Saint-Amand-Les-Eaux est-elle moins chère que ses voisines ?
Son prix médian (1 938 €/m²) est supérieur à Anzin (1 106 €/m²) mais inférieur à Lys-Lez-Lannoy (2 389 €/m²). La ville se positionne comme une option intermédiaire dans le bassin de vie.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
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