4 angles pour comprendre le marché immobilier à Saint-Saulve
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Faut-il investir à Saint-Saulve en 2026 ?
Au nord de Valenciennes, Saint-Saulve joue la carte de la ville à taille humaine bien équipée, à seulement 3 km du centre-ville. Cette proximité, couplée à un taux de chômage élevé (14,7 %) et une légère érosion démographique, crée un paysage immobilier singulier : attractif pour certains, moins accessible pour d'autres. Le verdict d'investissement en 2026 doit composer avec cette dualité.
Avec un prix au m² supérieur de 41 % à celui de Raismes, Saint-Saulve affirme son statut de petite ville attractive de la métropole valenciennoise.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse pour capter la demande locative portée par l'extérieur, dans un marché où les prix locaux ont déjà fortement tiré.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif de 7,7 %
- ✓ Pression immobilière élevée et marché actif
- ✓ Services et équipements très développés
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Fragilité économique et démographique
- ⚠ Parc de logements anciens à rénover
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Saint-Saulve se positionne dans la moitié supérieure des communes du département pour son niveau de services.
- Son prix médian est 41 % plus élevé que celui de Raismes, sa voisine immédiate.
- Le rendement locatif brut dépasse celui des grandes métropoles, compensant une accessibilité dégradée.
Analyse du marché immobilier à Saint-Saulve
Le marché immobilier de Saint-Saulve affiche une pression notable (IPI 6,6/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-Saulve
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,6
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : le marché est porté par une demande extérieure, ce qui soutient les prix mais réduit les opportunités de négociation.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : le marché est porté par une demande extérieure, ce qui soutient les prix mais réduit les opportunités de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix ont largement décroché du revenu médian local, la demande est exogène.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix ont largement décroché du revenu médian local, la demande est exogène.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : le rendement brut est bon mais le net est rogné par la taxe foncière et les charges.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : le rendement brut est bon mais le net est rogné par la taxe foncière et les charges.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Faible pression touristique : le marché est essentiellement résidentiel, peu de potentiel pour de la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleFaible pression touristique : le marché est essentiellement résidentiel, peu de potentiel pour de la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2478,9 — Percentile dept : 80/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 91/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 38/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -3,6 — Percentile dept : 20/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 912,3 — Percentile dept : 88/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 9/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 50,9 — Percentile dept : 12/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 25,4 — Percentile dept : 7/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 45,1 — Percentile dept : 89/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 38/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -3,6 — Percentile dept : 20/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2478,9 — Percentile dept : 20/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 38/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 54/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 912,3 — Percentile dept : 13/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Saint-Saulve : cadre de vie et logement
Saint-Saulve, ville de près de 11 000 habitants, propose une alternative résidentielle plus abordable que Valenciennes, toute proche (2,8 km). Son cadre de vie est marqué par un profil familial, avec une majorité de maisons individuelles (64,2 % du parc) et des équipements de proximité nombreux. L'achat y est particulièrement adapté aux primo-accédants et aux familles recherchant un accès rapide aux emplois et services de la métropole, avec un budget maîtrisé.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-SaulveInvestir à Saint-Saulve : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP posent un diagnostic, mais l'acquisition se gagne au niveau de la rue et de la négociation. Notre réseau de professionnels connaît les subtilités de chaque quartier de Saint-Saulve pour transformer cette analyse en opération réussie.
Les données DVF 2024 dessinent un marché tendu. Passer à l'action demande une expertise fine des quartiers.
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- Prix de vente réels en 2024 à Saint-Saulve
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Saulve
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Saulve ?
En 2024, le prix médian global à Saint-Saulve est de 2 316 € par mètre carré. Les maisons se négocient autour de 2 610 €/m², tandis que les appartements sont à 1 893 €/m². Ce niveau est significativement plus élevé que dans les communes voisines du bassin.
Saint-Saulve est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Oui, Saint-Saulve affiche une prime importante. Son prix au m² est, par exemple, 41 % plus élevé qu'à Raismes et 39 % plus cher qu'à Somain. Cette surcote s'explique par sa proximité avec Valenciennes et la qualité de ses équipements.
Est-ce rentable d'investir en location à Saint-Saulve ?
Le rendement locatif brut est de 7,7 % pour les appartements, ce qui est correct. Cependant, la taxe foncière élevée (48,04 %) et les charges réduisent le rendement net à environ 4,4 %. L'investissement est viable en ciblant les petits logements pour étudiants ou actifs.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Saulve ?
Il convient de vérifier le zonage du Plan de Prévention des Risques (PPR) pour les inondations et mouvements de terrain. De plus, le parc immobilier est assez ancien : il faut être attentif à la performance énergétique du bien pour éviter les futures obligations de rénovation.
La population de Saint-Saulve augmente-t-elle ?
Non, la commune enregistre une légère baisse démographique, avec une perte de 3,6 % de ses habitants sur les cinq dernières années. Cette tendance contraste avec la hausse des prix de l'immobilier, principalement portée par des acheteurs extérieurs.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des communes voisines comme Raismes ou Somain, dont les prix sont inférieurs de 39 % à 41 %, révèle un surprime pour Saint-Saulve qui doit être justifié par une localisation ou une qualité de vie supérieure pour espérer une plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Saulve.
Communes limitrophes de Saint-Saulve
Saint-Saulve est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 141 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 001 €/m² à Saint-Saulve, niveau conforme à la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Saint-Saulve a augmenté de +7,8 %. Sur l'ensemble de la période, 665 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +6,2 %.
La maison individuelle domine les ventes de Saint-Saulve (75,9 % des transactions), à un prix médian de 1 918 €/m². Rapporté au revenu médian de Saint-Saulve, un logement de 94 m² (180 292 €) représente 8,3 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,2 € (appartements) et 9,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 153 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des résidences (services, étudiantes, seniors) (environ 80 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Saulve est dans la tradition communale des Hauts-de-France. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 34 m)) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.