Faut-il investir à Aigues-Vives en 2026 ?
Petit village du Minervois, Aigues-Vives mise sur sa tranquillité et sa proximité des pôles urbains comme Narbonne pour attirer habitants et investisseurs. Avec un parc immobilier vieillissant et une économie locale fragile, le marché présente un profil contrasté. Notre analyse des données DVF 2024 et des indices territoriaux permet de trancher sur son attractivité réelle.
Avec un prix médian inférieur de 24 % à celui de sa voisine Sainte-Valière, Aigues-Vives offre une porte d'entrée discrète dans le Minervois, mais les indicateurs économiques locaux appellent à la vigilance.
Verdict
➤ Marché réservé aux investisseurs patients, privilégiant le rendement locatif en maison sur le moyen terme, avec une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Prix au m² attractif à 1 569 €
- ✓ Rendement brut des maisons correct à 6,1 %
- ✓ Accessibilité immobilière élevée (IAI 7,4/10)
- ⚠ Fragilité économique marquée (IFE 7/10)
- ⚠ Déclin territorial élevé (IDT 6,7/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global inférieur de plus de 55 % à la moyenne nationale.
- Se positionne dans la moitié inférieure des communes de l'Hérault en matière de prix.
- Rendement locatif des maisons supérieur à celui du littoral héraultais surfréquenté.
Analyse du marché immobilier à Aigues-Vives
Le marché immobilier est détendu et accessible : les prix restent modérés par rapport aux revenus locaux. C'est un contexte favorable pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendement.
Indices immobiliers d'Aigues-Vives
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,0
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible : marché calme, peu de concurrence entre acheteurs.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible : marché calme, peu de concurrence entre acheteurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée : les prix restent en deçà de la capacité d'achat médiane locale, facilitant l'accès.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée : les prix restent en deçà de la capacité d'achat médiane locale, facilitant l'accès.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : demande locative existante mais sans tension particulière.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : demande locative existante mais sans tension particulière.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique élevée : la part importante de résidences secondaires (28,4 %) indique un potentiel pour de la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique élevée : la part importante de résidences secondaires (28,4 %) indique un potentiel pour de la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1569,0 — Percentile dept : 10/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 13/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 28,4 — Percentile dept : 76/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 31/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 36,6 — Percentile dept : 35/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 87/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 52,1 — Percentile dept : 43/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 18,5 — Percentile dept : 10/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 28,4 — Percentile dept : 76/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 31/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1569,0 — Percentile dept : 90/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 28,4 — Percentile dept : 76/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 59/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 36,6 — Percentile dept : 65/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Aigues-Vives : opportunités et risques
Investir à Aigues-Vives en 2026 relève d'une stratégche de niche, orientée rendement locatif moyen sur des maisons. Le rendement brut de 6,1 % pour les maisons est correct dans le contexte régional, mais il est immédiatement grignoté par des charges conséquentes. La taxe foncière, à 54,57 %, représente à elle seule une ponction significative sur les revenus locatifs, ramenant le rendement net théorique autour de 3,3 %.
Le profil démographique vieillissant (indice de vieillissement de 221) et la fragilité économique locale (taux de chômage à 12,6 %) limitent la demande locative annuelle solide. L'opportunité réside donc davantage dans la location saisonnière, portée par la pression touristique élevée (IPTI à 6,9/10) et la présence de résidences secondaires. Cette orientation nécessite un investissement plus important dans l'équipement et une gestion active.
Enfin, le risque de décote sur les biens énergivores est réel avec la loi Climat & Résilience. Bien que faible, la part de passoires (5,6 %) et la classe énergétique dominante (C) indiquent un parc globalement moyennement performant. Tout investissement doit intégrer un budget rénovation pour sécuriser la valeur du bien à long terme et son éligibilité à la location.
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Données du marché immobilier à Aigues-Vives
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier d'Aigues-Vives, scruté à travers les données DVF 2024, est celui d'un village-rue du Minervois où la transaction reste un événement rare. Avec seulement 13 ventes sur l'année, la liquidité est faible, ce qui explique en partie la volatilité des prix médians observée depuis 2020. Cette instabilité est un marqueur des micro-marchés où une poignée de biens atypiques peut fausser les statistiques.
La composition du parc est déterminante : 97,8 % de maisons et une forte proportion de résidences secondaires (28,4 %) dessinent un territoire de villégiature et de retraite, plus que d'actifs. L'ancienneté du bâti (près de 40 % construit avant 1945) pèse sur la performance énergétique globale, même si la part de passoires thermiques (F/G) reste contenue à 5,6 % selon les diagnostics disponibles.
Néanmoins, la proximité de la gare de Lézignan-Corbières (15,7 km) et de Narbonne (22,3 km) constitue un atout tangible pour l'attractivité résidentielle, comme en témoigne la légère croissance démographique (+1,5 % sur 5 ans). Cette accessibilité relative compense partiellement l'offre de services limitée, même si la commune dispose de l'essentiel avec 37 équipements recensés par l'INSEE.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Aigues-Vives Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Aigues-Vives sur les cinq dernières années révèle une volatilité extrême, typique des micro-marchés. Le prix médian du m² a plus que triplé entre 2020 (510 €) et 2021 (2 105 €), avant une correction sévère en 2022. Le rebond en 2023, suivi d'une nouvelle baisse en 2024 (-19,4 %), illustre un marché en recherche de prix d'équilibre, sensible aux faibles volumes de transactions. Comparé aux communes voisines du Minervois, Aigues-Vives reste globalement moins chère, mais cet écart se réduit lors des pics. Pour un acheteur en 2026, cette instabilité impose une grande prudence dans la négociation et une vision à moyen terme.
Évolution du marché immobilier d'Aigues-Vives
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 954 €/m² → 919 €/m² (-53,0 %), volume annuel actuel 15 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base d'une maison médiane de 93 m² à 145 917 € et d'un loyer estimé à 8 €/m²/mois, le rendement brut s'établit à 6,1 %. Toutefois, après déduction des charges (taxe foncière à 54,57 %, gestion, vacance), le rendement net tombe à environ 3,3 %. Avec un revenu médian local de 19 390 €, l'achat de ce bien type nécessiterait environ 7,5 années de revenus. Le loyer perçu ne couvrirait pas l'intégralité d'une mensualité de crédit standard, laissant un effort financier mensuel à la charge de l'investisseur. La viabilité du montage repose donc sur un apport personnel conséquent.
Acheter vs Louer — maison 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 15 | 15 |
| Prix médian/m² | 919 € | 919 € |
| Prix moyen/m² | 1 225 € | |
| Surface médiane | – | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 1 954 € |
| 2022 | 11 | 833 € |
| 2023 | 8 | 1 858 € |
| 2024 | 12 | 1 503 € |
| 2025 | 15 | 919 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Aigues-Vives est modeste mais en nette accélération, avec 15 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance à +50 % par rapport à la période précédente. Ces 6 autorisations en 2024 concernent très probablement des maisons individuelles, en cohérence avec le profil du parc. Cette timide reflète une attractivité résidentielle réelle, notamment pour les primo-accédants, sans créer de risque immédiat de sur-offre. Elle contribue aussi à renouveler un parc vieillissant (37,8 % antérieur à 1945). Cette construction neuve, souvent mieux isolée, peut constituer un argument locatif face aux passoires thermiques, qui représentent tout de même 5,6 % du parc.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
64 logements autorisés cumulés, 52 commencés: la dynamique récente affiche 6 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Aigues-Vives
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Aigues-Vives (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 16 logements autorisés à à Aigues-Vives, dont 3 en 2025 (+129 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Aigues-Vives
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Aigues-Vives
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,57 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Aigues-Vives
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 77 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Aigues-Vives: la classe C domine, 6,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Aigues-Vives
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Aigues-Vives : cadre de vie et logement
S'installer à Aigues-Vives, c'est choisir le calme d'un village de moins de 500 habitants, ancré dans les vignes du Minervois. Le cadre de vie y est préservé, avec une altitude moyenne de 156 mètres offrant des vistas sur la région. La commune bénéficie d'un climat méditerranéen tempéré (14,8°C de moyenne) et d'un ensoleillement généreux, propice à une vie tournée vers l'extérieur.
Au quotidien, les habitants disposent de l'essentiel grâce à la présence de quelques commerces et services, notamment santé. La connectivité numérique est en revanche un point faible, avec un score de 6/100 et un déploiement de la fibre encore limité à 45,2 % des logements, un frein potentiel pour les télétravailleurs. La vie associative et sportive s'appuie sur les équipements locaux et ceux des communes voisines au sein de la Communauté de communes du Minervois au Caroux.
Le taux élevé de propriétaires (81,3 %) confère une stabilité au tissu social, mais peut aussi ralentir le renouvellement de la population. Les nouveaux arrivants sont souvent des retraités ou des familles en recherche d'authenticité et d'espace, prêtes à composer avec une certaine dépendance à la voiture pour accéder aux pôles d'emplois et de services plus complets.
Carte du marché immobilier à Aigues-Vives
Aigues-Vives et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Aigues-Vives
363 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 97,8 % du parc à Aigues-Vives, 2,2 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Aigues-Vives
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 225 logements).
- Avant 1919 24,4 % 55 logts
- 1919-1945 13,3 % 30 logts
- 1946-1970 10,2 % 23 logts
- 1971-1990 15,6 % 35 logts
- 1991-2005 17,3 % 39 logts
- 2006-2019 18,7 % 42 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Aigues-Vives
37 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Aigues-Vives
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Aigues-Vives : passer à l'action
Les chiffres dessinent une carte, mais l'investissement se gagne sur le terrain. Identifier le bien au bon prix, évaluer son potentiel locatif ou sa capacité à monter en valeur nécessite une expertise hyperlocale. Notre réseau de professionnels connaît Aigues-Vives et ses spécificités pour vous guider.
Le potentiel existe, mais sa concrétisation dépend d'une connaissance fine des rues et des biens.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Aigues-Vives
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Aigues-Vives ?
Le prix médian au mètre carré à Aigues-Vives s'établit à 1 569 € en 2024, selon les données DVF. Pour une maison de 93 m², surface médiane, cela représente un investissement d'environ 146 000 €.
Aigues-Vives est-elle plus chère que les villages alentour ?
Non, Aigues-Vives est l'une des communes les plus accessibles du secteur. Son prix au m² est inférieur de 24 % à celui de Sainte-Valière et de 56 % à celui de Mirepeisset, selon les transactions récentes.
Peut-on obtenir un bon rendement locatif à Aigues-Vives ?
Le rendement brut locatif pour les maisons est estimé à 6,1 %, ce qui est correct. Toutefois, la taxe foncière élevée (54,57 %) et les charges réduisent significativement le rendement net, qui avoisine les 3,3 %.
Quel type de bien trouve-t-on principalement à Aigues-Vives ?
Le marché est presque exclusivement composé de maisons individuelles (97,8 % du parc), souvent de taille moyenne. Les appartements sont très rares et n'ont pas fait l'objet de transactions récentes enregistrées.
Faut-il prévoir des travaux de rénovation énergétique ?
Oui, une partie du parc est ancien (37,8 % avant 1945). Bien que le taux de passoires thermiques soit limité (5,6 %), la classe énergétique dominante est C, ce qui peut nécessiter des travaux pour améliorer le confort et la valeur du bien.
Marché immobilier des communes voisines
Aigues-Vives présente un écart de valorisation significatif avec ses voisines comme Montouliers (+29 %) ou Mirepeisset (+56 %), offrant un effet de levier intéressant pour un investisseur visant une plus-value par convergence des prix.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Aigues-Vives.
Communes limitrophes d'Aigues-Vives
Aigues-Vives est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Nos analyses du marché immobilier — Hérault
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Résumé
Le marché d'Aigues-Vives est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 919 €/m² en 2026, en retrait de la moyenne départementale. Dans l'Hérault, Aigues-Vives se classe parmi les 11 % de communes les plus accessibles (39e rang le moins cher sur 339).
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier d'Aigues-Vives a enregistré une baisse de -53,0 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 54 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -38,9 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 919 €/m² pour une surface médiane de 68 m². Le bien médian (68 m² à 62 492 €) équivaut à 3,2 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,9 € (appartements) et 8,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 10,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 28,4 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Rythme de construction régulier: 3 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier d'Aigues-Vives s'interprète dans un contexte plus large — Aigues-Vives est dans le tissu villageois du Languedoc historique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Aigues-Vives est dans les collines, à une altitude moyenne de 156 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.