Faut-il investir à Caunette en 2026 ?
Nichée dans l'arrière-pays du Minervois, La Caunette allie un cadre de vie préservé à une pression touristique croissante, avec 35 % de résidences secondaires. Son marché immobilier, modeste en volume, a connu un rebond spectaculaire des prix en 2024. Ce verdict analyse si cette dynamique offre une réelle opportunité pour l'investisseur.
Avec une hausse de 27,9 % des prix en 2024 et un rendement locatif brut de 4,9 % pour les maisons, le marché affiche un rebond porté par la pression touristique.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle, principalement en maison et en visant la clientèle touristique, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Rebond des prix de 27,9 % en 2024
- ✓ Rendement locatif brut attractif (4,9 %)
- ✓ Pression touristique très élevée (35 % de résidences secondaires)
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 20,2 %)
- ⚠ Parc de logements ancien (54 % avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² à La Caunette est inférieur à la moyenne nationale.
- Il se situe dans la moitié inférieure des communes de l'Hérault en termes de prix.
- Son rendement locatif brut dépasse celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Caunette
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,2/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,8/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,6/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de la Caunette
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,2
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : le prix reste abordable mais dépasse la capacité d'achat d'une partie des locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : le prix reste abordable mais dépasse la capacité d'achat d'une partie des locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, propice à un investissement locatif.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, propice à un investissement locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Pression touristique très élevée : les résidences secondaires sont nombreuses, offrant un potentiel pour la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéPression touristique très élevée : les résidences secondaires sont nombreuses, offrant un potentiel pour la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1956,0 — Percentile dept : 23/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,4 — Percentile dept : 33/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 35,0 — Percentile dept : 82/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,2 — Percentile dept : 57/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 14,8 — Percentile dept : 19/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,4 — Percentile dept : 67/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 41,2 — Percentile dept : 22/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 54/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 28,9 — Percentile dept : 58/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 35,0 — Percentile dept : 82/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,2 — Percentile dept : 57/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1956,0 — Percentile dept : 77/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 35,0 — Percentile dept : 82/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 53/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 14,8 — Percentile dept : 81/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Caunette : opportunités et risques
Investir à La Caunette se justifie principalement pour cibler la location saisonnière, portée par une pression touristique notée 7,6/10 (IPTI). Le rendement brut des maisons (4,9 %) est correct pour l'arrière-pays, mais le net chute à environ 2,9 % après déduction des charges, dont une taxe foncière à 45,7 %. L'effort financier réel est donc modéré, mais la rentabilité dépendra de la capacité à optimiser les périodes de location.
Le risque principal réside dans la fragilité économique locale, avec un revenu médian de 18 590 € et un indice de fragilité (IFE) à 7,9/10. Le marché est donc très dépendant des acquéreurs et locataires extérieurs, le rendant sensible aux cycles économiques nationaux. Il faut également intégrer le coût potentiel des travaux de rénovation énergétique sur un parc ancien.
La stratégie la plus cohérente consiste à privilégier les maisons avec caractère, bien situées, pour de la location mixte (saisonnière estivale et annuelle hors saison). L'horizon doit être au moins le moyen terme pour amortir les frais et espérer une plus-value, l'indice d'opportunité territoriale (IOT) n'étant que modéré à 5,1/10.
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Données du marché immobilier à Caunette
DVF, loyers, permis, analyse expertD'après les données DVF 2024, le marché immobilier de La Caunette est caractérisé par son extrême étroitesse : seulement 7 transactions annuelles en moyenne. Cette faible liquidité explique en partie la volatilité des prix médians, qui ont fluctué entre 1 388 et 1 956 €/m² ces quatre dernières années. La hausse de 27,9 % enregistrée en 2024 est à relativiser par ce faible volume, chaque bien atypique pouvant influencer significativement la médiane.
Le parc est massivement composé de maisons individuelles (87,5 %), souvent anciennes (54,1 % d'avant 1945). La demande locative, soutenue par un indice IOL élevé (6,8/10), provient en grande partie de l'extérieur, comme en témoigne le poids des résidences secondaires (35 %) et un taux de chômage local de 20,2 % qui limite la solvabilité interne.
La proximité de pôles comme Lézignan-Corbières (17 km) et Narbonne (26 km) irrigue le marché, mais la très faible construction neuve (2 logements autorisés en 5 ans) condamne les acquéreurs à se tourner vers l'ancien, souvent énergivore, avec 9,1 % de passoires thermiques selon les derniers DPE.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Caunette Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à La Caunette sur les cinq dernières années révèle une forte volatilité, typique des petits marchés. Après un pic à 1 800 €/m² en 2021, une correction significative a porté le prix médian à 1 388 €/m² en 2022. Le rebond de 2024 à 1 956 €/m² (+27,9 %) est spectaculaire mais doit être nuancé par le faible nombre de transactions (7). Comparée à ses voisines, La Caunette reste dans une fourchette basse, notamment face à Villespassans (3 419 €/m²). Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire souligne l'importance du timing et de la négociation dans un environnement peu liquide.
Évolution du marché immobilier de la Caunette
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 661 €/m² → 1 234 €/m² (-25,7 %), volume annuel actuel 4 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'une maison type de 102 m² à 199 512 €, avec un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, générerait une mensualité d'environ 1 155 €. Le loyer médian estimé de 8 €/m²/mois, soit 816 €, couvrirait environ 70 % de cette mensualité, laissant un effort net mensuel d'environ 340 €. Le rendement brut de 4,9 % chute à un net approximatif de 2,9 % après charges, ce qui indique un investissement viable mais nécessitant une trésorerie de secours pour absorber les périodes de vacance, estimées à 8 %.
Acheter vs Louer — maison 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 1 234 € | 1 234 € |
| Prix moyen/m² | 2 270 € | |
| Surface médiane | – | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 1 661 € |
| 2022 | 8 | 949 € |
| 2023 | 5 | 1 422 € |
| 2024 | 6 | 1 667 € |
| 2025 | 4 | 1 234 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à La Caunette est quasi inexistante, avec seulement 2 logements autorisés sur les 5 dernières années et aucun en 2024. La tendance est à une baisse de 60 % par rapport au quinquennat précédent. Cette absence d'offre nouvelle maintient une pression à la hausse sur les prix de l'ancien et limite les risques de sur-construction. Elle reflète également les contraintes d'urbanisme et un faible attrait pour les promoteurs. Pour l'investisseur, cela signifie que le parc disponible est principalement ancien, nécessitant souvent des travaux, et que la valeur des biens est soutenue par la rareté de l'offre.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 4 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 2 sur 2013 — soit +100,0 %.
Construction neuve à Caunette (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Caunette: 4 logements autorisés sur 5 ans, 2 pour la dernière année (-20 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La construction neuve est quasi-inexistante à La Caunette, avec seulement 2 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance à la baisse de 60 %. Ce faible volume indique une pression limitée sur le foncier et aucun risque de sur-offre nouvelle venant concurrencer le parc ancien. Cela confirme l'attractivité du village comme destination résidentielle préservée, mais peut aussi contribuer à la tension sur les prix de l'ancien en limitant les alternatives pour les acheteurs souhaitant du neuf.
Fourchettes de loyers à Caunette
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Caunette
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,70 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 4,9 % pour les maisons à La Caunette est une première indication. Pour obtenir le rendement net approximatif de 2,9 %, il faut déduire les charges réelles. La taxe foncière, élevée à 45,7 % dans la commune, en est le principal poste. S'y ajoutent les frais de gestion, les travaux d'entretien (le parc est ancien à 54,1 %), l'assurance et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,9 %).
Performance énergétique du parc à Caunette
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 35 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Caunette: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,6 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique dominante du parc est la classe C (201 kWh/m²/an), ce qui est plutôt favorable pour un village au bâti ancien. Seuls 9,1 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Néanmoins, pour les biens les moins performants, les échéances de la loi Climat (interdiction de location des passoires en 2028) imposent d'anticiper des travaux de rénovation.
Calculateur de rendement à Caunette
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Caunette
Pour une maison de 100 m² à La Caunette, l'investissement médian serait d'environ 195 600 €. Au loyer médian de 8,0 €/m², vous pourriez percevoir 800 € mensuels, soit un rendement brut théorique de 4,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provisions), le rendement net tombe autour de 2,9 %, nécessitant une analyse fine de votre fiscalité personnelle.
Erreurs à éviter quand on investit à Caunette
- Négliger la taxe foncière élevée (45,7 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer les loyers dans un village de 326 habitants.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un bâti ancien.
- Ne pas vérifier le DPE et les futures obligations légales.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à La Caunette, marqué par les résidences secondaires (35 %), connaît une saisonnalité classique des villages du Sud. Le printemps et le début de l'automne sont des périodes propices à la vente, avec une demande active avant et après la saison estivale. La période estivale peut attirer des acheteurs en vacances, mais les transactions sont plus lentes. À l'achat, anticiper la taxe foncière, payable en septembre, dans votre budget de l'année d'acquisition.
Le saviez-vous ?
- L'indice de vieillissement est de 272,3 : les seniors sont 2,7 fois plus nombreux que les jeunes.
- Le village ne compte qu'un seul commerce de proximité pour 326 habitants.
- Seuls 20 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Caunette : cadre de vie et logement
Avec 326 habitants pour 22 km², La Caunette offre un cadre de vie paisible, typique des villages du Minervois. L'altitude moyenne de 264 mètres et un climat méditerranéen tempéré (14,8°C de moyenne) y sont agréables. Le village dispose de 18 équipements de proximité selon l'INSEE, incluant un commerce, des services et plusieurs installations sportives, ce qui est notable pour sa taille.
Le profil démographique est marqué par le vieillissement, avec un âge médian de 52,5 ans et 40 % de plus de 60 ans. Cela se traduit par une vie locale calme et un parc immobilier qui se transmet lentement. La connectivité numérique est un point faible, avec seulement 20 % de couverture fibre et un score numérique de 4/100, ce qui peut être rédhibitoire pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Caunette
La Caunette et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Caunette
274 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Caunette: 87,5 % de maisons, 12,5 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de La Caunette est très majoritairement composé de maisons individuelles (87,5 %), reflétant le caractère rural du village. La part élevée de propriétaires occupants (70,9 %) et la forte proportion de résidences secondaires (35,0 %) indiquent un marché ancré dans la stabilité et l'attrait résidentiel. Cependant, le taux de vacance (6,9 %) et le vieillissement de la population (âge médian de 52,5 ans) peuvent signaler un renouvellement lent du marché.
Ancienneté du parc à Caunette
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 159 logements).
- Avant 1919 40,9 % 65 logts
- 1919-1945 13,2 % 21 logts
- 1946-1970 10,7 % 17 logts
- 1971-1990 13,2 % 21 logts
- 1991-2005 15,1 % 24 logts
- 2006-2019 6,3 % 10 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Caunette
18 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Caunette
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est classée en zone de sismicité très faible, mais elle est exposée à plusieurs risques naturels (8 recensés) ayant donné lieu à 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le radon, un gaz naturel radioactif, y présente une concentration moyenne. Tout acquéreur doit consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie pour connaître les contraintes constructives potentielles liées à ces aléas, notamment inondation, mouvement de terrain ou feu de forêt.
Cas pratique : un achat type à Caunette
Pour acquérir une maison médiane de 102 m² à 1 956 €/m², il faut prévoir un budget de 199 512 € hors frais de notaire. Cela représente environ 10,7 années du revenu médian local (18 590 €/an). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % générerait une mensualité hors assurance d'environ 1 000 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Caunette
- Se fier uniquement au prix au m² sans voir l'état réel du bien.
- Négliger la consultation du PPR en mairie pour les risques.
- Sous-estimer les coûts de rénovation énergétique sur une maison ancienne.
- Oublier de vérifier la qualité de la connexion internet (score numérique 4/100).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Caunette : passer à l'action
Identifier une tendance est une chose, saisir la bonne opportunité en est une autre. Dans un marché aussi étroit et spécifique que celui de La Caunette, l'expertise d'un professionnel local est indispensable pour dénicher le bien qui correspondra à votre stratégie.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite se joue sur le choix précis du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à La Caunette grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à La Caunette
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Caunette
Quel est le prix immobilier moyen à La Caunette ?
Le prix médian global à La Caunette est de 1 956 €/m² en 2024, selon les données DVF. Il concerne exclusivement les maisons, avec une surface médiane vendue de 102 m².
Est-ce le bon moment pour investir à La Caunette ?
Le marché a rebondi de 27,9 % en 2024, ce qui peut indiquer un point haut cyclique. L'investissement est pertinent pour de la location saisonnière, mais requiert une sélection rigoureuse du bien et une analyse fine des prix.
La Caunette est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
La Caunette est moins chère que Villespassans (-75 %) et Montouliers (-3 %), mais plus chère que Roubia (+48 %) et Babeau-Bouldoux (+17 %). Elle se situe dans une fourchette intermédiaire.
Quel rendement locatif espérer à La Caunette ?
Le rendement locatif brut pour les maisons est de 4,9 %, selon la carte des loyers. Le rendement net est d'environ 2,9 % après charges, ce qui est correct dans ce segment de marché.
Quel est le profil des acheteurs à La Caunette ?
Les acheteurs sont majoritairement des non-résidents, attirés par le cadre de vie et le potentiel de location. Le faible taux de primo-accédants locaux (IAI modéré à 5/10) confirme un marché porté par l'extérieur.
Marché immobilier des communes voisines
La Caunette affiche un prix inférieur de 17 % à Babeau-Bouldoux pour des indicateurs locatifs similaires, et un écart de 75 % avec Villespassans, ce qui suggère une marge de plus-value à l'effet de levier intéressant.
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Communes limitrophes de la Caunette
La Caunette est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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Résumé
Selon les ventes DVF 2026, La Caunette affiche un prix médian de 1 234 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 536 €/m²).
Le prix médian au m² à Caunette diminue de -25,7 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 31 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -26,0 % — un retournement à surveiller.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 234 €/m² pour 68 m². Un bien type de 68 m² revient à environ 83 912 €, soit 4,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,7 €/m² pour un appartement et 8,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 7,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Avec 35,0 % de résidences secondaires, La Caunette est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Les permis de construire autorisent 1 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — La Caunette est caractéristique des bourgs languedociens. Sur le plan physique, la commune est perchée à 264 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.