Le marché d'Aumes, après un pic en 2023, subit une correction sévère en 2024 (-29,8 %). Avec seulement 10 transactions, il est peu liquide et dual : les appartements, rares, atteignent des prix élevés, tandis que les maisons restent très accessibles. Cette volatilité récente indique un marché en recherche d'équilibre, porté par la demande extérieure plus que par la solvabilité locale.
Faut-il investir à Aumes en 2026 ?
Situé entre les pôles de Sète et de Béziers, le petit village d'Aumes (498 habitants) affiche une croissance démographique légère sur dix ans. Son marché immobilier, très majoritairement composé de maisons, présente une accessibilité remarquable mais une volatilité récente importante. Ce contraste nécessite une analyse fine pour déterminer s'il constitue une opportunité ou un piège en 2026.
Aumes affiche un niveau d'accessibilité parmi les plus élevés du département, dans le top 20 % des communes les plus abordables de sa catégorie.
Verdict
➤ Opportunité réservée aux investisseurs patients, ciblant la rentabilité brute sur maison en moyenne durée, dans un marché peu liquide et en correction.
Points clés
- ✓ Correction de -29,8 % en 2024 : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé sur les maisons (7,7 %)
- ✓ Effort financier très faible pour acquérir (5 années de revenu)
- ⚠ Marché locatif annuel modéré (IOL : 4,6/10)
- ⚠ Dépendance à la demande extérieure (chômage à 13,9 %)
- ⚠ Liquidité limitée avec seulement 10 transactions en 2024
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian 53 % inférieur à la moyenne nationale estimée.
- Inférieure de 38 % à la moyenne départementale de l'Hérault.
- Rendement maison (7,7 %) deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Données du marché immobilier à Aumes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier d'Aumes, tel que révélé par les données DVF 2024, est structuré par une accessibilité record mais une liquidité très faible. Avec un prix médian global en chute libre à 1 858 €/m², la commune se positionne comme l'une des plus abordables de son secteur, un atout indéniable pour les primo-accédants locaux. Cette accessibilité s'explique en partie par des indicateurs économiques fragiles, avec un taux de chômage (13,9 %) supérieur à la moyenne nationale.
La lecture des transactions montre un marché segmenté. Le segment des maisons, qui constitue l'écrasante majorité du parc (92,7 %), présente des prix cohérents avec le diagnostic d'accessibilité. En revanche, les quatre ventes d'appartements enregistrées à un prix médian de 4 907 €/m² faussent la moyenne et doivent être interprétées avec prudence : elles concernent probablement des biens neufs ou rénovés de standing, dans un segment quasi inexistant.
L'évolution récente, marquée par un pic en 2023 suivi d'une correction de près de 30 %, illustre la volatilité d'un petit marché peu profond. Selon l'analyse des indices composites, la pression immobilière (IPI) est faible (2,4/10), ce qui confirme un environnement propice à la négociation. Néanmoins, l'indice de déclin territorial (IDT) élevé (6,4/10) invite à la prudence sur la dynamique de long terme du village.
Aperçu par typologie à Aumes
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Aumes
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Aumes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La construction neuve est très limitée à Aumes, avec seulement 8 logements autorisés sur les 5 dernières années, et une tendance à la baisse de 11 %. Cela indique une faible pression foncière et un marché principalement porté par l'ancien. Cette rareté de l'offre neuve peut soutenir la valeur du parc existant bien entretenu, mais limite les options pour les acheteurs cherchant du neuf. Cela confirme le caractère préservé et rural de la commune. Source SITADEL.
Fourchettes de loyers à Aumes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Aumes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est une vue théorique. Pour obtenir le net, déduisez les charges incompressibles : la taxe foncière à Aumes, à 43,53 % de la valeur locative cadastrale, représente un coût annuel significatif. Ajoutez les frais de gestion (environ 8 % du loyer), l'assurance, les réparations et la provision pour vacance, estimée à un mois de loyer minimum. Sur un rendement brut de 7,7 % pour une maison, cela explique la chute à environ 4,6 % net. Source DGFiP 2024.
Performance énergétique du parc à Aumes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 52 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc d'Aumes présente une performance énergétique globalement bonne, avec une classe C dominante (163 kWh/m²/an). Seulement 3,8 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Néanmoins, pour tout achat, vérifiez le DPE individuel du bien. Source ADEME, 52 diagnostics.
Calculateur de rendement à Aumes
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Cas pratique : un investissement type à Aumes
Pour une maison type de 79 m² (correspondant au prix médian total de 120 001 €), le loyer mensuel estimé est de 9,8 €/m², soit 774 €. Avec un rendement brut de 7,7 %, l'effort net mensuel après financement (avec apport de 20 %) peut être légèrement positif ou équilibré, une fois les charges réelles déduites. Source carte des loyers.
Erreurs à éviter quand on investit à Aumes
- Oublier la taxe foncière, avec un taux communal à 43,53 %.
- Négliger le taux de vacance local de 10,2 %.
- Surévaluer les loyers dans un village de 498 habitants.
- Ne pas provisionner pour les travaux sur un parc ancien.
Quand acheter ou vendre ?
À Aumes, marché calme, la saisonnalité est moins marquée. Le printemps (avril-juin) reste propice pour vendre, profitant de l'afflux de chercheurs de résidences principales. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être actif, mais pensez à la taxe foncière, exigible en octobre, qui peut inciter les vendeurs à finaliser avant. L'été, avec la chaleur et les vacances, ralentit les transactions. La proximité des gares d'Agde (16,5 km) et Sète (19,8 km) peut attirer des profils mixtes, actifs tout au long de l'année.
Le saviez-vous ?
- Aumes compte 1 seul monument historique protégé.
- 27 % du parc immobilire a été construit après 2006.
- La dette communale s'élève à 779 € par habitant.
S'installer à Aumes : cadre de vie et logement
S'installer à Aumes, c'est choisir un cadre de vie rural paisible dans l'arrière-pays héraultais, à moins de 20 km des gares d'Agde et de Sète. La commune offre des services de base avec 15 équipements recensés, dont un établissement scolaire et un commerce de proximité. Pour les achats et les services plus élaborés, la dépendance aux villes alentour est réelle, un point à intégrer pour les familles ou les télétravailleurs.
Le territoire est exposé à des risques naturels, avec un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif sur la Peyne et dix arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Cette réalité, couplée à une connectivité numérique encore limitée (score de 4/100), dessine les contours d'une commune au charme authentique mais présentant aussi certaines contraintes. L'indice de vieillissement élevé (172,7) confirme un profil démographique mature, même si la part des moins de 30 ans (27,7 %) n'est pas négligeable.
Carte du marché immobilier à Aumes
Aumes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Aumes
304 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Aumes est extrêmement stable, composé à 92,7 % de maisons et comptant 80 % de propriétaires occupants. La part de résidences secondaires (13,8 %) et de logements vacants (10,2 %) reste modérée, indiquant un marché ancré dans la vie locale, peu spéculatif. Cela attire principalement des acheteurs cherchant à s'installer durablement, souvent des familles ou des retraités, dans un environnement villageois préservé. Source INSEE.
Ancienneté du parc à Aumes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 230 logements).
- Avant 1919 20,4 % 47 logts
- 1919-1945 6,5 % 15 logts
- 1946-1970 10,0 % 23 logts
- 1971-1990 12,6 % 29 logts
- 1991-2005 27,8 % 64 logts
- 2006-2019 23,0 % 53 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Aumes
15 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Aumes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Peyne PPRN Approuvé approuvé le 03/07/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Aumes est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) pour le bassin de la Peyne, principal aléa naturel identifié. La commune a connu 10 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon faible. Consulter le PPR en mairie est impératif avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives fortes ou rendre inassurable certaines parties de parcelle. Source Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Aumes
Pour acquérir la maison médiane à 120 001 €, un ménage au revenu médian local (23 840 €) devrait y consacrer environ 5 années de revenus. Avec un apport de 10 % (12 000 €) et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à près de 660 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Aumes
- Omettre de consulter le PPR Inondation de la Peyne.
- Acheter sans diagnostic de sol pour risque radon (niveau faible).
- Surestimer les perspectives de revente rapide.
- Négocier sans connaître la baisse récente des prix (-29,8 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Aumes : passer à l'action
Identifier la bonne opportunité à Aumes requiert de dépasser les moyennes. La forte dispersion des prix et la faible liquidité du marché rendent cruciale l'expertise d'un professionnel ancré localement, capable d'évaluer précisément chaque bien et son environnement.
Les chiffres révèlent un marché en correction. Le vrai pari est de sélectionner le bien qui tirera parti de cette accessibilité.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Aumes grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Aumes
Quel est le prix immobilier moyen à Aumes ?
Le prix médian global à Aumes était de 1 858 €/m² en 2024 selon les données DVF. Il existe un écart important entre les maisons (1 519 €/m²) et les très rares appartements (4 907 €/m²), ces derniers n'étant pas représentatifs du marché.
Est-ce le bon moment pour acheter à Aumes ?
Le marché est en correction (-29,8 % en 2024) et présente une accessibilité record. C'est un moment potentiellement favorable pour les acheteurs-primo accédants, avec un pouvoir de négociation, mais dans un choix de biens limité et un contexte économique local fragile.
Aumes est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Aumes est nettement moins chère que plusieurs communes voisines comparables. Son prix médian est inférieur de 30 % à celui de Tressan, et jusqu'à 74 % à celui de Bélarga, pour des caractéristiques territoriales souvent similaires.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Aumes ?
Le rendement locatif brut médian est de 7,7 % pour une maison, ce qui est élevé. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé avoisine les 4,6 %. Le rendement des appartements est bien plus faible (2,7 % brut).
Quels sont les risques à connaître pour investir à Aumes ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (peu de transactions), la dépendance à une demande locative extérieure (taux de chômage local de 13,9 %), et l'exposition aux inondations (PPR actif). La commune présente également un indice de déclin territorial élevé.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian de 1 858 €/m², Aumes présente un effet de levier significatif face à des voisines comme Bélarga (+74 %) ou Puilacher (+53 %), pour des indicateurs territoriaux et une exposition aux risques naturels souvent similaires.
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