Le marché de Campagnan a connu une correction significative de -20 % en 2024, ramenant les prix à un niveau proche de 2020. Avec seulement 18 transactions annuelles, c'est un marché pavillonnaire très familial et peu liquide. La dynamique est portée par les primo-accédants locaux, avec un parc résidentiel récent (26 % construit après 2006) et peu de passoires énergétiques.
Faut-il investir à Campagnan en 2026 ?
Niche au cœur de la vallée de l’Hérault, à équidistance de Béziers et de la Méditerranée, Campagnan attire une population en légère croissance grâce à son cadre de vie et son accessibilité financière. Son marché immobilier, exclusivement composé de maisons, a pourtant subi un net repli en 2024. Analyse des opportunités pour 2026.
Avec une accessibilité immobilière classée dans le top 20 % du département, le village offre un point d’entrée abordable dans la vallée de l’Hérault.
Verdict
➤ Opportunité ciblée pour primo-accédants et investisseurs en stratégie de moyen terme, à condition de sélectionner un bien rénové et bien situé.
Points clés
- ✓ Correction de -20 % : opportunité de rachat
- ✓ Rendement brut maison correct à 5,7 %
- ✓ Marché exclusivement pavillonnaire et familial
- ⚠ Opportunité locative modérée (IOL 3,7)
- ⚠ Liquidité limitée (18 transactions/an)
- ⚠ Dépendance à la voiture et au pôle voisin
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² est inférieur de 44 % à la moyenne nationale.
- Campagnan se positionne dans le haut du classement des communes les plus accessibles de l'Hérault.
- Le rendement locatif brut des maisons dépasse largement celui des métropoles comme Montpellier.
Données du marché immobilier à Campagnan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Campagnan, tel que révélé par les données DVF 2024, est celui d'un petit village héraultais en phase de correction. Après avoir surfé sur la vague nationale de frénésie immobilière jusqu'en 2022, les prix ont dégringolé de 35 % en deux ans. Cette volatilité s'explique par la faible liquidité du marché : avec moins de 20 ventes par an, une poignée de transactions peut faire basculer les indices médians. Le parc, à 96 % composé de maisons, attire principalement des familles ou des retraités en quête d'un ancrage pérenne, loin du phénomène de surmobilisation touristique observé sur le littoral.
Néanmoins, cette correction ouvre une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs patient. Le prix médian actuel de 2 255 €/m² est redevenu compétitif au sein de la CC Vallée de l'Hérault, comme le montre la comparaison avec Usclas-d'Hérault ou Nizas. La clé réside dans la sélection : les biens rénovés ou neufs, qui représentent plus du quart du parc, conservent une prime importante, tandis que les maisons anciennes nécessitant des travaux voient leur valorisation stagner.
Selon l'INSEE, la commune affiche une santé énergétique encourageante avec seulement 3,3 % de passoires thermiques (F/G), un atout face aux futures obligations de la loi Climat et Résilience. Toutefois, l'attractivité reste conditionnée par la proximité des pôles d'emplois et de services, situés à une vingtaine de kilomètres, et par une connectivité numérique encore perfectible (fibre à 59 %).
Aperçu par typologie à Campagnan
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Campagnan
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Campagnan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Campagnan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La tendance à la construction neuve est très forte (+85% sur 5 ans), avec 37 logements autorisés. Ce dynamisme, soutenu par l'attractivité démographique, confirme la demande pour s'installer à Campagnan. Cela peut maintenir une certaine pression sur le prix des terrains constructibles. Cependant, à moyen terme, une offre neuve importante pourrait capter une partie de la demande au détriment de l'ancien, nécessitant pour ces biens un argumentaire prix et confort solide.
Fourchettes de loyers à Campagnan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Campagnan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,40 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne reflète pas votre revenu réel. À Campagnan, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, élevée à 50,4 %. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8% du loyer), les travaux d'entretien, et anticipez une vacance locative (10% de logements vacants dans la commune). Pour une maison, un rendement brut de 5,7% peut ainsi fondre à environ 3,2% net. C'est ce chiffre net qu'il faut comparer à d'autres placements.
Performance énergétique du parc à Campagnan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 91 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est relativement performant avec une classe énergétique C dominante et seulement 3,3% de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux est rassurant pour l'acheteur, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique urgents. Néanmoins, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028 : un DPE dégradé peut donc impacter fortement la valeur et la capacité à louer un bien.
Calculateur de rendement à Campagnan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Campagnan
Pour une maison type de 130 m² à Campagnan (valeur médiane ~293 150 €), le loyer potentiel s'établit autour de 1 391 €/mois (10,7 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5%, l'effort mensuel net (après loyer) serait d'environ 370 €, hors charges et impôts. Le rendement brut est de 5,7%, mais le net, après taxe foncière et gestion, avoisine 3,2%.
Erreurs à éviter quand on investit à Campagnan
- Négliger la taxe foncière, élevée à 50,4 %.
- Oublier de provisionner la vacance locative (10% de vacants).
- Confondre rendement brut (5,7%) et rendement net (3,2%).
- Ne pas vérifier le DPE et les risques de travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit une saisonnalité classique : plus actif au printemps et en début d'automne. La période estivale peut être propice aux visites, mais les transactions ralentissent en août. Notez que la taxe foncière, conséquente ici, est exigible en septembre : un vendeur en fin d'année peut être plus motivé. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) offre parfois moins de concurrence et plus de marge de négociation.
Le saviez-vous ?
- Campagnan a autorisé 37 logements neufs en 5 ans, en hausse de 85 %.
- Le village compte 31 équipements de proximité pour 714 habitants.
- L'âge médian des Campagnanais est de 45,2 ans, plus jeune que la moyenne rurale.
S'installer à Campagnan : cadre de vie et logement
S'installer à Campagnan, c'est opter pour le calme d'un village de moins de 800 âmes, bâti en coteau au-dessus de la plaine viticole. La commune offre un cadre de vie typiquement méditerranîn, avec une altitude moyenne de 45 mètres et un ensoleillement généreux, mais elle reste exposée aux risques naturels, notamment aux inondations (PPR actif). Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 45 ans et une proportion de seniors légèrement supérieure à la moyenne nationale.
Au quotidien, les Campagnanais bénéficient de 31 équipements de proximité selon l'INSEE, incluant des services de base, une école et quelques commerces. Pour les loisirs et les achats plus importants, la dépendance à la voiture est inéluctable, les villes de Béziers et Pézenas étant à environ 20 minutes. La gare TGV la plus proche est à Sète (21 km), permettant des liaisons rapides vers Montpellier ou Barcelone. Ce mode de vie, à la fois rural et connecté aux grands axes, séduit ceux qui cherchent à échapper à l'agitation urbaine sans renoncer totalement à ses commodités.
Carte du marché immobilier à Campagnan
Campagnan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Campagnan
369 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est très stable et ancré dans la propriété principale : 95,9% de maisons individuelles et 85,5% de propriétaires-occupants. La faible part de résidences secondaires (9,2%) et de logements sociaux (0%) indique une communauté sédentaire, peu soumise aux fluctuations touristiques. Cela dessine un acheteur typique recherchant une maison pour y vivre à l'année, dans un environnement villageois préservé et peu locatif.
Ancienneté du parc à Campagnan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 289 logements).
- Avant 1919 15,2 % 44 logts
- 1919-1945 5,2 % 15 logts
- 1946-1970 10,0 % 29 logts
- 1971-1990 18,3 % 53 logts
- 1991-2005 25,3 % 73 logts
- 2006-2019 25,6 % 74 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Campagnan
31 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Campagnan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Herault_MoyValleeNord PPRN Approuvé approuvé le 28/10/2002
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Campagnan est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, avec 11 risques naturels recensés et un historique de 12 arrêtés catastrophes naturelles. La sismicité et le radon sont faibles. Pour tout achat, consulter le dossier départemental des risques (DDRM) et le certificat d'urbanisme est essentiel pour connaître les contraintes précises sur le bien (zones inondables, restrictions constructives) et leur impact sur l'assurance.
Cas pratique : un achat type à Campagnan
Pour une maison familiale de 130 m² à Campagnan (293 150 €), un ménage local au revenu médian (22 000 €/an) devrait y consacrer l'équivalent de plus de 13 années de revenus. Avec un apport de 10%, un crédit à 3,5% sur 20 ans générerait une mensualité d'environ 1¤760 €, soit un taux d'endettement théorique de 96%, largement au-dessus des critères bancaires classiques.
Erreurs à éviter quand on achète à Campagnan
- Oublier de consulter le PPR Inondation avant l'offre.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (20,4% avant 1945).
- Ne pas vérifier l'éligibilité réelle du bien à la fibre (59%).
- Négliger la proximité des équipements pour la vie quotidienne.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Campagnan
Quel est le prix immobilier moyen à Campagnan ?
Le prix médian à Campagnan est de 2 255 €/m² en 2024. Pour une maison type de 130 m², le budget total s'élève à environ 293 150 €. La fourchette de prix pour 50 % des transactions se situe entre 810 €/m² et 2 764 €/m², reflétant une diversité de biens.
Est-ce le bon moment pour investir à Campagnan ?
Le marché est en correction (-20 % sur un an), ce qui peut représenter un point d'entrée intéressant pour les investisseurs patients. Le rendement locatif brut des maisons est de 5,7 %. Néanmoins, le marché est peu liquide et la demande locative modérée, ce qui exige une sélection rigoureuse du bien.
Campagnan est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Campagnan est légèrement moins chère que Nizas (+4 %) et quasi équivalente à Usclas-d'Hérault (+1 %). Elle est en revanche nettement plus abordable qu'Aumes (-33 %). Son positionnement est intermédiaire au sein de la vallée de l'Hérault.
Quel rendement locatif espérer à Campagnan ?
Le loyer moyen pour une maison est de 10,7 €/m²/mois, soit un rendement brut d'environ 5,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière à 50,4 %, gestion, vacance), le rendement net est estimé à 3,2 %. Il n'y a pas de marché locatif pour les appartements.
Quels sont les risques à connaître à Campagnan ?
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI). Onze risques naturels sont recensés et la commune a fait l'objet de 12 arrêtés de catastrophe naturelle. Il est crucial de consulter le PPR et d'adapter son assurance avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Campagnan présente un prix au m² quasi identique à Usclas-d'Hérault (+1 %) mais avec des indicateurs démographiques plus dynamiques, tandis que Aumes (-33 %) offre un effet de levier prix plus marqué mais sur un marché moins actif.
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Communes limitrophes de Campagnan
Campagnan est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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