Faut-il investir à Campagnan en 2026 ?
Niche au cœur de la vallée de l’Hérault, à équidistance de Béziers et de la Méditerranée, Campagnan attire une population en légère croissance grâce à son cadre de vie et son accessibilité financière. Son marché immobilier, exclusivement composé de maisons, a pourtant subi un net repli en 2024. Analyse des opportunités pour 2026.
Avec une accessibilité immobilière classée dans le top 20 % du département, le village offre un point d’entrée abordable dans la vallée de l’Hérault.
Verdict
➤ Opportunité ciblée pour primo-accédants et investisseurs en stratégie de moyen terme, à condition de sélectionner un bien rénové et bien situé.
Points clés
- ✓ Correction de -20 % : opportunité de rachat
- ✓ Rendement brut maison correct à 5,7 %
- ✓ Marché exclusivement pavillonnaire et familial
- ⚠ Opportunité locative modérée (IOL 3,7)
- ⚠ Liquidité limitée (18 transactions/an)
- ⚠ Dépendance à la voiture et au pôle voisin
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² est inférieur de 44 % à la moyenne nationale.
- Campagnan se positionne dans le haut du classement des communes les plus accessibles de l'Hérault.
- Le rendement locatif brut des maisons dépasse largement celui des métropoles comme Montpellier.
Analyse du marché immobilier à Campagnan
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,0/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Campagnan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,0
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : marché ni tendu ni déprimé, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : marché ni tendu ni déprimé, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
8,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Très bonne accessibilité : les prix sont adaptés au revenu médian local, favorisant les primo-accédants.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleTrès bonne accessibilité : les prix sont adaptés au revenu médian local, favorisant les primo-accédants.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative moyenne : la demande locative n'est pas soutenue, le marché est dominé par la propriété occupante.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative moyenne : la demande locative n'est pas soutenue, le marché est dominé par la propriété occupante.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : peu de résidences secondaires, le potentiel locatif saisonnier est limité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : peu de résidences secondaires, le potentiel locatif saisonnier est limité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2255,0 — Percentile dept : 34/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 32/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 42/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 47/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 178,5 — Percentile dept : 69/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 68/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 69,1 — Percentile dept : 90/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 14,4 — Percentile dept : 2/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 42/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 47/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2255,0 — Percentile dept : 66/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 42/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 76/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 178,5 — Percentile dept : 31/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Campagnan : opportunités et risques
Investir à Campagnan en 2026 relève d'une stratégie de niche, orientée vers le rendement modeste mais stable de la location annuelle en maison individuelle. Le rendement brut de 5,7 % est correct pour la région, mais il faut immédiatement en déduire la taxe foncière, particulièrement élevée à 50,4 %. Cette charge représente à elle seule environ un mois et demi de loyer perçu, grévant sensiblement la rentabilité nette, estimée ici à 3,2 %.
La faible part de résidences secondaires (9,2 %) et le taux de vacance élevé (10 %) indiquent un marché locatif peu dynamique et une demande locative restreinte, principalement familiale. L'indice d'opportunité locative (IOL) de 3,7/10 confirme cette réalité. L'investisseur devra donc viser un bien très qualitatif, bien isolé et de plain-pied, pour séduire une population locale au revenu médian modeste (22 000 €/an). La location saisonnière n'est pas une option viable, compte tenu de l'éloignement de la mer et de la faible pression touristique.
En revanche, l'indicateur de déclin territorial (IDT) à 5,5/10 mérite attention. Il suggère une fragilité sous-jacente malgré la croissance démographique récente. L'investissement n'est donc pertinent qu'à condition de jouer la carte de la plus-value à long terme, en misant sur la pérennisation de l'attractivité résidentielle de la vallée et sur une éventuelle amélioration des services et des transports.
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Données du marché immobilier à Campagnan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Campagnan, tel que révélé par les données DVF 2024, est celui d'un petit village héraultais en phase de correction. Après avoir surfé sur la vague nationale de frénésie immobilière jusqu'en 2022, les prix ont dégringolé de 35 % en deux ans. Cette volatilité s'explique par la faible liquidité du marché : avec moins de 20 ventes par an, une poignée de transactions peut faire basculer les indices médians. Le parc, à 96 % composé de maisons, attire principalement des familles ou des retraités en quête d'un ancrage pérenne, loin du phénomène de surmobilisation touristique observé sur le littoral.
Néanmoins, cette correction ouvre une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs patient. Le prix médian actuel de 2 255 €/m² est redevenu compétitif au sein de la CC Vallée de l'Hérault, comme le montre la comparaison avec Usclas-d'Hérault ou Nizas. La clé réside dans la sélection : les biens rénovés ou neufs, qui représentent plus du quart du parc, conservent une prime importante, tandis que les maisons anciennes nécessitant des travaux voient leur valorisation stagner.
Selon l'INSEE, la commune affiche une santé énergétique encourageante avec seulement 3,3 % de passoires thermiques (F/G), un atout face aux futures obligations de la loi Climat et Résilience. Toutefois, l'attractivité reste conditionnée par la proximité des pôles d'emplois et de services, situés à une vingtaine de kilomètres, et par une connectivité numérique encore perfectible (fibre à 59 %).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Campagnan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, les prix à Campagnan ont connu une trajectoire en montagnes russes sur les cinq dernières années. Après une poussée frénétique en 2022, avec un prix médian à 3 484 €/m², le marché a subi une correction de près de 35 % pour retrouver en 2024 un niveau proche de 2020. Cette volatilité, supérieure à celle observée dans des communes comparables comme Nizas, indique un marché sensible aux effets de mode et peu liquide. Pour un acheteur en 2026, cela signifie que le point d'entrée est aujourd'hui plus favorable, mais qu'une revalorisation à court terme n'est pas garantie, nécessitant un horizon d'investissement plus long.
Évolution du marché immobilier de Campagnan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 20 transactions en 2025 et affiche une évolution de -2,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 597 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Basé sur une maison type de 130 m² à 293 150 €, le montage financier révèle un équilibre précaire. Avec un apport classique de 20 %, un crédit sur 20 ans à 4 % génèrerait une mensualité d'environ 1 475 €. Le loyer médian estimé pour cette surface (1 391 €/mois) ne couvrirait que 93 % de cette charge, laissant un effort résiduel net d'environ 84 € mensuels avant taxes et charges de copropriété. Le rendement brut de 5,7 % est honorable mais est immédiatement érodé par la taxe foncière (à 50,4 %) et les frais de gestion, ramenant le net à 3,2 %. La viabilité repose donc sur un taux d'endettement maîtrisé et la capacité à supporter une vacance locative éventuelle.
Acheter vs Louer — appartement 97 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché de Campagnan est très faiblement liquide, avec seulement 18 transactions enregistrées par la DGFiP en 2024. Il est presque exclusivement composé de ventes de maisons individuelles (16 sur 18), d'une surface médiane de 130 m², reflétant un profil d'acheteur en recherche de résidence principale familiale. Le volume d'activité, stable par rapport à 2023 mais en baisse par rapport au pic de 2022 (22 ventes), indique un marché qui a perdu de sa vélocité et qui penche aujourd'hui en faveur de l'acheteur, avec des marges de négociation possibles. L'absence totale de transactions d'appartements confirme le caractère très pavillonnaire du parc, limitant les options pour les petits budgets ou les investisseurs.
Répartition des ventes
70,0 % de maisons et 30,0 % d'appartements parmi les 20 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 70,0 % des mutations, pour un prix médian de 2 648 €/m² (maisons) contre 2 184 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 20 | 14 | 6 |
| Prix médian/m² | 2 597 € | 2 648 € | 2 184 € |
| Prix moyen/m² | 2 630 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 97 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 14 | 2 672 € |
| 2022 | 16 | 3 395 € |
| 2023 | 8 | 2 781 € |
| 2024 | 12 | 2 338 € |
| 2025 | 20 | 2 597 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Campagnan, bien que modeste en volume, est en forte hausse. D'après les données SITADEL, 37 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à +85 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération, couplée à une croissance démographique de +3,6 % sur cinq ans, démontre une attractivité résidentielle réelle et répond à une pression foncière naissante. Néanmoins, le faible nombre d'autorisations (4 en 2024) écarte tout risque de sur-offre à court terme. Cette construction se concentre probablement en périphérie du village, étendant son tissu urbain tout en préservant le centre ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 14 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 134 autorisations pour 80 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Campagnan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Campagnan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 40 logements autorisés à à Campagnan, dont 7 en 2025 (+100 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La tendance à la construction neuve est très forte (+85% sur 5 ans), avec 37 logements autorisés. Ce dynamisme, soutenu par l'attractivité démographique, confirme la demande pour s'installer à Campagnan. Cela peut maintenir une certaine pression sur le prix des terrains constructibles. Cependant, à moyen terme, une offre neuve importante pourrait capter une partie de la demande au détriment de l'ancien, nécessitant pour ces biens un argumentaire prix et confort solide.
Fourchettes de loyers à Campagnan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Campagnan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,40 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne reflète pas votre revenu réel. À Campagnan, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, élevée à 50,4 %. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8% du loyer), les travaux d'entretien, et anticipez une vacance locative (10% de logements vacants dans la commune). Pour une maison, un rendement brut de 5,7% peut ainsi fondre à environ 3,2% net. C'est ce chiffre net qu'il faut comparer à d'autres placements.
Performance énergétique du parc à Campagnan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 99 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Campagnan: la classe C domine, 3,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est relativement performant avec une classe énergétique C dominante et seulement 3,3% de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux est rassurant pour l'acheteur, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique urgents. Néanmoins, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028 : un DPE dégradé peut donc impacter fortement la valeur et la capacité à louer un bien.
Calculateur de rendement à Campagnan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Campagnan
Pour une maison type de 130 m² à Campagnan (valeur médiane ~293 150 €), le loyer potentiel s'établit autour de 1 391 €/mois (10,7 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5%, l'effort mensuel net (après loyer) serait d'environ 370 €, hors charges et impôts. Le rendement brut est de 5,7%, mais le net, après taxe foncière et gestion, avoisine 3,2%.
Erreurs à éviter quand on investit à Campagnan
- Négliger la taxe foncière, élevée à 50,4 %.
- Oublier de provisionner la vacance locative (10% de vacants).
- Confondre rendement brut (5,7%) et rendement net (3,2%).
- Ne pas vérifier le DPE et les risques de travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit une saisonnalité classique : plus actif au printemps et en début d'automne. La période estivale peut être propice aux visites, mais les transactions ralentissent en août. Notez que la taxe foncière, conséquente ici, est exigible en septembre : un vendeur en fin d'année peut être plus motivé. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) offre parfois moins de concurrence et plus de marge de négociation.
Le saviez-vous ?
- Campagnan a autorisé 37 logements neufs en 5 ans, en hausse de 85 %.
- Le village compte 31 équipements de proximité pour 714 habitants.
- L'âge médian des Campagnanais est de 45,2 ans, plus jeune que la moyenne rurale.
S'installer à Campagnan : cadre de vie et logement
S'installer à Campagnan, c'est opter pour le calme d'un village de moins de 800 âmes, bâti en coteau au-dessus de la plaine viticole. La commune offre un cadre de vie typiquement méditerranîn, avec une altitude moyenne de 45 mètres et un ensoleillement généreux, mais elle reste exposée aux risques naturels, notamment aux inondations (PPR actif). Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 45 ans et une proportion de seniors légèrement supérieure à la moyenne nationale.
Au quotidien, les Campagnanais bénéficient de 31 équipements de proximité selon l'INSEE, incluant des services de base, une école et quelques commerces. Pour les loisirs et les achats plus importants, la dépendance à la voiture est inéluctable, les villes de Béziers et Pézenas étant à environ 20 minutes. La gare TGV la plus proche est à Sète (21 km), permettant des liaisons rapides vers Montpellier ou Barcelone. Ce mode de vie, à la fois rural et connecté aux grands axes, séduit ceux qui cherchent à échapper à l'agitation urbaine sans renoncer totalement à ses commodités.
Carte du marché immobilier à Campagnan
Campagnan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Campagnan
369 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 95,9 % du parc à Campagnan, 4,1 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est très stable et ancré dans la propriété principale : 95,9% de maisons individuelles et 85,5% de propriétaires-occupants. La faible part de résidences secondaires (9,2%) et de logements sociaux (0%) indique une communauté sédentaire, peu soumise aux fluctuations touristiques. Cela dessine un acheteur typique recherchant une maison pour y vivre à l'année, dans un environnement villageois préservé et peu locatif.
Ancienneté du parc à Campagnan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 289 logements).
- Avant 1919 15,2 % 44 logts
- 1919-1945 5,2 % 15 logts
- 1946-1970 10,0 % 29 logts
- 1971-1990 18,3 % 53 logts
- 1991-2005 25,3 % 73 logts
- 2006-2019 25,6 % 74 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Campagnan
31 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Campagnan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Campagnan est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, avec 11 risques naturels recensés et un historique de 12 arrêtés catastrophes naturelles. La sismicité et le radon sont faibles. Pour tout achat, consulter le dossier départemental des risques (DDRM) et le certificat d'urbanisme est essentiel pour connaître les contraintes précises sur le bien (zones inondables, restrictions constructives) et leur impact sur l'assurance.
Cas pratique : un achat type à Campagnan
Pour une maison familiale de 130 m² à Campagnan (293 150 €), un ménage local au revenu médian (22 000 €/an) devrait y consacrer l'équivalent de plus de 13 années de revenus. Avec un apport de 10%, un crédit à 3,5% sur 20 ans générerait une mensualité d'environ 1¤760 €, soit un taux d'endettement théorique de 96%, largement au-dessus des critères bancaires classiques.
Erreurs à éviter quand on achète à Campagnan
- Oublier de consulter le PPR Inondation avant l'offre.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (20,4% avant 1945).
- Ne pas vérifier l'éligibilité réelle du bien à la fibre (59%).
- Négliger la proximité des équipements pour la vie quotidienne.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Campagnan : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi dépend d’une analyse fine du bien, de son quartier et des tendances micro-locales. Notre réseau de professionnels connaît Campagnan en profondeur et peut vous aider à identifier la pépite ou à évaluer précisément votre bien.
Ces données tracent une tendance, mais la valeur réelle d'un bien se joue sur le terrain, rue par rue.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Campagnan
Quel est le prix immobilier moyen à Campagnan ?
Le prix médian à Campagnan est de 2 255 €/m² en 2024. Pour une maison type de 130 m², le budget total s'élève à environ 293 150 €. La fourchette de prix pour 50 % des transactions se situe entre 810 €/m² et 2 764 €/m², reflétant une diversité de biens.
Est-ce le bon moment pour investir à Campagnan ?
Le marché est en correction (-20 % sur un an), ce qui peut représenter un point d'entrée intéressant pour les investisseurs patients. Le rendement locatif brut des maisons est de 5,7 %. Néanmoins, le marché est peu liquide et la demande locative modérée, ce qui exige une sélection rigoureuse du bien.
Campagnan est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Campagnan est légèrement moins chère que Nizas (+4 %) et quasi équivalente à Usclas-d'Hérault (+1 %). Elle est en revanche nettement plus abordable qu'Aumes (-33 %). Son positionnement est intermédiaire au sein de la vallée de l'Hérault.
Quel rendement locatif espérer à Campagnan ?
Le loyer moyen pour une maison est de 10,7 €/m²/mois, soit un rendement brut d'environ 5,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière à 50,4 %, gestion, vacance), le rendement net est estimé à 3,2 %. Il n'y a pas de marché locatif pour les appartements.
Quels sont les risques à connaître à Campagnan ?
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI). Onze risques naturels sont recensés et la commune a fait l'objet de 12 arrêtés de catastrophe naturelle. Il est crucial de consulter le PPR et d'adapter son assurance avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Campagnan présente un prix au m² quasi identique à Usclas-d'Hérault (+1 %) mais avec des indicateurs démographiques plus dynamiques, tandis que Aumes (-33 %) offre un effet de levier prix plus marqué mais sur un marché moins actif.
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Communes limitrophes de Campagnan
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Résumé
Le prix médian au m² à Campagnan ressort à 2 597 € (source DVF, 20 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Hérault.
Le prix médian de Campagnan reste globalement stable sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 70 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +11,1 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Campagnan: 2 648 €/m² pour les maisons (surface médiane 87 m²) et 2 184 €/m² pour les appartements (97 m²). Un bien type de 87 m² revient à environ 230 376 €, soit 10,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,6 € (appartements) et 10,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Campagnan (9,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Campagnan: l'équivalent de 8 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 70 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Campagnan est typique des villages de l'arrière-pays languedocien. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 26 km environ, en plaine, à 45 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.