À Biot, le prix médian du mètre carré s'établit à 6 308 €, selon les données DVF 2024. En hausse de 5,6 % sur un an, le marché de cette commune des Alpes-Maritimes affiche une dynamique soutenue, portée par un cadre de vie privilégié à proximité de la Côte d'Azur. Ce niveau de prix place Biot au-dessus de plusieurs communes voisines comme Mouans-Sartoux (5 769 €/m²) ou La Trinité (4 956 €/m²).
Comment se porte le marché immobilier à Biot
Le marché est tendu, avec seulement 208 transactions enregistrées sur l'année. La demande solide, couplée à une offre limitée par le foncier et un taux de résidences secondaires de 13 %, soutient les prix. L'évolution démographique (+7,8 % en 5 ans) confirme l'attractivité. Les maisons, majoritaires (60,4 % du parc), représentent 155 ventes à un prix médian de 7 076 €/m² pour 98 m². Les appartements, moins nombreux, se négocient à 5 167 €/m² pour 41 m² médians. La fourchette interquartile (5 303 - 7 301 €/m²) montre une concentration des ventes autour de la médiane.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La hausse annuelle de 5,6 % du prix médian confirme la résilience de la demande sur Biot, portée par son cadre de vie et la dynamique économique de l'intercommunalité. Sur 5 ans, l'évolution est nettement positive (+7,8 % de population). Cette tendance soutenue, couplée à une offre neuve en net retrait (-60 % d'autorisations), crée un contexte de rareté qui continue de tirer les prix vers le haut, même dans un cycle national moins porteur.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Biot
Le parc est dominé par les maisons individuelles (60,4 %), ce qui correspond au profil familial et aisé de la commune où 60,4 % des habitants sont propriétaires. Les appartements, plus accessibles, constituent une porte d'entrée. Seulement 6,9 % des logements sont vacants, un taux faible qui indique une bonne liquidité. Les acquéreurs sont majoritairement des ménages installés, attirés par la qualité de vie, la présence de la gare de Biot (3,1 km) et la proximité de Sophia Antipolis.
Marché vendeur ou acheteur ?
C'est un marché vendeur. Les biens bien positionnés (bon état, bon DPE) partent rapidement. Toutefois, la décote peut être significative pour les passoires thermiques (2,7 % du parc en F/G) ou les biens exposés aux risques naturels (PPRN actifs). La construction neuve ralentit (-60 % d'autorisations sur 5 ans), ce qui devrait maintenir la tension à moyen terme. Vendre à Biot exige donc une juste valorisation, fondée sur une estimation précise intégrant tous ces paramètres locaux.
Dernières ventes enregistrées à Biot
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Biot
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Biot
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Biot
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Biot (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Biot totalise 230 logements sur 5 ans, soit -60 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Seulement 28 logements ont été autorisés en 2024, poursuivant une tendance à la baisse de 60 % sur les 5 dernières années. Ce ralentissement marqué de la construction neuve limite fortement l'offre future. Dans un marché en croissance démographique, cela constitue un signal de tension persistante sur les prix de l'ancien, sans risque de sur-offre à court ou moyen terme.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Biot suit le rythme de la Côte d'Azur, avec une accélération au printemps et en début d'automne. L'été, marqué par le tourisme, peut voir les transactions ralentir, mais les visites sont nombreuses. Pour vendre, le printemps est idéal pour mettre en valeur les extérieurs. Acheter en fin d'année peut parfois permettre de négocier, les vendeurs étant souvent plus pressés. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre pour votre budget.
Le saviez-vous ?
- Biot abrite 3 monuments historiques protégés, dont son église.
- 69,5 % des logements sont éligibles au très haut débit.
- La commune compte 14 établissements scolaires pour 10 511 habitants.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Biot
- Prix médian au m² : 6 308 €, en hausse de 5,6 % sur un an.
- Écart maison/appartement : +37 % pour les maisons.
- Revenu médian local de 30 320 €, 2e rang départemental dans sa catégorie.
- Dynamique démographique : +7,8 % d'habitants en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Biot
Quel est le prix au m² à Biot en 2024 ?
Le prix médian global à Biot est de 6 308 €/m², selon les données DVF 2024. Il varie de 5 167 €/m² pour un appartement à 7 076 €/m² pour une maison. La fourchette centrale des prix se situe entre 5 300 et 7 300 €/m².
Le prix immobilier à Biot est-il en hausse ?
Oui, les prix à Biot ont progressé de 5,6 % sur un an, une hausse supérieure à la moyenne nationale. Cette tendance reflète l'attractivité durable de la commune et la pression démographique (+7,8 % d'habitants en 5 ans).
Combien coûte une maison à Biot ?
Une maison à Biot coûte en médiane 7 076 €/m², pour une surface typique de 98 m². Le budget médian approche donc les 700 000 €. Les prix démarrent autour de 5 300 €/m² pour les biens les plus modestes.
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