Faut-il investir à Bournezeau en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Bournezeau : -5,7 % en un an, dans un contexte de seulement 36 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Vendée (161ᵉ rang sur 253 communes)
Analyse du marché immobilier à Bournezeau
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Bournezeau
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,4
Indice de Pression Immobilière
Faible
Marché détendu : marges ouvertes.
Indice de Pression Immobilière
FaibleMarché détendu : marges ouvertes.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1761,0 — Percentile dept : 35/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 32/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 35/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 33/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 56,6 — Percentile dept : 33/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 68/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 67,6 — Percentile dept : 50/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 20/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 25,2 — Percentile dept : 84/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 35/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 33/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1761,0 — Percentile dept : 65/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 35/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 32/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 56,6 — Percentile dept : 67/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Bournezeau : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Bournezeau
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Données du marché immobilier à Bournezeau
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bournezeau s'établit à 1 661 €, sur la base de 36 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,5 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bournezeau Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bournezeau
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 363 €/m² → 1 661 €/m² (+21,9 %), volume annuel actuel 36 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 82 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 36 | 36 |
| Prix médian/m² | 1 661 € | 1 661 € |
| Prix moyen/m² | 1 706 € | |
| Surface médiane | – | 82 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 39 | 1 363 € |
| 2022 | 41 | 1 991 € |
| 2023 | 44 | 1 794 € |
| 2024 | 34 | 1 761 € |
| 2025 | 36 | 1 661 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 22 logements autorisés sur la dernière période (2024), après 76 sur 2011 — soit -71,1 %.
Vacance longue durée à Bournezeau
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bournezeau (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 105 logements ont été autorisés à à Bournezeau, +13 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Bournezeau
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bournezeau
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,59 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Bournezeau
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 400 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Bournezeau: classe D en tête, 15,5 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Bournezeau
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Bournezeau : cadre de vie et logement
Bournezeau compte 3 452 habitants, à 69 m d'altitude.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 25 appellations d'origine rattachées au terroir local et 90 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bournezeau
Bournezeau et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Bournezeau
1 640 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
1 551 maisons pour 77 appartements: le parc à Bournezeau est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Bournezeau
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 453 logements).
- Avant 1919 16,4 % 238 logts
- 1919-1945 6,5 % 94 logts
- 1946-1970 11,1 % 162 logts
- 1971-1990 25,3 % 368 logts
- 1991-2005 18,0 % 262 logts
- 2006-2019 22,6 % 329 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bournezeau
90 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bournezeau
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Bournezeau
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bournezeau
Quel est le prix de l'immobilier à Bournezeau ?
Le prix médian au m² à Bournezeau est de 1 661 € (données DVF, 36 transactions). Pour une maison de 82 m² (surface médiane locale), compter environ 136 000 €.
Comment Bournezeau se situe-t-elle dans le Vendée ?
Bournezeau se situe au 161ᵉ rang du Vendée sur 253 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Bournezeau ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bournezeau est de 6,5 % (loyer de 9,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bournezeau.
Communes limitrophes de Bournezeau
Bournezeau est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 1 661 €/m² en médiane, Bournezeau s'inscrit dans la moyenne de la Vendée (2 379 €/m²) et reste -34,5 % au regard de la médiane nationale.
Le marché de Bournezeau connaît une hausse prononcée: +21,9 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 194 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -5,7 % — un retournement à surveiller.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 661 €/m². Rapporté au revenu médian de Bournezeau, un logement de 82 m² (136 202 €) représente 6,0 années de ressources brutes.
Loyers observés à Bournezeau: 9,6 €/m²/mois pour un appartement, 9,0 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 4,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 105 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 21 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 70 % des logements autorisés.
Côté contexte, Bournezeau est une commune de la façade atlantique française, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: dans la plaine, à une altitude de 69 m.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).