Faut-il investir à Campagne en 2026 ?
Campagne, petit village de 318 habitants dans la plaine lunelloise, bénéficie de la proximité de Montpellier (23 km) tout en conservant des prix immobiliers très accessibles. Son marché, réduit à quelques transactions annuelles, présente un profil atypique où rendement locatif et risque de liquidité se côtoient. Notre verdict décrypte cette dualité.
Avec un prix médian à 1 608 €/m², inférieur de plus de 50% à ses voisines, Campagne représente un point d'entrée très accessible dans l'Hérault.
Verdict
➤ Opportunité locative de niche, réservée aux investisseurs patients acceptant un marché peu liquide.
Points clés
- ✓ Prix très inférieur aux communes voisines
- ✓ Rendement brut attractif de 8,3%
- ✓ Proximité de la gare TGV Montpellier (23 km)
- ✓ DPE performant et aucune passoire thermique
- ⚠ Marché illiquide (seulement 3 ventes en 2022)
- ⚠ Faible dynamique de construction neuve (-50%)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Campagne (1 608 €/m²) est inférieur à plus de 90% des communes françaises.
- Dans l'Hérault, le prix au m² est inférieur de plus de 50% à la moyenne départementale.
- Le rendement locatif brut (8,3%) est bien supérieur à celui des grandes métropoles comme Montpellier.
Analyse du marché immobilier à Campagne
Indices immobiliers de Campagne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative est réelle mais le marché locatif est très restreint.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative est réelle mais le marché locatif est très restreint.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : avec seulement 4,6% de résidences secondaires, le potentiel de location saisonnière est limité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : avec seulement 4,6% de résidences secondaires, le potentiel de location saisonnière est limité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 29,9 — Percentile dept : 64/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 26/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 33/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 26/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 50/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 63,6 — Percentile dept : 55/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Campagne : opportunités et risques
Investir à Campagne se justifie principalement pour son rendement brut attractif de 8,3% sur les maisons, nettement supérieur aux standards métropolitains. Ce rendement, calculé d'après la Carte des Loyers du ministère, doit toutefois être nuancé par la réalité des charges locales. La taxe foncière s'élève à 35,95%, ce qui, sur une maison type, représente une charge annuelle significative venant rogner le rendement net, estimé ici autour de 5,2%.
Le profil recommandé est celui de l'investisseur patient et autonome, capable de gérer les périodes de vacance locative (estimée à 8%) dans un marché locatif étroit. La stratégie de location saisonnière semble peu pertinente au vu du faible taux de résidences secondaires et d'un indice de pression touristique modéré (IPTI : 4/10). La rénovation n'est pas un sujet prioritaire, le parc étant globalement performant énergétiquement.
Le principal risque identifié par les indices composites est celui du déclin territorial (IDT : 6,3/10), indiquant des fragilités à long terme. L'investisseur doit donc privilégier des biens bien situés, idéalement proches des rares services (11 équipements au total) ou bénéficiant d'un accès facile à la route, pour capter une demande locative qui proviendra majoritairement de travailleurs externes à la commune.
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Données du marché immobilier à Campagne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Campagne, analysé via les données DVF 2022, se résume à une poignée de transactions annuelles, exclusivement centrées sur les maisons. Avec un prix médian de 1 608 €/m², il se positionne comme l'un des plus accessibles du secteur, affichant un écart considérable avec des communes voisines comme Lecques ou Saint-Clément. Cette sous-valorisation est le principal argument d'achat, d'autant que le parc, dominé par des maisons, présente un DPE global performant (classe C) et aucune passoire thermique recensée, limitant le risque réglementaire lié à la loi Climat et Résilience.
La faiblesse du volume (3 ventes) en fait cependant un marché illiquide, où la recherche d'un bien peut s'avérer longue et les opportunités de négociation variables. Cette caractéristique est renforcée par la structure du parc : 69,9% de propriétaires occupants et seulement 4,6% de résidences secondaires, signe d'un territoire familial et peu tourné vers l'investissement de rendement massif.
Néanmoins, la proximité d'infrastructures majeures comme la gare TGV Montpellier Sud de France à 23 km constitue un atout structurel pour la demande locative, comme en témoigne le loyer médian des maisons à 11,1 €/m²/mois. L'équilibre du marché repose donc sur cette tension entre attractivité tarifaire et extérieure d'une part, et faible dynamisme interne d'autre part.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Campagne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les données DVF ne permettent pas de tracer une tendance fiable sur 5 ans, faute de transactions suffisantes. En 2022, le prix médian s'établit à 1 608 €/m², un niveau très inférieur aux communes voisines comme Saint-Hilaire-De-Beauvoir (+158%). Cette sous-valorisation relative s'explique par la taille minuscule du marché et une attractivité résidentielle moindre. Pour un acheteur en 2026, cela représente une fenêtre d'opportunité basée sur un effet de rattrapage potentiel, mais aussi un risque de stagnation des prix dans un marché peu dynamique. La proximité de Montpellier reste le principal levier de valorisation future.
Évolution du marché immobilier de Campagne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 4 704 €/m² à 2 391 €/m² (-49,2 %), pour 4 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données de la Carte des Loyers, une maison de 120 m² à Campagne génère un loyer médian estimé à 1 332 €/mois. Avec un prix d'acquisition de 192 960 €, le rendement brut atteint 8,3%. Toutefois, après déduction des charges typiques (vacance, gestion, taxe foncière à 35,95%), le rendement net tombe autour de 5,2%. L'effort financier mensuel après loyer perçu peut être faible, voire positif, selon les conditions de financement. La viabilité du montage repose donc davantage sur la capacité à trouver un bien en bon état, le parc étant ancien à 21,6%.
Acheter vs Louer — maison 88 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 2 391 € | 2 391 € |
| Prix moyen/m² | 2 458 € | |
| Surface médiane | – | 88 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 | 4 704 € |
| 2022 | 3 | 1 608 € |
| 2025 | 4 | 2 391 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La construction neuve à Campagne est anecdotique et en net ralentissement : seulement 5 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à la baisse de 50%. En 2024, un seul logement est prévu. Cette quasi-absence de nouvelle offre indique un marché immobilier mature, sans pression supplémentaire sur l'ancien, mais aussi sans le dynamisme que peut apporter le neuf. Le risque de sur-offre est nul, mais cette faible dynamique de construction ne permet pas de répondre à une éventuelle hausse de la demande, ce qui pourrait à terme soutenir les prix de l'ancien. Elle reflète également une attractivité limitée pour les promoteurs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
34 logements autorisés cumulés, 28 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Campagne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 4 logements ont été autorisés à à Campagne, -64 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve à Campagne est très limitée : seulement 5 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à la baisse de 50 % par rapport à la période précédente. Cela indique une faible pression de l'offre neuve, ce qui peut préserver la valeur de l'ancien et éviter la surchauffe. Cependant, cela peut aussi signaler des contraintes foncières ou un marché qui n'attire pas massivement les promoteurs. Pour l'acheteur, cela signifie moins de choix neufs mais une concurrence moindre pour l'ancien, et un village qui préserve son caractère.
Fourchettes de loyers à Campagne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Campagne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 8,3 % pour les maisons à Campagne doit être ajusté à la baisse pour obtenir le rendement net. La taxe foncière, avec un taux de 35,95 % sur le bâti en 2024, est une charge importante. Ajoutez les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien annuels (1 % du prix du bien), et une provision pour vacance locative (le taux de vacants est de 6,6 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le brut et le net approximatif de 5,2 %.
Performance énergétique du parc à Campagne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 24 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Campagne: classe C en tête, 0,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique correcte avec une classe dominante C et une consommation moyenne de 150 kWh/m²/an. Aucune passoire thermique (F ou G) n'est recensée sur les 19 diagnostics disponibles. Cela réduit considérablement le risque réglementaire à court terme (loi Climat 2025 interdisant la location des passoires). Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement économe, mais vigilance sur les 21,6 % de biens construits avant 1945 qui pourraient nécessiter des rénovations.
Calculateur de rendement à Campagne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Campagne
Pour une maison de 120 m² à Campagne, comptez environ 192 960 € à l'achat. Avec un loyer moyen de 11,1 €/m², cela génère environ 1 332 € par mois, soit un rendement brut de 8,3 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net avoisine 5,2 %. Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, l'effort mensuel net (mensualité moins loyer) peut être proche de zéro avec un apport adapté.
Erreurs à éviter quand on investit à Campagne
- Négliger la taxe foncière (35,95 % sur le bâti) dans le calcul du rendement.
- Sous-estimer les frais de gestion et d'entretien pour un rendement net réaliste.
- Oublier de vérifier la performance énergétique du bien, même si le parc est globalement bon.
- Ne pas prévoir une provision pour vacance locative (taux de vacants de 6,6 %).
Quand acheter ou vendre ?
À Campagne, le marché immobilier peut être plus actif au printemps et en début d'automne, avec des annonces souvent plus nombreuses. La période de la taxe foncière (échéance en septembre) peut inciter certains vendeurs à mettre leur bien sur le marché avant l'été. Étant donné la faible proportion de résidences secondaires (4,6 %), il n'y a pas de pic touristique marqué sur les transactions. Cependant, la proximité de Montpellier et de ses universités peut générer une demande accrue en fin d'été de la part des familles ou des actifs.
Le saviez-vous ?
- Campagne compte seulement 318 habitants, mais sa population a augmenté de 5,6 % en 10 ans.
- Le village ne compte aucun logement social et très peu de résidences secondaires (4,6 %).
- La fibre n'est déployée que pour 30,8 % des logements, un point à vérifier pour les télétravailleurs.
S'installer à Campagne : cadre de vie et logement
S'installer à Campagne, c'est choisir un cadre de vie rural et paisible, à moins d'une demi-heure des atouts métropolitains de Montpellier. La commune, membre de la Communauté de Communes du Pays de Lunel, offre un environnement résidentiel familial, comme en témoigne la part élevée de propriétaires occupants. Le village bénéficie d'une bonne accessibilité grâce à la proximité de la gare TGV de Montpellier (23 km) et de l'aéroport, un atout majeur pour les navetteurs.
L'offre de services reste cependant limitée, avec seulement 11 équipements recensés, incluant un établissement scolaire. Les résidents dépendront des communes voisines pour la plupart des achats et services. Le territoire est exposé à un risque inondation (PPR actif), une réalité à intégrer dans le choix du bien et dans les conditions d'assurance. La connexion numérique, avec un taux de fibre à 30,8%, est en retard et peut représenter un frein pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Campagne
Campagne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Campagne
151 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
134 maisons pour 18 appartements: le parc à Campagne est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Campagne est très majoritairement composé de maisons (88,2 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (69,9 %). Les résidences secondaires ne représentent que 4,6 % et les logements vacants 6,6 %. Cette structure indique un marché stable, ancré dans la vie locale, avec une demande principalement de résidence principale. Les acheteurs typiques sont donc des ménages, souvent jeunes (32,8 % de moins de 30 ans), cherchant à s'installer durablement dans un petit village.
Ancienneté du parc à Campagne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 134 logements).
- Avant 1919 18,7 % 25 logts
- 1919-1945 3,0 % 4 logts
- 1946-1970 7,5 % 10 logts
- 1971-1990 26,9 % 36 logts
- 1991-2005 23,9 % 32 logts
- 2006-2019 20,1 % 27 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Campagne
11 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Campagne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Campagne est exposée à un risque d'inondation, avec un PPR Inondation actif. Six risques naturels sont recensés et quatre arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement prononcés. Cependant, la sismicité est faible et le radon faible. Pour tout achat, consultez obligatoirement le dossier de diagnostic technique (DDT) pour vérifier si le bien est en zone réglementée. Cette vérification est cruciale pour l'assurabilité et la valorisation future du bien.
Cas pratique : un achat type à Campagne
Pour une maison familiale de 120 m² à Campagne, le prix d'achat est d'environ 192 960 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 8,7 années de revenu médian local (22 300 €). Avec un apport de 10 % (19 296 €), et un taux d'emprunt de 4 % sur 20 ans, la mensualité capitale et intérêts s'établit autour de 1 50 €. Ce budget est à comparer au loyer moyen équivalent de 1 332 €/mois.
Erreurs à éviter quand on achète à Campagne
- Oublier de vérifier si le bien est en zone inondable (PPR Inondation actif).
- Négliger l'état du parc ancien (21,6 % d'avant 1945) et les travaux nécessaires.
- Se fier uniquement au prix au m² sans considérer la surface totale et l'état.
- Sous-estimer les coûts de notaire et de rénovation énergétique potentielle.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Campagne : passer à l'action
Investir à Campagne exige plus qu'une analyse de données : une parfaite connaissance du terrain, du parc immobilier et des rares biens qui y circulent. Notre réseau de professionnels locaux peut vous guider pour transformer cette opportunité de niche en investissement réussi.
Les données révèlent un potentiel, mais sa concrétisation dépend d'une connaissance intime du parc local et des rares opportunités.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Campagne
Quel est le prix moyen d'une maison à Campagne ?
En 2022, le prix médian des maisons à Campagne était de 1 608 €/m², pour une surface médiane de 120 m². Le prix total d'une maison type s'élève donc autour de 193 000 €, un niveau très inférieur à la moyenne départementale.
Campagne est-elle une bonne commune pour investir en locatif ?
Le rendement brut des maisons est attractif (8,3%), mais le marché locatif est très étroit. L'investissement est envisageable pour un profil patient, en privilégiant la location annuelle longue durée plutôt que la location saisonnière.
Comment évoluent les prix immobiliers à Campagne ?
Le très faible nombre de transactions (3 en 2022) ne permet pas de dégager une tendance fiable. Les prix restent cependant structurellement bas par rapport aux communes voisines, avec un écart pouvant dépasser 100%.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Campagne ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché, la dépendance à l'extérieur pour les services, et l'exposition au risque inondation (PPR actif). La commune affiche également un indice de déclin territorial élevé.
Y a-t-il des programmes neufs à Campagne ?
La construction neuve est quasi-inexistante. Seuls 5 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, et la tendance est à la baisse (-50%), limitant fortement l'offre de biens récents.
Marché immobilier des communes voisines
À indicateurs similaires, Campagne affiche un prix au m² inférieur de 114 % à celui de Saint-Clément voisine, un écart de valorisation qui peut représenter un fort effet de levier en cas de rattrapage du marché.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Campagne.
Communes limitrophes de Campagne
Campagne est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Nos analyses du marché immobilier — Hérault
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Résumé
Avec 2 391 €/m² en médiane, Campagne s'inscrit dans la moyenne de l'Hérault (3 485 €/m²) et reste -5,7 % au regard de la médiane nationale. Côté classement départemental, Campagne compte parmi les 13 % les plus abordables de l'Hérault.
Le prix médian de Campagne recule de -49,2 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 8 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +48,7 %.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 2 391 €/m². Le bien médian (88 m² à 210 408 €) équivaut à 9,4 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Campagne: 12,7 €/m²/mois pour un appartement, 11,1 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 4,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 1 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Côté contexte, Campagne est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à 52 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).